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作者 gerychen (邪惡肥宅)
標題 Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間 Mon Oct 19 09:49:07 2020

最近肥宅我
也在考慮把資金從股市移到房地產
考量的點如下：
1.房地產可以開5倍槓桿
2.跟銀行界的利率只有1.6%
光這樣子的條件
只要貸款8成在新北買一間年投報3%的房子
換算下來本金的投報就會變成8%
反之股票如果不追飆股成長股
就做些保守投資的話大概投報是5%吧
融資就不用講了，股票融資成本比房貸高太多

在這樣低利QE通膨的狀況下
雖然股票跟房地產價值照理說都會不斷膨脹
但房地產有個超低利率的房貸優勢
雖然槓桿開5倍風險就要跟著提高到5倍
但獲利速度真的快了不少
更不用說如果租金投報可以拉到3.5%-4%的話
那個自有資金投報還會再更漂亮
而且股票市場我就是那個標準散戶
一年不要說5%，不要賠就很值得慶祝了

說了這麼多
其實房地產是不是比較適合我這種菜雞？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.19.133 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VZF2L4_ (Stock)
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-16 22:01 Capufish.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:38 fantasy14.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 14:51 a000000000.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-18 17:32 Linvail.
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
10-19 09:49 gerychen.
→ Trybeer: 會被噓房仲1F 10/19 09:53
推 eipduolc: 租金投報沒有講這麼簡單，你最終報酬應該在價差進出2F 10/19 09:58
推 jimmyid4: 你沒考慮流動性風險3F 10/19 09:59
推 Shepherd1987: 政府鼓勵炒房啊~ 高槓桿低利率, 加上低利造成租不如買, 要跌很難4F 10/19 10:01
噓 a000000000: 租金要3%也沒那摸簡單6F 10/19 10:09
→ tctv2002: 北部租金3% 很難 南部才有可能7F 10/19 10:17
→ postpone: 北部違法隔成超多小套房才有可能8F 10/19 10:24
推 sweetjam: 我只能說 人多的地方不要去9F 10/19 10:37
推 tony20095: 租金哪有那麼好賺? 1000萬房子年租金有30萬就不錯了10F 10/19 10:40
所以我其實特別避開台北市
新北找到投報3%的產品並不是沒機會的
投報受租金及房屋總價影響
而台北跟新北的租金差異與房價差異
倒是有那麼一點點不同
例如台北公寓三房租2.5萬/月
新北市區公寓三房可以租到1.8萬/月
房租打了72折，但房價可能是對折
※ 編輯: gerychen (114.36.19.133 臺灣), 10/19/2020 10:49:31
推 eipduolc: 台北市的話，捷運站走路8-10分鐘內，千萬內1+1房11F 10/19 10:50
推 lon0623: 新竹有機會 要套房
新竹公寓只有2%出頭12F 10/19 10:50
→ eipduolc: 大概可能租到25K-35K，但你不能空租。
我覺得這類物件出租都是維持出售的價值而已14F 10/19 10:51
→ lon0623: 空租問題很大 很多學區因為少子化16F 10/19 10:52
→ eipduolc: 你最終還是兩三年後的價差大於你的租金投報17F 10/19 10:52
→ lon0623: 根本租不出去 所以千萬不要為了價格屈就
還是要捨得花錢買地點好的 交通就業方便18F 10/19 10:53
推 Skabo: 買房就是單壓 你的物件地點能飛天就賺
不能漲就會輸股票 遇上任何意外事件你也只能認賠
沒有買股可以分散風險的能力 你爽就好
當然你可以不同區域各買一戶分散房產風險那當我沒說20F 10/19 10:56
推 lon0623: 簡單說也是本多終勝
有錢人容錯率高 又可以先挑地點
好的地點 租金報酬率通常很差 但風險也低
一般人只能買次級的風險高 且一套牢就很慘24F 10/19 11:01
→ Skabo: 挑報酬率高的物件把你所有資產單壓一個房產
就是賭你這個菜雞眼光好不好了 因為賣的便宜
肯定是有原因的 但你菜雞能慧眼識英雄當然不怕28F 10/19 11:07
噓 bjk: 你要買就買乾我屁事31F 10/19 11:11
推 lon0623: 而且有錢人可以貸到九成五 回報更高32F 10/19 11:18
→ wr: 也可以 不過你的房子要一直買下去維持槓桿才行33F 10/19 11:21
→ IBIZA: 套房違不違法是看有沒有申請合法的裝修許可34F 10/19 11:23
→ wr: 當然 能在新北市找到3%的物件也是你的本事 加油35F 10/19 11:24
