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作者 標題 Re: [請益] 為什麼台灣的房子只能漲不能降？
時間 Mon Oct 30 19:32:22 2023
機會教育一下，幫各位複習老掉牙的觀念
除了台北市
（台北市場比較特殊，老屋主導市場，新屋看老屋市場臉色）
其他縣市的房價，“長期巨觀”是新屋定的
（這個其他縣市被台北價差給拉抬，而新屋是衝刺前鋒的格局有關）
（所有你是否玩台北，會需要不同的市場判斷，不可以跨用判斷理論
不然你會水土不服）
（所有你是否玩台北，會需要不同的市場判斷，不可以跨用判斷理論
不然你會水土不服）
也就是，新屋如果50,那2x年屋大概在40,很老的大樓大約在35
而如果新屋飆到100,2x年屋就會上80,老大樓就會上7x
而新屋價格跟很多事情都有關，包含通膨
前兩年的大漲後半段就是漲通膨（前半段漲資金熱潮）
營造成本狂飆，飆成六都重劃區最便宜的新案都要30
(你看，隨便一個風吹草動，橋頭就33準備奔35,我還買不到29,兩個月而已）
大概剩下林園的新屋還可以二字頭
（因為他土地成本低到攤下去近乎只有零頭）
當然新屋漲資金狂潮就是地價一直往上翻
因此一般時候通膨沒很誇張，新屋指標都是看土地成交價
在平時，那個影響新屋最大
例如無限QE的時候，主要是地價狂飆
但無論怎樣你會發現
通膨影響新屋價格
然後新屋比價原則造成中古屋價格定位
然後更有趣的是
越老的房子，價格跟新屋越等比上升
你買0年屋，買50，另一間買35年屋35
過了10年
新屋上100,但你0年屋變10年屋
所以你的10年屋跟85
啥？？你該不會認為你可以跟100吧？你當買家智障？？
但是35年屋變45年屋，價格照樣跟70,科科
這就是長期屯屋屯老屋比較好賺的主因
你說有翻修費，我說你租金投報比較高可以嘎掉
反而新屋稅金高這一點你出租投報比較低是雙重承擔
因此上面就是真相
什麼老屋房子爛成那樣，不值錢還是什麼土地價值什麼鬼的
都只是幻想
老屋就是那個居住空間的價值，他對比新屋會是一個折扣
因此定位他的空間價格
房子壞掉就是折算修好的費用當支出成本
這才是市場的真相
不然這一波大漲下半段
土地價格上升已經很緩慢
但房價在飆個屁？？？
老屋不是只有土地價值？那地價停滯，漲營造成本
跟老屋不是什麼建物殘值都要歸零，有甚麼關系？？
啊實際市場結構就不是你們大道理講得那樣
所以你們大道理去計算，都跟市場有嚴重誤差
造成你們投資都會誤判
就像有一大票人不會玩老屋
因為他的理論有嚴重錯誤，他不知道錯在那
只知道市場就跟他的理論完全不一樣
因此他沒辦法玩老屋
而在他認錯並且修正他的理論之前
老屋爽爽補漲的超肥利潤
就是所謂“不是他的能力可以賺”的錢
你就只能看我們賺錢而流口水
你光看諾貝爾好了，他前兩年大補漲有沒有肥
或是金山萬里的崩潰渡假山莊補漲有沒有肥
啊你的理論有辦法讓你們賺到這些錢嗎？
如果賺不到，那你是不是應該修正你的理論
因為你的理論跟市場衝突，而是不是個案
就像六龜，草屯，西螺，潮州
他們大漲，你的理論有辦法解釋嗎？
不能解釋，那你要不要虛心的面對市場而修正自己的理論？
還是要硬凹？？
當然啦，我也只是講講
愛硬拗是你的事情
錢是你的
賺錢賠錢自己承擔就好
就像我們橋頭勇士，男子漢如果被套套
也只能怪自己判斷錯誤
至於如果我們賺錢
當然也不會分你，科科
因此講回市場
前幾年大漲同時有兩件事情
一個是資金狂潮
一個是通膨
你不要管金融上資金狂潮跟通膨的關係
（他們確實有因果關係，但是2008的QE並沒引起大通膨
當然這也跟很多世界事件和格局有關
所以整體判斷會變很複雜）
反正不動產比較遲鈍，你看到指標再動作都來的及
（所以很複雜的判斷，你可以不用判斷，看到變化再反應就好）
因此資金狂潮後，美國QT又大升息
利率都升到天高
照理講會壓制房價很慘
但為啥沒有像2008那樣的崩潰？
是不是因為大通膨接手支撐本來應該下修的房價
（喔，我這邊在講外國，台灣升息升一點點，實質影響不大）
所以才產生美國現在不動產奇妙的狀況
（美國到現在都還在大漲房租，不動產基本面一直大幅拉升）
也是FED瘋狂升息，壓通膨，很多數字下不來的原因之一
