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作者 gerychen (邪惡肥宅)
標題 Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間 Mon Oct 19 09:49:07 2020

最近肥宅我
也在考慮把資金從股市移到房地產
考量的點如下：
1.房地產可以開5倍槓桿
2.跟銀行界的利率只有1.6%
光這樣子的條件
只要貸款8成在新北買一間年投報3%的房子
換算下來本金的投報就會變成8%
反之股票如果不追飆股成長股
就做些保守投資的話大概投報是5%吧
融資就不用講了，股票融資成本比房貸高太多

在這樣低利QE通膨的狀況下
雖然股票跟房地產價值照理說都會不斷膨脹
但房地產有個超低利率的房貸優勢
雖然槓桿開5倍風險就要跟著提高到5倍
但獲利速度真的快了不少
更不用說如果租金投報可以拉到3.5%-4%的話
那個自有資金投報還會再更漂亮
而且股票市場我就是那個標準散戶
一年不要說5%，不要賠就很值得慶祝了

說了這麼多
其實房地產是不是比較適合我這種菜雞？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.19.133 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VZF2L4_ (Stock)
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-16 22:01 Capufish.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:38 fantasy14.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:51 a000000000.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 17:32 Linvail.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-19 09:49 gerychen.
→ Trybeer: 會被噓房仲1F 10/19 09:53
推 eipduolc: 租金投報沒有講這麼簡單，你最終報酬應該在價差進出2F 10/19 09:58
推 jimmyid4: 你沒考慮流動性風險3F 10/19 09:59
推 Shepherd1987: 政府鼓勵炒房啊~ 高槓桿低利率, 加上低利造成租不如買, 要跌很難4F 10/19 10:01
噓 a000000000: 租金要3%也沒那摸簡單6F 10/19 10:09
→ tctv2002: 北部租金3% 很難 南部才有可能7F 10/19 10:17
→ postpone: 北部違法隔成超多小套房才有可能8F 10/19 10:24
推 sweetjam: 我只能說 人多的地方不要去9F 10/19 10:37
推 tony20095: 租金哪有那麼好賺? 1000萬房子年租金有30萬就不錯了10F 10/19 10:40
所以我其實特別避開台北市
新北找到投報3%的產品並不是沒機會的
投報受租金及房屋總價影響
而台北跟新北的租金差異與房價差異
倒是有那麼一點點不同
例如台北公寓三房租2.5萬/月
新北市區公寓三房可以租到1.8萬/月
房租打了72折，但房價可能是對折
※ 編輯: gerychen (114.36.19.133 臺灣), 10/19/2020 10:49:31
推 eipduolc: 台北市的話，捷運站走路8-10分鐘內，千萬內1+1房11F 10/19 10:50
推 lon0623: 新竹有機會 要套房
新竹公寓只有2%出頭12F 10/19 10:50
→ eipduolc: 大概可能租到25K-35K，但你不能空租。
我覺得這類物件出租都是維持出售的價值而已14F 10/19 10:51
→ lon0623: 空租問題很大 很多學區因為少子化16F 10/19 10:52
→ eipduolc: 你最終還是兩三年後的價差大於你的租金投報17F 10/19 10:52
→ lon0623: 根本租不出去 所以千萬不要為了價格屈就
還是要捨得花錢買地點好的 交通就業方便18F 10/19 10:53
推 Skabo: 買房就是單壓 你的物件地點能飛天就賺
不能漲就會輸股票 遇上任何意外事件你也只能認賠
沒有買股可以分散風險的能力 你爽就好
當然你可以不同區域各買一戶分散房產風險那當我沒說20F 10/19 10:56
推 lon0623: 簡單說也是本多終勝
有錢人容錯率高 又可以先挑地點
好的地點 租金報酬率通常很差 但風險也低
一般人只能買次級的風險高 且一套牢就很慘24F 10/19 11:01
→ Skabo: 挑報酬率高的物件把你所有資產單壓一個房產
