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作者 fantasy14 (我可以看見嗎)
標題 Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間 Sun Oct 18 14:38:31 2020


買股票怎麼不用台積電來算
台積電在十年前是60幾塊
現在是449塊了

十年前如果買房
到現在最多才漲2倍吧
2成貸款的話 是賺8倍 沒錯

不過價格看的是未來性
台積電 十年後 有機會再漲2倍以上

但是台灣的房價
因為低薪 少子化 人口負成長
+ 開放瘦肉精 影響國人健康
+武漢肺炎 服務業蕭條+
+ 勞保 健房要破產+老人急速增加
+ 教招人數增加
+政府建商炒房 造成台灣實質經濟沒有成長

房價 可能會崩盤…‥
台灣房子可能會倒
但是台積電絕不會倒
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.131.191 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VY-Bf3w (Stock)
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-16 22:01 Capufish.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:38 fantasy14.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:51 a000000000.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 17:32 Linvail.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-19 09:49 gerychen.
※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:40:43
推 devidevi: 店面關閉對房價是個警訊吧???還是沒差??1F 10/18 14:40
→ xxlikb01: 我覺得期待股票崩比房價崩有希望，年初就崩過了2F 10/18 14:40
→ IBIZA: 買台積電跟買房又沒衝突XD3F 10/18 14:41
如果你的錢是無限的
你要買車 買房 買股票 買保險 買老婆
買任何的東西 都是沒衝突的
→ devidevi: 股票會跌，但是會漲回來，但房價一崩，就...4F 10/18 14:41
→ IBIZA: 我十年前都有買啊5F 10/18 14:41
※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:44:20
→ IBIZA: 台積電真的有機會再漲2倍以上?6F 10/18 14:43
推 xo7796: 要就比現金比現金 貸款比貸款，不然只是岳飛打張飛7F 10/18 14:46
推 huk40199: 一堆新成屋也沒啥漲整天拿會漲的講8F 10/18 14:50
推 kusomanfcu: 新成屋早就漲過了。 看老破公寓在市區就知道了9F 10/18 14:52
→ Trybeer: 10年前你買台G放到現在了？
講這種話就跟10年前為什麼不買國巨一樣10F 10/18 14:53
推 k85564: 10年前的台積電可以報到現在也算厲害12F 10/18 14:55
→ IBIZA: 到今天+473.14%
不過大部分去年220賣了13F 10/18 14:58
推 abramtw: 講的好像房價十年後不會漲三倍的樣子15F 10/18 14:59
→ fantasy14: 外資就抱台積十幾年了16F 10/18 14:59
→ abramtw: 大家什麼時候對台灣的居住正義這麼有信心了 XDDD17F 10/18 15:00
→ IBIZA: 買房買股本來就不衝突XD 股票賺了拿去當頭期款, 房子租出去, 每個月有正現金流的話就拿來買股票
偶爾股市大行情來就把房子拿去增貸套資金投股市
衝突在哪?
接下來就loop18F 10/18 15:00
推 Hecc: 用0050比較合理啦23F 10/18 15:04
→ fantasy14: 股票賺了 當然拿去加碼買股票