（你通膨上去，請問房價，房租，GDP和很多數據跟通膨的關係是怎樣？）
當然反過來也是FED敢這樣升息的原因之一
通膨威能，這一次給各位上了一個震撼教育課
而你美國升息升成這樣，房價都只跌一點點
中國上次才在本版推文聊老半天，我看市場還是只跌15%，無論二線還是三線都市
這種跌幅相對美國的2008,相對2000網路泡沫那一波，都只叫跌一根毛
而為啥？？
就是偉大的通膨威能，科科
SO,這也是一次很經典的市場現象
各位快到做筆記
有助於補全各位的投資理論和增加市場分析能力底子
通膨跟不動產的關係，這不是平時有機會驗證的格局
沒好好研究市場，你的損失會是一輩子的事情
通膨跟不動產的關係，這不是平時有機會驗證的格局
沒好好研究市場，你的損失會是一輩子的事情
（畢竟各位有點錢又想做不動產生意
如果你是魯蛇或是不做不動產，那跟你關係比較小，你看熱鬧就好）
因為你這輩子不知道那時候才會再度遇到這種規模的大通膨
你光看那一整狗票，不動產學者和專家
幾個對這次通膨判斷有正確的
你就知道，他無論念了什麼博士，幾個博士，有甚麼身份，多有錢
在市場上，就只是個屁，完全不懂市場
咬著一個奇妙的理論，靠著背景光環，到處招搖撞騙
科科
專家
科科
學者
科科
聽他們的穩死
科科
因此這次，只會看新聞的可能認為美國房價腰斬
中國房價剩1/3
日本房價剩一張衛生紙
但實際上，完全不是這樣一回事
就跟你說台灣很多記者素質很差外
很多記者是魯蛇買不起房
外加媒體公司要求的立場，照立場發新聞一直都是大家的常識
所以你會看到台灣的媒體製造業，灌輸很多奇妙的消息給你
但是你只要隨便翻各國在地的不動產交易平台
你就會驚訝，這個世界跟台灣新聞根本兩碼子事
你在去問在地做投資的或是有關心不動產市場的
你在去問在地做投資的或是有關心不動產市場的
（本版鄉民，隨便都可以聯絡到美國或是日本或是中國定居甚至投資人
甚至歐洲，東南亞的很多鄉民都有熟）
所以看到資訊，你要求證
這很重要
不然你建立的市場模型，或是分析理論
錯了你都不知道
而你玩幾千萬甚至上億
你的投資邏輯錯誤
你不覺得這是很可怕的事情？？？
你不尊重你的錢
你遲早會被錢給教訓
到時候不要哭著叫媽媽
那時候你靠媽一族的媽媽也幫不了你
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.196.163 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-10-30 19:32:22
※ 文章代碼(AID): #1bFvH8U6 (home-sale)
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※ 同主題文章:
10-30 13:51 ■ Re: [請益] 為什麼台灣的房子只能漲不能降？
● 10-30 19:32 ■ Re: [請益] 為什麼台灣的房子只能漲不能降？
10-31 17:30 ■ Re: [請益] 為什麼台灣的房子只能漲不能降？
推 : 先推拉1F 10/30 19:32
推 : 問就是崩盤 才符合空空的心2F 10/30 19:33
推 : 只好等阿共打過來,再來朝聖了3F 10/30 19:36
推 : 新屋租25我就租23吃他豆腐ㄏ4F 10/30 19:37
推 : 能再講清楚一點怎麼觀察市場嗎？5F 10/30 19:39
推 : 所以租金投報高，增值很差，我都滿臉問號6F 10/30 19:39
→ : 市場最好就是自己在那邊抽插，進進出出7F 10/30 19:41
→ : 其次就是盯著實際物件成交價格變化
→ : 不要偷懶只看區域圖表，因為圖表統計很多問題
→ : 你要固定案子直接看她的成交價格，一個區域多看幾個案子做de
→ : mo
→ : 其次就是盯著實際物件成交價格變化
→ : 不要偷懶只看區域圖表，因為圖表統計很多問題
→ : 你要固定案子直接看她的成交價格，一個區域多看幾個案子做de
→ : mo
推 : 因為記者平常要忙著製造新聞12F 10/30 19:42
→ : 到最後真相是什麼早已分不清也不想分清了
→ : 對沒信念的記者來說
→ : 有什麼是他會相信的呢？
→ : 到最後真相是什麼早已分不清也不想分清了
