作者 wawawakou (犽羽獠明人)標題 Re: [請益] 預售屋該不該退呢？時間 Tue Oct 15 12:52:18 2024
家人本來說可贊助1000後面改口只能500，那應該還有500的後盾，當妳很痛苦到時候可以週轉。
有人精算出來貸30年本利攤每月還6.2萬，
本金攤還每月7.5萬。
年薪100當月薪8萬，4年後薪水會微漲當沒漲比較鬆，
假設月還款是6.2萬，
你每月有1.8萬可以用。
妳把你的小房子跟家人借100內無息整理後慎選房客租3萬出去，扣管理費實收2.5萬，
這樣生活費就多2.5萬生活費約4.3萬就不會生活的太痛苦了。
我自己看來是可以買，大家剛買房時都馬很痛，然後看到實價叮叮叮叮上去就忘了痛。
妳買房是預期房價漲，
那房價如果跌了妳會怎麼做？
最近問未來4年房價漲跌大部分人都猜不到，都猜一年內盤會小跌。
時間拉回2023年初也沒人知道2023後面會有新青安然後房價爆噴。
所以不要預設會漲會跌。妳有沒有辦法撐住房價跌的結果才是妳要不要買房最需考慮的問題
但如果妳退掉賠3%。那以後2000萬的房變2400妳跟家人可能吵架碎念少賺一輩子。如果妳買
台灣的房地產有上民進黨炒房黨這個buff 行情慘時會放新青安，
不用擔心崩盤啦！跌20趴就算很崩了，即使崩，妳那板橋還有人接，
萌R波青埔那種的還有沒有人接就不曉得了。
還有一個最大風險補充一下，
4年後的利率會上或下沒人能猜，
美國進入降息循環是因為暴力升息，
台灣目前利率沒升但你借房貸利率非首購其實利率頗高，哪天房貸利率如果破3、4市況會很好笑，會有人說通膨更嚴重然後房價噴；會有另一派說投資跟自住買盤縮手然後跌。
一個數字各種表態。
這大富翁遊戲你越早買越贏，你不是買在2014那種山頂上那你就是獲利者，現在是不是山頂就像其他大大說的明年才知道。
引述《RealID2018 (ID2018)》之銘言：
: ※ 引述《cmheiia ( )》之銘言：
: : 如題
: : 本小妹今年7月在家人的幫忙下
: : 簽約了人生第一間房
: : 位子在板橋江翠北重劃區D區 總價2000初頭
: : 預計四年後交屋
: : 但政府近期的瘋狂打房
: : 家人每天都在擔心未來的房價
: : -
: : 未來交屋後，打算貸款約1600萬
: : 若自住
: : 依我大概年薪100萬左右，真的太ㄍㄧㄥ
: : 寬限期過後更不用說了，根本負擔不起
: : 很怕賣掉又賠錢（或惜售）
: : -
: : 主要是 前面的工程款是家人負擔
: : 但家人每天寢食難安
: : 搞得家裡氣氛也不太好
: : 很想直接就不管3%訂金了
: : 我也表示願意出一半錢解約
: : 但家人又怕做出後悔的決定
: : 預售屋的不確定因素太多
: : 實在太糾結了
: : 想請問大家的想法
: : 覺得現在解約？
: : 或是撐到交屋～寬限期結束後再賣掉呢？
: 我講一下好了
: 假設你貸款1600萬
: 用保守原則估計
: 貸款30年
: 無寬限
: 利率2.3%來看
: 用最保守的算法
: 你每個月本利攤還是75000左右
: 基本上你月薪認列10萬的話
: 你收支是過不了的
: 勢必要增提保證人
: 或是成數會下降
: 老實說真的有點辛苦
: 我是覺得超過你能力範圍了
: 你真的要買
: 可能要考慮其他地區
: 或更小的坪數
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.117.214 (臺灣)
※ 作者: wawawakou 2024-10-15 12:52:18
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推 Inzaghi0227: 你還沒算寬限期完才要繳本金勒，這樣一算要9年後的事，不懂在擔心什麼？
一年後的事情都沒人敢預測，何況9年1F 10/15 13:05
→ camoont: 四年後通膨說不定持平甚至過高, 要選現賠3%, 只能說...4F 10/15 13:09
推 dans: 江翠北90萬肯定可以買呀，買到100都很棒5F 10/15 13:12
→ wawawakou: 現在不保證寬5哦！而且她交屋時新青安也沒了。要鼓勵她進場，不然後面沒韭菜割會很慘。我講話也算持平的我沒買江子翠也不是仲仲。6F 10/15 13:15
※ 編輯: wawawakou (223.137.117.214 臺灣), 10/15/2024 13:25:17