買房子頭期款 要幾百萬 又不是幾萬塊
而且每個月還要付房貸幾萬塊錢24F 10/18 15:04
→ IBIZA: 房子出租報酬率有3%就會有正現金流
股票又不是每一年都有行情27F 10/18 15:05
→ fantasy14: 如果你的股票可以讓你賺到付頭期款
表示你的獲利絕對超過 買房子29F 10/18 15:06
→ IBIZA: 今年的確有賺到頭期款了XD
但我知道不是每年都這樣
房子因為貸款的關係 報酬率比你想的高很多 你算算看就知道了31F 10/18 15:07
→ fantasy14: 你房貸的利息要扣1.5%35F 10/18 15:08
→ IBIZA: 如果是3%報酬的話, 1.5%報酬乘上5倍槓桿是7.5%
每年
我剛買了一間3000萬, 貸2500萬, 每個月收11萬
房貸30年1.31%, 每個月8.5萬
8.5萬裡面, 2.7萬是利息
也就是本金500萬, 每月2.5萬現金流, 8.3萬報酬
年化報酬=8.3*12/500=19.92%
不過還會有租不出去的時候, 所以可能差不多15%吧
現在其實還算是難賺了  早期貸款利率6%那時候買的1700萬買的, 一個月能租十萬多
擺到現在房價三倍, 還是收十萬多36F 10/18 15:09
→ stocktonty: 又來了 又是這種漲了幾倍然後買在低價位的假設
就好像看空的老是假設紅茶每個人都買在130047F 10/18 15:41
推 milkBK: 台海危機和 SARS買房不算嗎49F 10/18 15:57
噓 EddieJeremy: 你看房價空才有這篇 把你的房價跟台G調換也一樣50F 10/18 16:23
噓 WoRkFunCtioN: 你10年前買台積電抱到現在再來跟我講51F 10/18 16:26
推 CaLawrence: 年化報酬率不是這樣算的同學
你要把三十年現金流都列出來
照ibiza的說法 你的投報也不過2.573年化而已52F 10/18 16:35
→ IBIZA: 2.573怎麼算的?55F 10/18 16:41
→ CaLawrence: https://i.imgur.com/Y6O1gIX.jpg56F 10/18 16:41
[圖]
→ CaLawrence: 你要用excel公式irr去拉從第一年到最後一年的現金流量 包含每個月繳掉的貸款 我房屋每年算你成長1% 租金每十年重新打約 成長8%57F 10/18 16:42
→ IBIZA: 其實只要問一條 你分母用多少算?60F 10/18 16:42
→ CaLawrence: 不算寬限期 當然你套入其他假設 會有其他數字 但是絕對不可能算出irr5%以上的數字
....看來你對irr沒啥概念呢61F 10/18 16:42
→ IBIZA: 我本金只花了500萬, 最後變成3900萬 只有2.573%?
看來你對成本是甚麼沒甚麼概念呢XD
你分母用3000萬算對吧? XD64F 10/18 16:43
→ CaLawrence: 你每個月不用繳貸款嗎67F 10/18 16:44
→ IBIZA: 不用啊 房租繳掉了 關我屁事68F 10/18 16:44
→ CaLawrence: irr是不用套分母下去的好嗎.. 他是算一段連續性的現金流量的報酬率69F 10/18 16:44
→ IBIZA: 報酬率的本金是甚麼?
有報酬率總有本金吧
是你把每個月的房貸當作我的支出嗎? 問題是我又沒出錢XD71F 10/18 16:44
→ Trybeer: 這個年化報酬率2.5%連我小朋友程度都看出一定有問題，因為槓桿絕對可以放大報酬率
當然風險也是相對的啦，跌價時候也是*475F 10/18 16:50
→ IBIZA: [url]https://imgur.com/a/LfvJE7l[/url]78F 10/18 16:55
[圖]
→ IBIZA: 期初投入500萬, 每年回收現金2.5*12=30萬, 30年後假設房價不變3000萬, IRR=9%
你的參數設定根本有問題吧79F 10/18 16:55
推 CaLawrence: 我剛數字KEY錯 搞笑了 算起來是9%沒錯 抱歉
但也不會是你原本講的19%82F 10/18 16:57
→ IBIZA: 19%是單利算的
我也沒說19%是IRR啊84F 10/18 16:58
推 CaLawrence: 年化報酬率通常就是講IRR的意思 不然也不用年化了不過我覺得比較厲害的是三千萬的物件可以租12萬/月86F 10/18 17:01