→ : 對沒信念的記者來說
→ : 有什麼是他會相信的呢？
推 : 這每天都在上演阿 宜蘭 雲林 苗栗 一大堆人在靠北新房子16F 10/30 19:42
→ : 國外也是，例如洛杉磯，你就挑幾個區域看掛賣物件，看成交17F 10/30 19:42
→ : 上海，香港，倫敦都一樣
→ : 上海，香港，倫敦都一樣
→ : 開價3x甚至4x 狗屁地方開天價三小的 問題是那個新案隔壁19F 10/30 19:43
→ : 300公尺內 一大堆一坪開價1x萬的中古屋 他當沒看見阿
→ : 300公尺內 一大堆一坪開價1x萬的中古屋 他當沒看見阿
→ : 千萬不要偷懶只看數據，尤其台灣新聞不知道那邊生的圖表21F 10/30 19:43
→ : 而這些開1x萬 40坪不用500的中古屋 以前是1xx 2xx萬一間22F 10/30 19:43
→ : 當然自己抽插最清楚，並且可以感受到交易熱度23F 10/30 19:44
→ : 但整天製造社會紛爭 只想怪別人的群體真的都當沒看見24F 10/30 19:44
→ : 至少要以固定建案的成交為基準25F 10/30 19:44
推 : ceca優文先推26F 10/30 19:45
→ : 記者這種可憐的職業 每天要生8~9篇新聞出來 2長6~7短27F 10/30 19:46
→ : 還要摸編輯的懶趴順著編輯要的風向寫 這種狀態下寫的文章
→ : 還要摸編輯的懶趴順著編輯要的風向寫 這種狀態下寫的文章
→ : 記者還是有優質的，只是魯空很多就是了29F 10/30 19:47
→ : 拿來當自己的投資參考真的是 要小心天天吃XX 腦袋變XX30F 10/30 19:47
→ : 所謂近空者魯，每天看魯蛇的新聞，就會變魯蛇，科科31F 10/30 19:48
→ : 有阿 優質的把數字都查得很詳盡 但編輯今天要民不聊生的32F 10/30 19:48
→ : 風向 所以你拿著一堆正確的資料 還是要想辦法寫民不聊生
→ : 風向 所以你拿著一堆正確的資料 還是要想辦法寫民不聊生
推 : 某z的課程也是只能漲價不能跌價還要算匯差喔。34F 10/30 19:53
推 : 房地產群組裡面就一堆人帶風向僅買預售跟新屋，群35F 10/30 19:54
→ : 主說買中古整修很麻煩，就揪團帶大家「聽課+買房」
→ : ，聽了也是呵呵笑笑。這一路下來，買中古等補漲就
→ : 是穩。
→ : 主說買中古整修很麻煩，就揪團帶大家「聽課+買房」
→ : ，聽了也是呵呵笑笑。這一路下來，買中古等補漲就
→ : 是穩。
推 : 推39F 10/30 19:56
噓 : 經濟火車頭能八股的喔？40F 10/30 19:56
推 : 老屋怎麼不是變60 XD41F 10/30 20:01
推 : 推不要偷懶只看數據42F 10/30 20:06
推 : 大大可以幫忙複習一下台北的情況嗎？43F 10/30 20:08
→ : 台北中古屋價格定位為主，新屋依附在中古屋跑44F 10/30 20:09
→ : 牽扯到台北新屋量低，區域價格落差大，以及他是台灣最貴
→ : 所以中古屋主導市場，炒房要盯中古屋成交
→ : 牽扯到台北新屋量低，區域價格落差大，以及他是台灣最貴
→ : 所以中古屋主導市場，炒房要盯中古屋成交
推 : 請問雲林市區的老公寓也可以遵照大大教的操作方法嗎？47F 10/30 20:11
→ : 中南部則是，建商聯手把新案定價衝上去，站著48F 10/30 20:11
→ : 中古屋就會被拉上去
→ : 中古屋很容易被新屋影響，這也牽扯到交易量
→ : 中南部新屋量很大，造成中古屋買賣家都會參考新屋
→ : 以及新屋廣告和媒體曝光率過高，對市場洗腦效應很強
→ : 最後，相對台北，中南部都在補漲，補漲很容易被催動上漲
→ : 所以新屋硬拉，也是輕易催動中古屋補漲
→ : 建商一點火，後面就大火燒本能寺
→ : 中古屋就會被拉上去
→ : 中古屋很容易被新屋影響，這也牽扯到交易量
→ : 中南部新屋量很大，造成中古屋買賣家都會參考新屋
→ : 以及新屋廣告和媒體曝光率過高，對市場洗腦效應很強
→ : 最後，相對台北，中南部都在補漲，補漲很容易被催動上漲
