看板 Gossiping作者 Rinehot ()標題 Re: [新聞] 400億去哪了? 狂!柯P公開事實的真相時間 Thu Jun 15 11:56:54 2017
要講真像就要全部一起講,文很長有興趣的就可以看看,沒興趣的可以直接看結
論,談代金之前要先談為什麼當初會推容積轉移,先把歷史講清楚再來評斷是非
,也比較方便。
台灣有種東西叫都市規劃,裡面詳盡的規劃每塊土地的用途,比方說劃一塊商業
區,要預估會有多少人潮,要有多寬的馬路,多少運量的捷運,多大的停車場,
住宅區要有學校,公園等等補充生活機能的設施,這些東西都需要土地來蓋。所
以在都市計畫的時候,會預留一些土地做為將來蓋這些公共設施用的,還沒蓋之
前這些土地叫做公共設施保留地;除了這些之外還有些是政府幾十年前開道路的
時候,沒有辦理徵收,或是這些道路本來就是私人的小路,政府為了方便通行直
接拓寬列管,這種叫做未徵收道路。台北市的公保地跟未徵收道路面積有多大呢
?答案是1100公頃,這面積蓋公園,大約是44個中正紀念堂或是40個大安森林公
園;如果開一條27公尺寬的馬路,大概可以開 400多公里,跟台一線相當。
根據釋字 400號的精神,政府在徵用這些土地的時候,要給于相當的價值進行補
償,回到法規面依照土徵條例規定,政府進行徵收的時候要依照比鄰地的平均價
值進行徵收;所以不要再說什麼公保地沒價值這種鬼話,政府就是要按照鄰近土
地的均價徵收。好了,但是實務上到底發生了什麼事情,會讓這麼多土地政府沒
有進行徵收呢?原因很簡單,政府沒錢。光北市府的公保地就有1100公頃,一坪
土地賣30萬就好,預估就要一兆以上的經費來進行徵收,還別提台北市土地根本
就不止30萬。
政府如果沒錢耍賴,地主很正常就會告上行政法院,但是過去行政法院都會以法
律只有規定政府有徵收義務,人民沒有徵收請求權來打槍,講白話就是政府要用
的時候才要市價徵收,人民不可以逼政府徵收。〈這後面我會再補充〉好了既然
政府欠了一屁股債,雖然暫時不用還,但總是要還,又碰到SARS房市蕭條,那時
候就想出一個辦法,可以用公保地跟道路用地跟政府換其他土地的容積,比方說
我用1000坪的公保地,可以換回3000坪的容積,讓我另外一塊 400坪建蔽率 75%
的土地多蓋十層樓,一來刺激房市、二來政府也省掉徵收的錢。這個方法就叫容
積轉移。
到了這邊我要講一下市府提的 400億,我們先搞清楚三個名詞:市價、公告現值
、公告地價。市價就是一般人買賣土地用的價格;公告現值是當土地轉移時計算
土增稅用的;公告地價是繳地價稅用的,三個數字基本上互不相干,但是可以大
略估計,一塊普通的土地假設市值 100萬的話,公告平均會落在現值大約是 80-
90萬,公告地價只有 20-30萬。市府說給建商的容積市值是 654億,換回土地公
告地價是 250億,所以建商賺了 400億。那我們來回頭算算市府賺了多少, 250
億的公告地價,逆推市值是1000億;公告現值是 850億,先不管賣出的 654億成
本是多少,就算全部當成成本市府至少賺了 200億起跳,因為徵收這些地法律規
定就是要這麼多錢,更別提賣容積是無本生意。對沒錯,建商買地絕對沒 654億
,但是你政府就是無法用建商價格強制徵收,因為政府徵收就是要花 850億起跳
,除非地主自願降價。建商的確是在剝削地主利益,但那個開口說要用現值 15%
徵收的市長難道就不是剝削地主嗎?打個比方講,市府欠一兆,開口跟地主說要
拿 15%進行債務協商;另一邊是說要花5000億跟你買借條的黑道建商,你是地主
你選誰?
回頭過來講另外一件事情,今天台北市政府跟市民說,我們不能放任容積轉移來
破壞都市計畫,所以我們要改推代金制度,我們容積用賣的,然後再把賣得的錢
拿去徵收???原來容積轉移會破壞都市計畫,容積超賣就不會破壞都市計畫,
這是什麼神邏輯?扯更遠一點的,現在跟以前的做法講穿了都是,破壞都市計畫
賣容積來執行都市計畫的公保地徵收,根本是自相矛盾。
講了這麼多,現在制度又回到了雙軌制,看似是天下太平,政府可以繼續慢慢賣
,慢慢徵收。但是其實這邊有一個未爆彈,大家回頭去看看行政法院判決請求徵
收訴訟的依據是什麼,我替大家複習一下:人民沒有徵收的請求權。但是果真是
如此嗎?我們來看一下比較起同婚的釋字 748,前一個比較不知名的釋字 747,
該案的原由是,高公局蓋二高的時候在指南宮的土地下方開了一條隧道,因為施
工方式以及安全考量,導致指南宮沒有辦法在該塊土地上面挖地基蓋靈骨塔,指
南宮要求高公局徵收被行政法院判決敗訴後提起釋憲,結果釋字 747說,土徵條
例有瑕疵應該在一年內修定完成,如果沒有修法完成,指南宮可以直接提起訴訟
。目前雖然新法還沒修完,這個案例也未必適用於既成道路地主,但是我如果是
市政府,應該會超抖,從釋字 742的都市計畫變更救濟、 743聯開案徵收爭議、
一路到 747,關於這些徵收爭議,政府可以說是節節敗退,行政法院過去那套還
能擋多久?