→ IBIZA: 沒有喔 IRR叫內部報酬率 衡量年化報酬的方法很多啊88F 10/18 17:02
→ CaLawrence: 單純疑問 現在非首購可以貸款85% 利率1.31嗎89F 10/18 17:02
→ IBIZA: 11萬 不是12萬90F 10/18 17:02
→ CaLawrence: 資金誇張寬鬆91F 10/18 17:02
→ IBIZA: 我是用我老婆首購買的  但現在非首購也可以了92F 10/18 17:03
→ CaLawrence: 年化報酬率 VS 平均年報酬率  GOOGLE一下就知道了93F 10/18 17:03
推 Trybeer: 某些銀行可以用一些名目貸到9成94F 10/18 17:03
→ CaLawrence: 若可以貸款9成 那IRR可以更高95F 10/18 17:04
→ IBIZA: 其實問題比較大的是三十年, 利率基本上是沒問題的趴數的部分銀行都可以用別的名目多貸5%給你
9成我是沒問過
不過這幾個月銀行的年限部分很大程度鬆動96F 10/18 17:07
→ Trybeer: 有年紀就比較難100F 10/18 17:08
→ IBIZA: 以前三十年是特案, 現在已經變成四十年才是特案了現在也不會喔101F 10/18 17:08
噓 andrewkey: 不能用超績優股台積電來算吧,拿大盤來算才合理
更何況大部分散戶績效都輸大盤103F 10/18 17:19
推 rig2121: 兩個本來就不衝突啊，房地產就是給有頭期款的人貸款出來操作槓桿，剩下的房客繳會幫你繳完，有標的就重新增貸出來投資，沒標的繼續放，房價不像股價有公定價只要本+息繳得出來也不怕被斷頭，不過銀行有説哪些地方好貸款，不要買錯了XD
今年3-6月股票比較好賺，最近房市開始漲很兇，兩個都做不就好了何必爭誰高誰低105F 10/18 17:22
→ IBIZA: 投資沒有高低 能賺錢就好112F 10/18 17:24
推 bms: 台灣房子和台積電的話我賭房子存在的比較久 不過當然是六都市區的房子113F 10/18 17:25
推 seemoon2000: 台灣房子最近房價有漲很兇嗎 只是貸款的人變多吧...115F 10/18 17:25
→ IBIZA: 不知道大安森林公園房價跟台積電哪一個會先崩...Q Q信義房價指數漲很多
台北市YoY 6.58%  MoM 1.3%
[url]https://imgur.com/a/8L2ZU1F[/url]116F 10/18 17:25
[圖]
→ IBIZA: 五月之後基本上都是每個月+1%以上
30年房貸常態化的威力太強了...120F 10/18 17:29
→ castjane: 美豬亞洲一堆都吃壽命也沒比台灣少了122F 10/18 17:30
推 rig2121: 今年用股票賺頭期款去做預售屋真的不錯，兩段都賺123F 10/18 17:30
→ IBIZA: 30年房貸常態化 首購40年房貸  房價應該會再飆124F 10/18 17:36
推 CIIIO: 結果10年前你買到$1300的宏達電125F 10/18 18:11
推 goury: 3000萬月租11萬太厲害了，一般人8萬就很高，要做到完全拿租金繳貸款，太難。有這種能力的，買股也是賺126F 10/18 18:32
推 CaLawrence: 五月之後每個月＋1% 但五月之前你要不要看已經盤多久了 同時間股票都不知道漲到哪去了128F 10/18 18:36
噓 a9940597: 是130F 10/18 18:45
推 rainsilver: 買完房子貸出來買台積電 正解131F 10/18 18:58
推 Su22: 這篇說得也沒錯132F 10/18 19:48
→ tmot: 講這個應該要用台灣50而不是台gg133F 10/18 21:00
推 tbrs: 買股要用兩三塊的amd來算134F 10/18 22:06
推 loveponpon: 我十年前真的買台積... 且放到現在...135F 10/18 23:36
→ kyova: 這個帳號基本上就是來搞笑的...認真幹嘛136F 10/19 01:36
推 wahaha711233: 房貸是槓桿 股票少有人槓桿開這麼大抱這麼久137F 10/19 07:18

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