→ : 所以新屋硬拉，也是輕易催動中古屋補漲
→ : 建商一點火，後面就大火燒本能寺
推 : 先推再看56F 10/30 20:14
推 : 中古真的就是穩 完全吃慢一步的補漲 超級爽57F 10/30 20:15
推 : 推一個58F 10/30 20:19
推 : Ceca佛 先拜再說59F 10/30 20:22
→ a0989876 …
推 : 溫阿爸已經跟IKU老師聯手，你們這些炒房的小心被外61F 10/30 20:39
→ : 拋
→ : 拋
推 : 推！63F 10/30 20:42
推 : C大推64F 10/30 20:42
推 : c大你覺得竹北適用嗎 竹北到底該怎麼抓QQ 精華區新65F 10/30 20:48
→ : 房是爽cp一定不高 精華區十到二十年跟外溢區新房差
→ : 不多單價 這題好難
→ : 房是爽cp一定不高 精華區十到二十年跟外溢區新房差
→ : 不多單價 這題好難
推 : 清華的指數一年來漲最多是苗栗耶68F 10/30 20:49
→ : 去年全台平均漲5%多苗栗18%有夠狂
→ : 去年全台平均漲5%多苗栗18%有夠狂
推 : 借問西卡大大， 如果是靠近鳳山市區20年左右的透天可以70F 10/30 20:52
→ : 買嗎？ 後續還有漲幅空間嗎？
推 : 借問一下哈哈
→ : 買嗎？ 後續還有漲幅空間嗎？
推 : 借問一下哈哈
→ : 但50年以上老屋10年後就跟不上新屋漲幅了，他是有個範圍的。73F 10/30 21:10
推 : 新屋50二十多年屋40？看起來台中不是這樣耶 尤其921前74F 10/30 21:23
→ : 的 新屋都快60 震前的連三字頭都有點困難
→ : 的 新屋都快60 震前的連三字頭都有點困難
推 : 推Ceca大又再幫複習觀念！！！76F 10/30 21:24
推 : 明年全台，再次上漲50%77F 10/30 21:25
推 : 我經驗也是沒辦法50比40 30到35比較接近 40應該是1x年屋78F 10/30 21:27
→ : 但非台北投報應該還是2x最高
→ : 不過空間價值就真的50比40
→ : 但非台北投報應該還是2x最高
→ : 不過空間價值就真的50比40
推 : 純推C大 幹想到前天仲仲丟一個A案給我 結果下午去抽81F 10/30 21:29
→ : 血看醫生晚上又跟家人去吃涮乃葉順便走到新堀江去看
→ : 遊行 回去才看到 打過去的時候已經封盤要簽約了 我
→ : 才知道…C大說的A案幾小時就會成交是真的XD
→ : 你各位可不可以不要搶那麼兇阿XD
→ : 血看醫生晚上又跟家人去吃涮乃葉順便走到新堀江去看
→ : 遊行 回去才看到 打過去的時候已經封盤要簽約了 我
→ : 才知道…C大說的A案幾小時就會成交是真的XD
→ : 你各位可不可以不要搶那麼兇阿XD
→ : 哪次不封盤，現在沒屋子買了86F 10/30 21:43
推 : 推推87F 10/30 21:43
→ a0989876 …
→ : 不，是你漲價疊在一起外加老屋漲價比較慢產生時間差89F 10/30 22:16
→ : 但是當大盤整，例如2014新屋開始熄火到2016停滯
→ : 然後一路盤整到2019
→ : 你2019看老屋就追上去了
→ : 這就是時間差給各位的錯覺
→ : 時間差讓很多人不動產模型和理論產生錯誤
→ : 因為你把變化的市場當基準
→ : 而不是一個盤整後沉澱的市場當基準
→ : 這就是不動產最困難的地方，你必須很長的經驗
→ : 才有辦法分辨時間差的效應
→ : 這點很重要
→ : 例如你對蛋黃區一直漲有錯覺，台北一直漲有錯覺
→ : 然後你在以前會有，只有蛋黃區會漲，只有台北會漲的認知
→ : 之後過一段時間，你就開始混亂，為啥蛋殼漲的比蛋黃多
→ : 這就是時間差讓你產生的誤判
→ : 你觀察了十年二十年，你就很清楚要怎樣區分
→ : 你只觀察一兩年，兩三年，你會看不懂
→ : 但是當大盤整，例如2014新屋開始熄火到2016停滯
→ : 然後一路盤整到2019
→ : 你2019看老屋就追上去了
→ : 這就是時間差給各位的錯覺
→ : 時間差讓很多人不動產模型和理論產生錯誤