講了這麼長一串,來講結論,政府公保地或是既成道路,應該要早點檢討,用不
到的就解編,或是部分解編,剩下的就開始籌錢辦理徵收,看是要罰工業宅、違
建還是要賣地籌錢都行。因為從過去二十年來看,政府預算增加的速度根本追不
上土地的漲幅,現在不徵收除非努力打壓房地產價格,不然只是越拖越大洞,要
是哪天跑出個判例或是修法,結果變成人民有提出徵收的請求權,到時候政府就
準備落跑了。什麼代金不代金根本是搞錯重點,聚焦在幾百億的利益,卻忘了一
兆起跳的問題源頭,真得是很好笑。
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※ 同主題文章:
06-09 18:12 ProtectChu56.
Re: [新聞] 400億去哪了? 狂!柯P公開事實的真相
06-15 11:56 Rinehot.
推 VVizZ: 講得很完整 但是弱智蚵粉看不懂1F 06/15 11:59
推 hosen: 太長了,沒有罵國民黨,柯粉不會看4F 06/15 12:03
推 taikonkimo: 其實用賣容積本身就是個很奇怪的決策 那賣的是城市的5F 06/15 12:03
推 herro760920: 總得來說就是政府沒錢負擔公保地,那公保地給誰用的?給附近居民用的啊,會這樣就表示那附近的地、房屋稅太低了,憑什麼你住那邊享受卻要政府(全市民)幫你負擔,就漲稅就對了6F 06/15 12:03
→ taikonkimo: 承受力 好比內湖 現在被賣超過了容忍的極限 結果要花更多的公帑來改善這缺失 這哪裡算省政府錢 而且看這政策推出時機 剛好就是sars後 這分明就是拿公保地當招牌 其實根本為了促進房地產才推出的政策10F 06/15 12:04
→ taikonkimo: 所以不管代金還是原先的換 都是假的
那現在該做的 其實就是請中央 看是要廢止 還是要讓這更嚴格 不能讓人亂買亂賣 然後要解決公保地 不是靠這15F 06/15 12:06
→ taikonkimo: 郝也是把這遊戲玩得很開心啊 只在最後推出個下任執行的代金制度 說要改善 但也是騙啦19F 06/15 12:09
我以一個土生土長的內湖人外加在內科工作10年的經驗跟你講,容積移轉對於內
湖交通問題影響有限,真正的問題癥結在內科的開發還有放寬使用。內湖以前早
上塞往市區,下回塞回家,現在你把住宅區變成辦公大樓,當然交通要大亂,實
際上大概十年前內科開發到一半交通就有問題了。
※ 編輯: Rinehot (211.21.191.16), 06/15/2017 12:14:47
推 joe10337: 推 看了北市府在這件事上確實有混淆視聽之嫌23F 06/15 12:28
推 niko0202: 說個笑話 台灣有都市計劃;重劃的人口 交通那個不是gg25F 06/15 12:36
推 LinOne: 「要依照比鄰地的平均價值進行徵收」
請問上述「平均價值」是市價?公告現值?還是公告地價?26F 06/15 12:36
→ amury: 內科真的才是塞車的主因。 原本內湖就沒那麼多人
不然當時捷運規劃也不會只用中運量來建設。
另外 現況根本沉疴難解,現況地價都漲這高了。28F 06/15 12:38
→ mystage: ok, 那請解釋為什麼不是市價換市價,現值換現值31F 06/15 12:41
→ Rinehot: 土徵條例 市價 市府規定 公告現值加成32F 06/15 12:47
推 avans: 推解釋歷史典故!33F 06/15 12:48
→ Rinehot: 這就是都發局要喊出100%公告現值往下喊的主因34F 06/15 12:50
推 miel: 內湖人推
另,士林北投也要開發,希望他們路會大條些35F 06/15 12:52
推 LinOne: 感謝分享~~^_^~~38F 06/15 13:03
推 easyjob: 好奇問,如果改推公保地換算國有地(股份),有沒有搞頭43F 06/15 13:50
推 richard945: 推一個,認真說明整個容積移轉的歷史故事與問題44F 06/15 14:04
推 ckTHU: 推薦這篇文章45F 06/15 15:29
推 lyu0001: 道路面積可以蓋獨棟建築 樓板頂多一層樓 差很多51F 06/15 17:47
推 orinsinal: 高估柯粉的智商了。沒辦法簡單挺柯罵KMT的他們不會看53F 06/15 19:39
噓 pent: "容積超賣就不會破壞都市計畫" 一定要超賣嘛?55F 06/15 22:53
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