就是賭你這個菜雞眼光好不好了 因為賣的便宜
肯定是有原因的 但你菜雞能慧眼識英雄當然不怕28F 10/19 11:07
噓 bjk: 你要買就買乾我屁事31F 10/19 11:11
推 lon0623: 而且有錢人可以貸到九成五 回報更高32F 10/19 11:18
→ wr: 也可以 不過你的房子要一直買下去維持槓桿才行33F 10/19 11:21
→ IBIZA: 套房違不違法是看有沒有申請合法的裝修許可34F 10/19 11:23
→ wr: 當然 能在新北市找到3%的物件也是你的本事 加油35F 10/19 11:24
→ IBIZA: 申請要15萬, 然後隔間要符合相關消防規定36F 10/19 11:24
推 lon0623: 套房上漲空間就小37F 10/19 11:24
→ IBIZA: 這樣做下來, 套房就是合法的
2010年以前就隔好的, 因為當時法規還沒有要求, 所以也沒有合法或違法問題38F 10/19 11:24
→ lon0623: 不可否認 套房的確比較好41F 10/19 11:25
→ IBIZA: 套房報酬率不好, 報酬率好的是買整層去隔套房
30坪可以隔5間, 這是最理想的情況
一間1萬, 5間5萬, 一年60萬, 30坪大概1500~2000
看位置跟怎麼殺
隔間的部分, 一間20~25萬, 加上申請費用
這是合法隔套的成本42F 10/19 11:25
推 lon0623: 你也只能在雙北玩隔層套48F 10/19 11:29
→ IBIZA: 不會喔 大學附近都可以 逢甲也很多啊
其實桃園台中大學附近隔起來報酬率更高
桃園大學附近  有那種整棟隔好的  報酬率6%49F 10/19 11:30
推 qazxc312: 人多的地方不要去，不管房市還是股市都這樣52F 10/19 11:31
→ lon0623: 新竹你玩這個 沒人要租
還有大學少子化很嚴重
很多人玩到套牢53F 10/19 11:31
→ qazxc312: 少子化學店附近的套房就別碰了，以後人人都四大四中56F 10/19 11:32
→ lon0623: 好的大學可以 但你覺得好 別人也覺得 資金門檻就高但如果身上有很多閒錢 那就可以58F 10/19 11:32
→ wr: 我是覺得有一千萬的話 拿200萬當頭期貸款買房很合理但只有兩百萬 就梭哈貸款買房就沒道理了60F 10/19 11:39
→ lon0623: 200萬去弄是不夠的
學店房東可能就貪圖便宜62F 10/19 11:39
推 SweetLee: 隔套其實是賺工資64F 10/19 11:47
推 lon0623: 兩三百萬就想到包租公 婆 結果套牢慘賠65F 10/19 11:49
噓 oil01: 不如買NVIDIA!
房子變現速度慢！前卡住很慘！
錢66F 10/19 11:57
推 LKJS: 房子不是也會隨著屋齡折舊..？69F 10/19 12:00
推 eipduolc: 真的要租金報酬應該跟著工業區走70F 10/19 12:02
→ IBIZA: 房子有急用，要變現當然是先增貸或轉貸，要賣再慢慢賣，大概一兩個禮拜可以拿到錢
新竹沒人要租？不可能吧清交附近也慢慢學生套房啊，只是現在才投入，房價合不合我不清楚
我現在都是找台大附近，4%物件
現在的利率條件，IRR大概是9%
拿來隔套出租的，當然不會買20年以內的新房，通常大概是40年左右吧
基本上不太有折舊問題了71F 10/19 12:19
→ chien703: 你需要的是歐印0050 買股票和收租金麻煩度天差地遠80F 10/19 12:27
→ IBIZA: 0050 IRR5%而已81F 10/19 12:28
→ chien703: 0050長期至少7% 不知道你5%是抓哪段區間?82F 10/19 12:30
→ IBIZA: 7%也還好83F 10/19 12:30
→ chien703: 不然也可以複委託歐印VOO VTI之類的
長期8~10%84F 10/19 12:30
→ IBIZA: 長期是指算到13000吧
sp500 9.3%左右86F 10/19 12:30
→ chien703: 算到13000 大概有接近10%
原本就買房出租的繼續買房出租當然OK
但原本買股的想跳買房出租 真的三思 除非你很閒
選股問題的解決方案是買指數型商品 不是買房出租88F 10/19 12:31
→ IBIZA: [url]https://reurl.cc/LdQ7G4[/url] 去年5.6%92F 10/19 12:33
10年回測》只買0050報酬5%，加上「這檔」報酬變6.9% | 商周財富網 | LINE TODAY   圖片來源：dreamstime台灣50（0050）、巴菲特的波克夏公司互相搭配可能產生什麼火花？ 在上集的內容當中，筆者用每日漲跌幅數據，解析台灣50（0050）與波克夏（BRK.B）之間的走勢關聯性，台灣50（0050）與BRK.B美元報價漲跌呈正相關，但若是將BRK.B換算成台幣計價來比對， ...