→ : 因為你把變化的市場當基準
→ : 而不是一個盤整後沉澱的市場當基準
→ : 這就是不動產最困難的地方，你必須很長的經驗
→ : 才有辦法分辨時間差的效應
→ : 這點很重要
→ : 例如你對蛋黃區一直漲有錯覺，台北一直漲有錯覺
→ : 然後你在以前會有，只有蛋黃區會漲，只有台北會漲的認知
→ : 之後過一段時間，你就開始混亂，為啥蛋殼漲的比蛋黃多
→ : 這就是時間差讓你產生的誤判
→ : 你觀察了十年二十年，你就很清楚要怎樣區分
→ : 你只觀察一兩年，兩三年，你會看不懂
推 : 又要複習經典理論了106F 10/30 22:26
推 : 其實價差拉開了 落後的就會漲107F 10/30 22:26
→ : 不然小港怎麼會30
→ : 不然小港怎麼會30
推 : 現在是不是高雄市區會補漲 橋頭楠梓都30了 巨蛋/左營109F 10/30 22:32
→ : 好像也沒貴多少
→ : 好像也沒貴多少
推 : 上半年看到房價比去年還撐就知道不妙了 還在那邊跟溫阿111F 10/30 22:36
→ : 爸一年10%
→ : 爸一年10%
推 : 中古肯定跟上去啊113F 10/30 22:40
→ : 沒看美農中古都往35站上居多了
→ : 沒看美農中古都往35站上居多了
推 : 優文推115F 10/30 22:55
推 : 可以偷偷問嗎，如果想買不動產出租存錢順便等到小孩長大116F 10/30 22:56
→ : 看他要不要用（現在小孩才10歲）該買中古屋還新屋......
→ : 看他要不要用（現在小孩才10歲）該買中古屋還新屋......
推 : 囤屋買中古就好118F 10/30 23:02
推 : Ceca大怎麼知道西螺有大漲，ceca大在西螺也有房子嗎？另外119F 10/30 23:02
→ : 有機會的話，不知道方不方便跟您請教從長輩繼承的鄉下老透
→ : 天該怎麼處理比較好，謝謝您
→ : 有機會的話，不知道方不方便跟您請教從長輩繼承的鄉下老透
→ : 天該怎麼處理比較好，謝謝您
推 : 一起respect!122F 10/30 23:30
推 : 星期六去橋頭看熱氣球123F 10/30 23:32
推 : 推124F 10/30 23:41
推 : 近幾年通膨非常有感125F 10/30 23:59
推 : 佛心推126F 10/31 00:19
推 : 推C大 但想請問玩老屋出租127F 10/31 00:22
→ : 屋齡多大就應該換年輕一點的呢？還是怎麼觀察呢？謝謝。
→ : 屋齡多大就應該換年輕一點的呢？還是怎麼觀察呢？謝謝。
推 : 請問老宅的底限是幾年之前最保守？921年份以前的嗎？還是129F 10/31 00:53
→ : 沒差總有錢不夠的人會買
→ : 沒差總有錢不夠的人會買
老屋要注意幾點.
1.如果他會變危樓,你要預估它變危樓後再打掉重蓋後的價值
以及你在重蓋後這段時間的時間成本.
2.如果他有惡性管理崩毀的狀況,你要預估管理崩毀後他的價值在哪裡.
3.要預估房子出狀況的修復成本.
1.變危樓,就例如河邊街公寓,那個高雄"屋況"最爛的社區.
(我是指一整個社區,而非單一棟建築,不然單一棟透天還是有更爛的,光木造屋就更爛了)
(詳細去查 河濱商城 )
那一棟當年我買一間5F,買100,翻好賣2xx...
買家是包租公買去收租等都更.
這兩年給他等到了...當然現在都更有一些狀況進度很慢.
但無論怎樣他等到了,所以他雖然接手我翻新的讓我賺了一筆.
但她買2xx,都更之後他還是可以賺一筆.並且還不小一筆...
只是畢竟河濱商城都更算是順利.
如果政府沒有借城中城大火去搞這件事情,那這個都更可能要很久很久.
這樣因為他的屋況實在有夠爛.
(我當時是整個陽台都打掉重做,那個陽台看起來都要掉下去了)
(然後,我5F的頂樓有鐵皮,但是頂樓那一層整個鋼筋不只外露,天花板都要塌了.
所以我整個天花板敲掉重新綁鋼筋重作...XD
當然我鐵皮有約定專用,所以沒人干涉我把天花板整個打掉重做)
這麼爛的屋況,翻修費必然要花不少之外,這不是只有我那一間爛.
而是整個社區都很爛,所有人的房子都有問題...
這種情況,你價格自然會被壓制在一個數字,我抓大概一般老公寓的7折左右.