推 Inzaghi0227: 就算四年後青安沒了，家人500加上自己存錢也有個7-800吧！而且那時是銀行是寬鬆還緊縮還不知道勒，房價長期看漲加上她要自住，沒什麼道理現在要認賠啦9F 10/15 13:27
推 angele: 家人的500應該就是本來家人要出的工程款吧？12F 10/15 13:58
推 planta: 還有一個點可以思考一下，那就是選舉的行情13F 10/15 14:16
→ yiliang1107: 都忽略掉暴增的生活成本
此外房屋稅 地價稅 管理費 火險保費 這些都要含在裡面14F 10/15 14:18
推 planta: 以及如果你錯過了這一間，未來是不是還是會買房？
如果你覺得自己還是會買這就是剛性需求
又或者是確定會住在家裡，錯過這一次未來再買房的機率不大，
這可能也會影響你後續的抉擇！
其實光有勇氣發文上來問就很值得嘉許了，
以前我們都很愛面子，都不好意思問別人！17F 10/15 14:18
推 a5292710: 不用拿其它地區來安慰自己了。有一就有二，看來新北有很多買超出自己能力的人。25F 10/15 14:19
→ planta: 有時候網友雖然批判很尖銳，但是如果可以提供你不錯的靈感，
或給了你一些勇氣！未來你可能會感謝自己發文，讓大家替你集思廣益！27F 10/15 14:19
→ yiliang1107: 不然怎麼會緊張到失眠，所以基本上除了3% 60萬已經出的部分
剩下的440萬，家人最後會不會幫忙負擔，很難說
很鼓勵買自住房，但前提要在能力負擔範圍內31F 10/15 14:20
→ wawawakou: 她家人如果是投資客早就盆滿缽滿哪差那點錢，而且投資客怎麼可能讓自己的小孩現在才進場送頭。她家人大概是退休族拿退休金讓她參戰才會這麼緊張，管理費5000我有算進去至於其他規費我沒精算，這些錢她要這四年每月存4-6萬去體驗還房貸的生活，那些規費用這四年存的錢去付吧36F 10/15 14:29
→ yiliang1107: 一句話 沒必要賭
她家人都可以從一開始可以贊助1000萬，不到2個月變成500萬42F 10/15 14:31
推 angele: 所以就是現在開始提早揹房貸的生活水平，能適應就拼下去，不能適應？好像也只能拼了，不能轉約直接認賠3%感覺很嘔。45F 10/15 14:32
→ wawawakou: 她們家就想看會不會單車變摩托，500賺400啊，給新手一點勇氣啦！短線輸面大長線贏面大，如果長線輸面大房版就不會這麼熱門多空文跟新手Q&A。哪天新帳號某you說他在台灣買房了我才想逃勒。48F 10/15 14:33
→ yiliang1107: 因為後面政策變化、銀行水位如何，她家人說不定交屋要拿出更多現金
這是我個人看法，當然決定權在她跟她家人身上
不喜歡賭博，也不喜歡鼓吹別人賭博XD52F 10/15 14:33
推 a5292710: 25、26年交屋潮+銀行水位，政策不確定性，26經濟拐點？太多向下趨勢了。56F 10/15 14:35
→ yiliang1107: 另外一點他個人的薪資條件、負債比
屆時未必能貸好貸滿，一切都是地板利率、有寬限之類的58F 10/15 14:37
→ wawawakou: 剛需要買房，投資也要買房，那這樣房價就被推漲，不過剛需不要買在2014就好，雖然現在跟2014很像，我沒記錯的話2014更瘋，當時資金集中在台北那拉法更快更變態，而且當時有國民黨馬英九會打房，反觀這波輪番炒七都已經炒很慢了，又有炒房黨幫忙拉高新青安貸款額度，怎麼輸？殺下來就會讓投資客又可以貸8成了。72-2不能動就放大批銀行金融債又可以繼續開趴，我們炒房黨在高雄那種撒錢的屎尿性早就告訴你答案了。61F 10/15 14:46
→ yiliang1107: 你的前提在於72-2會放寬新青安
機率很低 ，所以就是個不確定的因子，為什麼要賭
原po可以改買1000萬-1200萬的物件，2000萬 然後其中的500萬還是仰賴不穩定的家人69F 10/15 14:48
推 a5292710: 金融債就怕左手換右手，不然也是方法之一73F 10/15 14:50
→ wawawakou: Y大你的觀點很保守很好，她是首購政府不會要打她，她買的是建商的預售屋建商是政府的把拔她等於開了兩層buff。會打她的是自己不肯縮衣節食的心態。她家裡有1000萬可以贊助還不敢買，那她這輩子就躺平等死就好。賭博是家裡沒礦還要跟才叫賭博。
現在1000-1200買不到她們想要的好區新房。家裡有贊助就想買好區新房啊！買預售她還有幾年可以存錢讓她後面過的更鬆。她如果要買2700的才要阻止她。