 
→ IBIZA: 不可能今年10%的93F 10/19 12:33
→ chien703: 況且原PO估只有8%報酬 那買被動指數報酬絕對最佳解94F 10/19 12:33
→ IBIZA: 台股漲幅跟sp500差那麼多
那是用3%房租估的95F 10/19 12:34
→ chien703: 上面的回測是2008崩盤前到今年崩盤後回復中
比較低是正常的 但常態就沒那麼低97F 10/19 12:35
→ IBIZA: 現在的利率，在房價不漲的情況，光靠房租都能有IRR9%99F 10/19 12:35
→ chien703: 台股殖利率高 漲幅就低啊 直接去看還原權值算最快101F 10/19 12:35
→ IBIZA: 0050常態就是這樣而已，不用吹102F 10/19 12:36
→ chien703: 不過台股長期還是輸s&p500 2%左右 所以美股更好一點103F 10/19 12:36
→ IBIZA: sp500 9.2%
房子如果房租4%，房價不漲都有9%
我自己長期買股票，我很清楚104F 10/19 12:36
→ chien703: 這就個人選擇而已 有閒的買房分散風險也不是不行
但一般不懂的要推他去買房出租 我覺得是蠻壞的107F 10/19 12:38
→ IBIZA: 股票很依賴股價，在不同位階差很多
但房租挺穩的，房價有漲算多的
這20年基本上是勸人別買的比較壞吧109F 10/19 12:38
→ chien703: 買房的通常會假設房價不會跌 其實很奇怪112F 10/19 12:39
→ IBIZA: 這是因為房子可以用幾十年眼光看，股票很難113F 10/19 12:40
→ wr: 房地產水很深 跟ETF是天壤之別 自己評估自己本事114F 10/19 12:41
→ IBIZA: 房子買了只要繳息正常，基本上銀行不會對擔保價值有意見
我覺得股票水才深115F 10/19 12:41
→ chien703: 買股票也可以買幾十年放到退休 全美國人都是這樣118F 10/19 12:41
→ IBIZA: 那你有這樣嗎？119F 10/19 12:41
→ chien703: 出社會到現在都是啊 以後也會繼續120F 10/19 12:42
→ IBIZA: 美國是有退休金帳戶經理人幫忙這樣做121F 10/19 12:42
→ wr: 股票水很深沒錯 但我說的是etf不是個股 兩個有差別122F 10/19 12:42
→ IBIZA: IRR有9%嗎123F 10/19 12:42
→ chien703: 台灣沒經理人就買ETF 我上面也只推0050 VTI VOO吧124F 10/19 12:42
→ IBIZA: 0050其實年化差很多125F 10/19 12:43
→ chien703: 建議I大開間reits公司 然後保證殖利率9% 漲幅給你賺126F 10/19 12:43
→ IBIZA: sp500可以跟房子比，但如果房價有漲就不行127F 10/19 12:43
→ chien703: 開好了麻煩PO個文造福人群 我至少也入股50萬支持128F 10/19 12:44
→ IBIZA: 我本來就有買reits，大家都知道吧XD
證券化的東西波動太大了
老實說，我沒有認識靠股票能在40歲財富自由吧，我知道板上有，但真的是麟毛鳳爪
房子我認識好幾個
包括我自己
股票我玩很久，台積電我從2008抱到現在，但你問我什麼好賺....