所以如果你買在七折ok...但如果你買更高在投資算盤上就不好.
因此這種屋況極度爛的建案,並且是整個社區一排過去的公寓全都很爛.
你就要再打折.
而這種折扣,我是買的時候已經很爛了,所以叫做"利空已反映在價格上"
既然我的利空已反映在價格上,那他的爛對投資來講,就不是爛,因為已反映.
因此我照樣敢買,買了照樣賺錢..
但如果你是買的時候整個社區都很正常,突然一段時間後惡性劣化.
這樣你就會吃到這一塊劣化的損耗...
這就是你買老屋的時候要注意的..
不過台灣的豆腐渣工程畢竟沒有太嚴重的.
所以通常房子都是慢慢變爛.
而身為投資客你要玩老屋,他都是老屋了,變爛一訂有一些跡象.
那自然你應該很容易就判斷這個建築變爛的狀況..
就像河邊街公寓,阿她就很爛,我很快就知道他很爛,然後知道他可能會慢慢惡化.
但是我買的價格可以賺錢,所以我還是敢買.
並且以那種屋況再爛下去,不都更都不行...
所以我還可以抽一個都更樂透.
(當時還發生大地震,害我興奮了一下,想說那邊的社區有沒有嚴重崩裂現象,提早都更)
台灣很少今天看還好,過兩年屋況整個爛掉的案例.
2.管理爛掉.
城中城就是範例.
城中城其實屋齡沒很大+他的結構其實很ok...
你去看過就知道,他那種大樓蓋成那樣,高雄要倒也輪不到他倒...XD
(河邊街公寓那種會先倒)
但城中城為啥成為高雄的傳說,連山上的廢墟透天都比他貴.???
就是他管理爛掉.
他是住商混,也就是商場+電影院+住宅混再一起..
在當年很流行這種蓋法,類似香港那種...
但是因為它的商業空間管理崩潰.
商場整個變廢墟+電影院也是廢墟,然後電影院還變成同志的聚會打野砲場所.
所以直接拖類住宅那一區的管理...
(但她管理費還有,所以電梯也都正常運作)
這種是目前各位要特別小心的.
你要等他結構或是屋況爛掉,太久太久太久,房子本身真的很難快速爛掉.
但是它的管理容易突然間崩毀.
尤其是住商混的.
幾個有名的例如另一個很便宜的民族國宅大樓那一區,也是底下是商場,商場崩毀.
之前亞太投資廣場,也是他辦公室和商場那邊崩毀,造成他的套房產品價格崩潰.
另外還有幾個電影院+住宅,電影院崩毀拖累住宅的價格.
so....老屋尤其老大樓,特別要注意的就是"你買了之後他是否有管理崩毀"的狀況.
當然如果他已經崩毀了,你再用低價買,那ok.
我敢買銀座就是這樣,因為他的價格已反映他的商業空間崩毀.
缺點已反映在價格上,就不是投資的缺點..XD
不要在你持有的時候崩毀就好..!!!!
但因為管理崩毀有時候說崩毀就崩毀.
例如上面講的很多是1990和2000年的時候崩毀的.
亞太投資就是2000年商業空間崩毀.
城中城,民族國宅和銀座,則是更早1990那一波台灣金融危機崩毀.
所以帶有商業空間尤其室內商業空間或是商場或是電影院的建案.
要特別小心各種金融危機,金融海嘯問題..
那個崩毀很快,一崩潰下去,房價就被打一個大折扣,然後永遠都要吃那個折扣.
要把折扣補回來,很難很難..
而如果是崩毀後你低價去撿...那自然ok...XD
亞太投資想當年辦公室一坪不用3萬塊,我沒有撿...XD
這種價格隨便撿過幾年都是爆炸賺.
so...獎那麼多,重點就是..
買老屋,他的管理或是商業空間可以崩毀,但不能在你手上的時候崩毀ing...!!!
其實跟屋況差不多.
但因為屋況很難快速崩毀,但管理會一次金融海嘯直接崩毀...
(跟飆股在金融海嘯崩潰一樣,一條線一路跌停到底....例如當年的皓鼎,你跑都跑不掉)
3.房子損壞的成本計算.
老屋還是有可能產生狀況.
例如我不太喜歡碰公寓頂樓,就是她的頂樓漏水相對之前五樓的房價,修復成本有點高.
以前我五樓才買一百多,阿頂樓漏水你隨便處理就好幾萬,你要徹底弄就是六位數.
我買一百多萬的五樓貸款八成,也不過才拿2x~30萬現金,我修你漏水還要花幾萬甚至十萬.
這在槓桿後計算成本就過高,所以除非五樓很便宜,不然我不想碰五樓.