我的算法沒寬限期沒講9年後，我就是講4年內多存錢，交屋後乖乖付房貸。至於4年後甚至9年後房價是高是低沒人可知，限貸是價格拉高且大家一窩蜂買進後的結果。我也沒講她以後結婚還有人幫、薪水炒房黨會幫加基本工資，我已經用很硬的狀況來估算。不過如果交屋時銀行鑑價中只值1600那她大概會哭出來，不過到時信貸當頭期買房大概就又可以了。74F 10/15 14:56
→ yiliang1107: 忽略一點人性，要他們縮衣節食降低生活品質有難度。另外她家裡有礦的狀況，還是保留遲疑
外加接下來生活成本會持續增加，工業用電要漲、水費要漲、高鐵台鐵要漲
乘數效應之下，風險管控要抓好89F 10/15 15:30
推 Inzaghi0227: 她房子總價不就2000？家裏有確定贊助500那她實際要出的錢不就1500而已？我算法不對嗎？加上她還有四年可以存錢啊，就算將來銀行鑑價變1800，她也不用貸到8成啊
更何況四年後說房價一定跌，美國搞不好又大撒幣銀行求妳借錢勒94F 10/15 15:33
推 Inzaghi0227: 那就先要到那500再說啊，不然那500是關鍵沒確定要怎麼決定下一步101F 10/15 15:37
→ yiliang1107: 是啊，問題要出資的人，已經開始焦慮到原po都感受到103F 10/15 15:43
推 Inzaghi0227: 就算給家人看吧，跟他們說清楚只要確定有500，其他自己可以負責不用擔心
還有到底為什麼會恐慌！首購自住族政府不敢得罪的，這是現在政府最愛的年輕選票，三年後還要選舉勒104F 10/15 15:46
→ yiliang1107: 重點在於首購族超出自己能力範圍
還有新青安是1000萬的額度，她剩下的600萬 利率條件會如何？沒人知道108F 10/15 15:52
→ wawawakou: 所以可以縮衣節食每月生活費2-4萬就可以啦。首購就接近地板利率喔，多的那些錢9月貸的很多都2.3、2.4。她又不是投資客，也不要找名下有房的結婚對象不就沒事111F 10/15 16:00
推 rgbff: 家人不是沒錢只是不想買了被套吧，但江翠北是能跌去哪裡114F 10/15 16:08
→ meg97: 真要斷頭時 家人1500都會拿出來115F 10/15 16:12
→ wawawakou: 她家人擔心房價跌才睡不著，不是付不付的起。沒人可以預判未來房價漲跌，如果可以預期未來會漲那就不會有冷盤。現在準備冷盤就是大家被限貸跟預期會跌，以投資角度來看冷盤最好買你不用跟原po那種fomo 搶。她們買預售本來就被貴。啊會不會跌？我就算知道也不會跟她家人解釋，不然輸錢怪我喔。116F 10/15 16:26
→ yiliang1107: 她家人就從1000萬變成500萬，很明顯資金有狀況了
除非她現在已經到手剩下的440萬，那沒話說。122F 10/15 16:28
→ wawawakou: 我不覺得她家資金有狀況，可以口頭先贊助1000萬的家庭應該沒那麼脆弱。再保守就定存啊！500萬定存每年多5萬多，然後房價噴400在那邊哭，跌400就那邊笑。殊不知人家早兩年買的就1400-1600吧。
而且買房買股哪有穩贏的，連買美債都無法穩贏。都給你贏誰留下來洗碗？你晚買的本來就是接別人的債然後人家拿錢去爽。一直懼怕然後跨不出那一步才不會成功，何況家裡有家底有退路這種不衝是棒槌，永遠都是留下來洗碗的那個124F 10/15 16:37
→ wawawakou: 擔心工業用電、鐵路交通上漲、生活成本上漲才要無腦買房吧。雖然已經慢了被新青安保底貴200萬，不過沒差啦，假設跌到1600虧400，跌到1200原po應該會感動到又可以加碼買一間用新青安就貸的到的房子了。再怎樣都不會跳樓。其實還有她可以停損虧這60萬賭房價會因為限貸會掉到1800或是她去買人家多房族少賺的轉約，但這個後果是什麼我猜不到。134F 10/15 17:19
→ wawawakou: 她有家人且本業付的出來啊，小痛苦而已。是在能力範圍內。大家不都這樣過來的？真的付不出來我也不會鼓勵她衝。142F 10/15 17:37
推 yousking: 那個you怎麼有點眼熟XDDD145F 10/15 17:54
推 cabom: 家人贊助1000？什麼富豪家庭，靠自己不行嗎146F 10/15 23:06
→ LearnRPG: 四年後只有兩個情況 1. 為什麼不買大一點 2. 買太少間147F 10/16 00:31
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