→ IBIZA: 申請要15萬, 然後隔間要符合相關消防規定36F 10/19 11:24
推 lon0623: 套房上漲空間就小37F 10/19 11:24
→ IBIZA: 這樣做下來, 套房就是合法的
2010年以前就隔好的, 因為當時法規還沒有要求, 所以也沒有合法或違法問題38F 10/19 11:24
→ lon0623: 不可否認 套房的確比較好41F 10/19 11:25
→ IBIZA: 套房報酬率不好, 報酬率好的是買整層去隔套房
30坪可以隔5間, 這是最理想的情況
一間1萬, 5間5萬, 一年60萬, 30坪大概1500~2000
看位置跟怎麼殺
隔間的部分, 一間20~25萬, 加上申請費用
這是合法隔套的成本42F 10/19 11:25
推 lon0623: 你也只能在雙北玩隔層套48F 10/19 11:29
→ IBIZA: 不會喔 大學附近都可以 逢甲也很多啊
其實桃園台中大學附近隔起來報酬率更高
桃園大學附近  有那種整棟隔好的  報酬率6%49F 10/19 11:30
推 qazxc312: 人多的地方不要去，不管房市還是股市都這樣52F 10/19 11:31
→ lon0623: 新竹你玩這個 沒人要租
還有大學少子化很嚴重
很多人玩到套牢53F 10/19 11:31
→ qazxc312: 少子化學店附近的套房就別碰了，以後人人都四大四中56F 10/19 11:32
→ lon0623: 好的大學可以 但你覺得好 別人也覺得 資金門檻就高但如果身上有很多閒錢 那就可以58F 10/19 11:32
→ wr: 我是覺得有一千萬的話 拿200萬當頭期貸款買房很合理但只有兩百萬 就梭哈貸款買房就沒道理了60F 10/19 11:39
→ lon0623: 200萬去弄是不夠的
學店房東可能就貪圖便宜62F 10/19 11:39
推 SweetLee: 隔套其實是賺工資64F 10/19 11:47
推 lon0623: 兩三百萬就想到包租公 婆 結果套牢慘賠65F 10/19 11:49
噓 oil01: 不如買NVIDIA!
房子變現速度慢！前卡住很慘！
錢66F 10/19 11:57
推 LKJS: 房子不是也會隨著屋齡折舊..？69F 10/19 12:00
推 eipduolc: 真的要租金報酬應該跟著工業區走70F 10/19 12:02
→ IBIZA: 房子有急用，要變現當然是先增貸或轉貸，要賣再慢慢賣，大概一兩個禮拜可以拿到錢
新竹沒人要租？不可能吧清交附近也慢慢學生套房啊，只是現在才投入，房價合不合我不清楚
我現在都是找台大附近，4%物件
現在的利率條件，IRR大概是9%
拿來隔套出租的，當然不會買20年以內的新房，通常大概是40年左右吧
基本上不太有折舊問題了71F 10/19 12:19
→ chien703: 你需要的是歐印0050 買股票和收租金麻煩度天差地遠80F 10/19 12:27
→ IBIZA: 0050 IRR5%而已81F 10/19 12:28
→ chien703: 0050長期至少7% 不知道你5%是抓哪段區間?82F 10/19 12:30
→ IBIZA: 7%也還好83F 10/19 12:30
→ chien703: 不然也可以複委託歐印VOO VTI之類的
長期8~10%84F 10/19 12:30
→ IBIZA: 長期是指算到13000吧
sp500 9.3%左右86F 10/19 12:30
→ chien703: 算到13000 大概有接近10%
原本就買房出租的繼續買房出租當然OK
但原本買股的想跳買房出租 真的三思 除非你很閒
選股問題的解決方案是買指數型商品 不是買房出租88F 10/19 12:31
→ IBIZA: [url]https://reurl.cc/LdQ7G4[/url] 去年5.6%92F 10/19 12:33
10年回測》只買0050報酬5%，加上「這檔」報酬變6.9% | 商周財富網 | LINE TODAY   圖片來源：dreamstime台灣50（0050）、巴菲特的波克夏公司互相搭配可能產生什麼火花？ 在上集的內容當中，筆者用每日漲跌幅數據，解析台灣50（0050）與波克夏（BRK.B）之間的走勢關聯性，台灣50（0050）與BRK.B美元報價漲跌呈正相關，但若是將BRK.B換算成台幣計價來比對， ...

 
→ IBIZA: 不可能今年10%的93F 10/19 12:33
→ chien703: 況且原PO估只有8%報酬 那買被動指數報酬絕對最佳解94F 10/19 12:33
→ IBIZA: 台股漲幅跟sp500差那麼多
那是用3%房租估的95F 10/19 12:34
→ chien703: 上面的回測是2008崩盤前到今年崩盤後回復中
比較低是正常的 但常態就沒那麼低97F 10/19 12:35
→ IBIZA: 現在的利率，在房價不漲的情況，光靠房租都能有IRR9%99F 10/19 12:35
推 shawncarter: 啊不好意思 後來細讀推文看到了254F 10/19 14:17
→ IBIZA: 主要是我買價低, 我買進的價格是實價登錄歷史單價第五低的...我同學還說我欺負老婦人...
不過反正就一個原則 投報不夠就不買255F 10/19 14:17
→ shawncarter: 隔套如果是合法的處理多花五十萬可以搞定那是不錯這麼說來台師大附近可能是台北市長期最不怕少子化且有隱含都更價值的區塊吧 謝謝指點258F 10/19 14:20

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