(但是很便宜還是可以碰,就像河邊街公寓,我又做陽台又做天花板,再加上整個室內大翻.
花了逼近一百萬,但是我賣掉利潤超過6x萬...ok拉)
因此老屋你就要嚴謹計算它如果產生"不能住人"的時候,你的工程翻修成本..
不過隨著房價越來越高,這個計算就越來越不重要.
就像台北,翻修成本相對房價就只值一根毛....XD
(被坑的散退...喔...算了...我還是不要講工程好了)
目前六都公寓價格翻修後賣價也都達到456百萬.
所以對於老屋持有的時候翻修成本也越來越不重要..
你隨便漲個一點點,就輾壓這些成本....XD
(要是哪一天,公寓五樓都漲到七八百萬,那我五樓就會照樣狂玩.
反正搭個鐵皮給他也不過十幾萬...相對房價就剩沒多少.
但以前買一百多萬的五樓,你要我投資還額外花十幾萬搭鐵皮?...吃屎吧)
對一百萬的房子,漏水花了3萬塊,和對於500萬的房子,漏水花了3萬塊.
是不同的概念....XD
但無論怎樣,玩老屋照慣例還是會注意一下如果房子出狀況,要修復的成本是多少.
(擬出租,你的房客也會哀哀叫,你會很煩,所以還是會花錢把他處理起來)
當然啦,通常我老屋會優先喜歡公寓優於大樓.
也是因為,老屋硬體屋況很難快速爛掉.
比較怕管理爛掉.
而爛掉管理的大樓有時候管委會和鄰居會肌肌歪歪(沒錢毛特別多)
公寓反而單純....
所以除了後來你們各位公寓給人家玩太誇張我才又轉去老大樓外.
正常時候我會喜歡公寓優於老大樓.
因為公寓單純!!!!
至於屋齡...老屋誰記得屋齡多少?
現在..我手上的老屋,尤其那些公寓.
屋齡多少我都不知道..
混再一起當砂尿牛丸就好,你年輕五歲也不會比較貴,你老10歲也不會比較便宜.
顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.113.101 臺灣), 10/31/2023 01:50:35
推 : 買不起第二間的魯蛇前來報到131F 10/31 04:49
推 : 問題132F 10/31 06:40
→ : 問題是現代人，尤其是年輕人只要新房，中古屋連看都不看
→ : 也不考慮，你看我幾篇勸說買中古屋被罵成狗，還拿最高規
→ : 格氣密窗來跟你要求，你新屋隨便一個窗戶就好棒棒，中古
→ : 屋要求裝氣密窗還被嫌棄，我親戚也是這樣教訓我的，台灣
→ : 年輕人就只要新房
→ : 問題是現代人，尤其是年輕人只要新房，中古屋連看都不看
→ : 也不考慮，你看我幾篇勸說買中古屋被罵成狗，還拿最高規
→ : 格氣密窗來跟你要求，你新屋隨便一個窗戶就好棒棒，中古
→ : 屋要求裝氣密窗還被嫌棄，我親戚也是這樣教訓我的，台灣
→ : 年輕人就只要新房
→ : 所有人都想要新屋，但是絕大多數沒有那個能力138F 10/31 07:41
→ : 竹北老屋賣不大動139F 10/31 07:47
→ : 那你買老透天嗎？
→ : 老公寓買來你會整理嗎？還是直接掛賣？
→ : 那你買老透天嗎？
→ : 老公寓買來你會整理嗎？還是直接掛賣？
推 : 被坑的…是大多數吧XD142F 10/31 07:53
推 : 投資最忌諱先射箭再畫靶啊，當你心裡已經看跌，任何上143F 10/31 07:58
→ : 漲的因素都會被刻意忽略然後誤判
→ : 漲的因素都會被刻意忽略然後誤判
推 : 推，感謝分享145F 10/31 08:16
推 : 日本也連漲好幾年了 剩下八卦板柯布林在那邊幻想日本146F 10/31 08:17
→ : 房價好便宜
→ : 房價好便宜
推 : 推148F 10/31 08:44
推 : 佛度有緣人149F 10/31 08:45
推 : 敲碗工程課程XD150F 10/31 09:04
推 : 丟幾筆錢下去抽插就知道行情了ㄏㄏ151F 10/31 09:10
推 : 來上晨堂課囉 這個比大學教授教的還有用多了152F 10/31 09:18
→ : 南高老廢墟公寓4樓賣不到100萬的 有價值嗎153F 10/31 09:23
推 : 另外想請教二十幾年的公寓跟四十幾年的公寓價格會差多少?
推 : 另外想請教二十幾年的公寓跟四十幾年的公寓價格會差多少?