我只能說，你要賺門票，先買股票沒錯129F 10/19 12:44
推 chien703: 我快達到了呀 你多認識一個了138F 10/19 12:49
→ wr: 唉不是 財富自由的標準是多少啊XD139F 10/19 12:50
→ IBIZA: 我六月剛買的四間，大安森林公園旁44坪
明後年打算買第五間140F 10/19 12:52
→ wr: 幾間又不能拿來當標準 誰知道你是全額還是貸9成...142F 10/19 12:53
→ IBIZA: 我現在收租的三間是11 12 14兩間已經沒貸款了
剩下一間自住，也沒貸款，今年貸了400萬玩股票
其實四五間有一間是意外，今年股票剛好賺到頭期款，利率又這麼低，所以就買了....
不然沒打算這麼快買兩間的143F 10/19 12:54
推 CaLawrence: 如果有固定9% 我建議你開資產管理公司 一定被投報 我要求8%就好
一定是很多成本沒算到 大多數物件的irr大概4%附近而已148F 10/19 12:59
→ IBIZA: 我早期買的不要說9%  20%都有152F 10/19 12:59
推 CaLawrence: 我自己也看過很多房子 我也搞過隔套出租 在中原大學  現在在台中也有一個店面在收租 後來覺得還是股票好賺很多 而且省心 加上投資美股又不用稅金(海外670晚才要課稅)  你光是買賣總價加起來6%就不知道吃掉你多少irr了
6%是仲介費的部分 更不要說隔套修繕費用之高153F 10/19 13:01
→ IBIZA: 買賣那需要6%，那是中壢房子吧
你買中壢房子修繕成本占比例當然高
但中壢房子IRR應該更高，除非你買太貴
中原附近，年租金沒有總價6%沒必要做
而且你當初是用20年貸款吧？159F 10/19 13:02
推 bms: 低利和可以開槓桿也是我轉進房市的原因164F 10/19 13:04
→ IBIZA: 你投入地點時機都不對啊XD
你這種就是不會判斷亂買165F 10/19 13:04
推 CaLawrence: 你要說這幾年因為降息資產大漲 其實股票何嘗不是因為這樣 光靠租金真的別開玩笑了 桃園租售比大概就三百五以上了 更不要說雙北 千萬的物件 要出租三萬都很拼 套房當然租金多一些 但其實套房也更難脫手 這些都是隱形成本 無法反應在irr上面 而且重點是你槓桿了這麼多倍 扛了這麼重的風險 就算真運氣很好 仲介費都對方幫你出 9%的投報 也不過跟美股差不多而已 難道股票不能質押嗎 槓桿開下去絕對賺得比你多167F 10/19 13:06
→ IBIZA: 錯 我說的是今年開始的三十年貸款
我沒打算脫手啊  三十年貸款的情況下 我買的這間
每月就是扣除房貸本利之後, 正現金流2.5萬
放著就能收錢, 為什麼我要脫手?
你買的時間根本就不對 也不會看貸款
再來說不好賺...
基本上二十年貸款跟三十年貸款  我前面的成本就是你的2/3了...
我15年沒買房 為什麼今年買 就是看今年的貸款175F 10/19 13:07
→ wr: 一邊說很好賺 一邊說別人亂買 這做法不太道義184F 10/19 13:10
推 CaLawrence: 那你要這樣說 標的跟時間點看這麼準 更應該買股票吧185F 10/19 13:10
→ IBIZA: 請問你當初為什麼買中原的房子出租? 買前有先設定186F 10/19 13:10
→ CaLawrence: 合一 台積 聯發科選一個？187F 10/19 13:10
→ IBIZA: 好嗎/
合一台積我都有耶 聯發科是買權證
合一目前+70% 台積470(?)%  聯發科權證短時間脫手也賺不少喔XD
台積電+482.2% 今天又漲了XD
需要看對帳單嗎?
@wr 哪裡不道義? 他又不是我講的時機買的..
前面就講過 你要買收租房 設定很重要
沒辦法創造正現金流 就不要買188F 10/19 13:10
推 CaLawrence: 而且股票是大盤 投資房地產你也拿個平均狀況出來講吧 不然個股那麼多一年漲一倍的 房地產哪有一戰之力 我自己自住也是買了 絕對不是看空房地產 只是覺得以資產增值的角度 房地產真的是個表現落後的產品197F 10/19 13:14
→ IBIZA: 如果要看房地產暴漲的特例的話....你確定要比嗎?
房地產要暴漲 一年百倍都有可能 但那是特例
事實上早期房地產 考慮槓桿的話 一年幾十倍都很正常只是我沒做價差就是了
資產增值角度房地產表現落後? 你別開玩笑了 XD
台積電我12年賺4.8倍
我有間店面價值是3倍 看似比台積電少  但我當年只了1/5頭期款啊  中間都是房租養的
你說這間是漲幾倍?
如果都全額買 過去20年 我相信你買對股票會比房地產賺 但問題是房地產很少有人全額買 20% 10%甚至5%都有啊...你要怎麼比?201F 10/19 13:14
噓 shawncarter: 新北哪來3%213F 10/19 13:20
推 CaLawrence: 我是覺得房地產個案 vs 股票大盤 沒什麼好比的214F 10/19 13:21
→ IBIZA: 樓樓上  找 會有的 3%不多 台北市都有
我自己是12年台積電抱到現在 我可以跟你說 挑對個股也沒有當年買房子好賺
你股票不敢槓桿 房子敢 這就是差別
基本上房子就是你每個月現金流設定好  年數越長
貸款成數越高  然後設定確定就放著跑 有問題去處理現在房子肯定沒當然好賺  但你現在買股就還能漲4倍嗎? 也很難說吧..
                年
房子只要設定很其實是很穩 但當房東得耐煩
我看過的, 通常當到最後會有兩個結果
一個就是被煩到全部脫手  另一個就是辭職專門做房東215F 10/19 13:21
推 lon0623: 你說到重點了 早期買227F 10/19 13:27
→ IBIZA: 還去招攬其他人的套房代管
@lon0623 早期買是說你要爆賺的情況
你要穩定賺 現在還是有的228F 10/19 13:27
→ lon0623: 而且你是在台大231F 10/19 13:28
→ IBIZA: 4%的物件基本上每個月就穩定收錢
是啊 是在台大  所以得先有門票
股票賺個五六百萬 就可以開始玩了
房地產就是高門檻 我前面有說過232F 10/19 13:28
推 lon0623: 台大就算二十年房子 租金也很好
房客一多 兼職就太累了236F 10/19 13:31
→ IBIZA: 不，50年也很好238F 10/19 13:33
推 lon0623: 新竹你房子舊 租金就狂跌了
但是新竹應該是台灣未來房價報酬率很高的地方239F 10/19 13:35
→ IBIZA: 新竹型態比較不一樣，我不清楚
房客多，很難兼職是真的241F 10/19 13:37
推 lon0623: 就是如此 所以台北房價不會跌啊
我阿姨買台中公寓 在文心路那 很熱鬧了
三十年公寓房租腰斬243F 10/19 13:50
推 fatb: 可是你能買到的物件大概都是40年以上...246F 10/19 14:03
→ tctv2002: 跟股市同樣道理啊  位階低都爆賺247F 10/19 14:05
推 shawncarter: @Ibiza 認真請教上槓桿前3%的報酬率是否需要違法隔套？還是學生多的學區買套房好呢？248F 10/19 14:09
→ IBIZA: 我的隔間是合法申請的, 要合法是貴一點, 但其實也沒差很多, 主要就是18萬簽證費, 然後消防的部分要弄好我是連配電都換過了, 外電申請付給台電快五萬
林林總總可能多個40萬吧?250F 10/19 14:13
推 shawncarter: 啊不好意思 後來細讀推文看到了254F 10/19 14:17
→ IBIZA: 主要是我買價低, 我買進的價格是實價登錄歷史單價第五低的...我同學還說我欺負老婦人...
不過反正就一個原則 投報不夠就不買255F 10/19 14:17
→ shawncarter: 隔套如果是合法的處理多花五十萬可以搞定那是不錯這麼說來台師大附近可能是台北市長期最不怕少子化且有隱含都更價值的區塊吧 謝謝指點258F 10/19 14:20

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