推 : 南高現在公寓四樓 再怎麼廢墟都沒有不到一百的吧？除非地155F 10/31 10:02
→ : 上權？
→ : 上權？
推 : 老屋投資 六 我相信你了157F 10/31 10:03
→ : 翻新出售 跟代工思維有87%像
→ : 定價錨點是當年新成屋 而非購屋價 ->溢價空間
→ : 獲利 = 溢價-翻新成本 (翻新成本可靠租屋攤平)
→ : 翻新出售 跟代工思維有87%像
→ : 定價錨點是當年新成屋 而非購屋價 ->溢價空間
→ : 獲利 = 溢價-翻新成本 (翻新成本可靠租屋攤平)
推 : 它本來開一百多 最近降到不到一百 看起來要大整理的161F 10/31 10:08
推 : 台中震前大樓的抗性看起來真的很高，爬了一下實價登錄的162F 10/31 11:15
→ : 價格，103年的時候新大樓一坪大約在25-30萬的區間，當時
→ : 屋齡20年的震前大樓，一坪大約在10-15萬。
→ : 過了10年後，10年的新古大樓已經噴漲到45-50萬，隔壁的
→ : 30年大樓還站不上30。
→ : 價格，103年的時候新大樓一坪大約在25-30萬的區間，當時
→ : 屋齡20年的震前大樓，一坪大約在10-15萬。
→ : 過了10年後，10年的新古大樓已經噴漲到45-50萬，隔壁的
→ : 30年大樓還站不上30。
推 : 謝謝C大167F 10/31 12:27
推 : 今年年初南高廢墟老公寓成交價300有找 ，現在附近實價32168F 10/31 13:16
→ : 0左右，但裝修真的是一大問題
→ : 0左右，但裝修真的是一大問題
推 : 台中那是因為新屋漲太快了170F 10/31 13:26
推 : 你當然不能說舊市區新案都5字頭，中古怎還2字頭
→ : 舊市區新案五字頭根本是最近一兩年的事
→ : 台中舊市區新建案這波暴漲太多
→ : 中古需要時間反應
推 : 你當然不能說舊市區新案都5字頭，中古怎還2字頭
→ : 舊市區新案五字頭根本是最近一兩年的事
→ : 台中舊市區新建案這波暴漲太多
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推 : Ceca大有推薦的房地產記者嗎175F 10/31 14:11
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(￣︶￣)ｂ Vaclav_Havel 說讚！
2樓 時間: 2023-10-31 08:50:47 (台灣)
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10-31 08:50 TW
資本主義的房價沒有跌價??就是變成廢墟沒人要接手而已 去看看日本..或者美國芝加哥那些地區
4樓 時間: 2023-10-31 08:52:18 (台灣)
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10-31 08:52 TW
竟然看到林園 我的家鄉... 透天狂蓋阿 然後生活機能 爛到不行 沒健身房沒網咖到底是三小
5樓 時間: 2023-10-31 08:52:22 (台灣)
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10-31 08:52 TW
以前 旁邊都是平房 地基 都沒打很深 現在蓋停車場 地基都打到 B4~ B5 還不夠停 高級轎車
6樓 時間: 2023-10-31 08:57:48 (台灣)
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10-31 08:57 TW
台北的確是一堆人囤老舊公寓等都更的啊，不過前幾年都已經被收的差不多了 所以這兩年基泰蓋一堆，才有了上個月的大直崩塌
7樓 時間: 2023-10-31 09:20:42 (澳大利亞)
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10-31 09:20 AU
因為你太年輕啦 誰跟你說只會漲的 SRAS之前南部跌到 二手房價連建材價格都不到 買地上物送土地 出來炒總有一天要還的 時候未到而已 疫情前中國人也一堆靠北房價永遠不會跌的
9樓 時間: 2023-10-31 13:11:30 (台灣)
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(編輯過) TW
30建坪公寓.地坪6坪 一間賣600萬..都更... 6坪的地坪一坪能夠到100萬嗎?30建坪電梯大樓.地坪只剩下2-3坪 一間賣1800萬 土地一坪能夠賣600萬嗎??
11樓 時間: 2023-10-31 12:54:35 (台灣)
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10-31 12:54 TW
早晚會崩盤的，原因在房貸總額，不可能讓你無限去借貸。當年日本限制下去，想炒房，銀行不借你錢，你要怎麼炒。能用自己現金下去買的，少之又少。
12樓 時間: 2023-10-31 13:09:04 (台灣)
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10-31 13:09 TW
幾乎都是貸款搞房地產 建商.營造廠.投資客.住戶.. 現在的時候用未來的價格買房.. 等到30年後..繳完房貸... 變成危樓又要都更
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