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作者 標題 Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
時間 Wed Jan 31 12:50:52 2024
用推文例子
買1000賣1200
買2% 賣4% 代書加其他算5萬
（1200-1000-20-48-5）× 0.55=69.85
是這樣算嗎？
本金用230萬賺70萬約30%獲利
我有哪裡算錯嗎？
用230賺70其實也不錯欸
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※ 作者: chen831030 2024-01-31 12:50:52
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※ 同主題文章:
01-31 02:31 ■ [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 03:55 ■ Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 09:10 ■ Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
● 01-31 12:50 ■ Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 15:53 ■ Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 16:37 ■ Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
推 : 沒有 滿爛的其實 因為你明明有那個市價1F 01/31 12:57
推 : 有沒有專家幫忙算2F 01/31 12:57
推 : 中古屋成本要加貸款違約金!?3F 01/31 12:58
推 : 政府感謝你4F 01/31 13:00
推 : 標的物漲20% 你才賺5%這就叫很好賺？5F 01/31 13:03
→ : 交易成本都比你獲利還多了
→ : 交易成本都比你獲利還多了
→ : 回一樓，很多投資客獲利差不多在這裡，自己翻實價登7F 01/31 13:04
→ : 錄粗算獲利約這樣
→ : 回三樓，可以不用綁約的銀行xd
→ : 回Cala，哪來五%，用本金算獲利約30%哦
→ : 你怎麼還會來房版xd
→ : 錄粗算獲利約這樣
→ : 回三樓，可以不用綁約的銀行xd
→ : 回Cala，哪來五%，用本金算獲利約30%哦
→ : 你怎麼還會來房版xd
推 : 標的物漲20%本金漲100%好嗎...12F 01/31 13:07
推 : 你的土增稅、房屋稅、契稅印花稅呢？都不用算嗎？利息呢13F 01/31 13:08
→ : ？也要算啊
→ : ？也要算啊
推 : 要看時間拉多久 不過你房地45%表示是兩年內。兩年30%可15F 01/31 13:08
→ : 以了
→ : 其他費用應該是十一二萬上下啦。不過你仲介費也多抓了，
→ : 一來一往差不多
→ : 以了
→ : 其他費用應該是十一二萬上下啦。不過你仲介費也多抓了，
→ : 一來一往差不多
→ : 回13樓，有算進去了喔，代書加其他算五萬19F 01/31 13:09
推 : 買1000萬貸款800萬，一個月利息一萬五，一年利息18萬，20F 01/31 13:10
→ : 兩年利息36萬
→ : 兩年利息36萬
→ : 貸款800萬，利率2%，利息16萬，確實我沒算到22F 01/31 13:11
→ : 你的房地合一在哪23F 01/31 13:11
推 : 其實大部分期望收入就是這樣啊 哪有那麼多本金翻倍再翻24F 01/31 13:11
→ : 倍的 irr10到20趴就好了
→ : 倍的 irr10到20趴就好了
推 : 他有*0.55 房地合一應該有算進去26F 01/31 13:12
推 : 代書費大概兩萬，履保費、實登費、加上各種契稅五萬不可27F 01/31 13:12
→ : 能夠
→ : 能夠
→ : 比較大的問題是房價不會每年都20%29F 01/31 13:12
→ : 但你的成本不管哪一年都差不多是這樣
→ : 但你的成本不管哪一年都差不多是這樣
→ : 回LIN，我算稅後0.55%31F 01/31 13:13
推 : 了解，0.55 是房地合一32F 01/31 13:13
→ : 0.45房地合一，我快一點算稅後0.5533F 01/31 13:14
推 : 還有不是每年都21-22年，一年漲20%不是常態。房地產一年34F 01/31 13:15
→ : 漲3-5%才是常態
→ : 漲3-5%才是常態
推 : 房租不能算嗎36F 01/31 13:15
→ : 回27樓，代書加其他費用我大概算的37F 01/31 13:15
推 : 房貸利息要算啊38F 01/31 13:16
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3V/kWy4GvE.jpg)
推 : 租金不能算啦 原PO算法是原裝買賣。要出租的話你還要花40F 01/31 13:17
→ : 錢整理，兩年不一定會的來
→ : 錢整理，兩年不一定會的來
![[圖]](https://i.imgur.com/o5BEZzGh.jpg)
→ : 算式沒太大毛病，問題在要有辦法找到2年內賺20%的成43F 01/31 13:18
→ : 屋件
→ : 屋件
![[圖]](https://i.imgur.com/HbPrgnzh.jpg)
推 : 1000萬交易成本看你新舊房子和路段率，新房子有可能到1546F 01/31 13:18
→ : 萬。仲介費太高，沒人6%給滿
→ : 萬。仲介費太高，沒人6%給滿
→ : 仲仲賺得跟你差不多XD48F 01/31 13:18
→ : 隨便找的喔，一堆投資客加200萬以上賣49F 01/31 13:18
→ : 那兩個實價 應該是投資客買來裝潢後出掉的喔，那價差不50F 01/31 13:19
→ : 太可能是原裝。狀況不同
→ : 太可能是原裝。狀況不同
推 : 原裝大多也是能租超過利息吧52F 01/31 13:20
→ : 房租超過不了利息那要有很大增值誘因
→ : 房租超過不了利息那要有很大增值誘因
→ : 總價千萬應該可以抵掉利息沒錯54F 01/31 13:21
→ : 基本上還可能有裝修成本，更不用說疊上去後，每次交55F 01/31 13:21
→ : 易都20%嗎，就要看誰是最後一隻老鼠囉
→ : 易都20%嗎，就要看誰是最後一隻老鼠囉
→ : 但我猜是買來裝修後出售 應該是沒出租就賣了57F 01/31 13:21
→ : 你裝修掛賣的期間都要給利息的
→ : 你裝修掛賣的期間都要給利息的
→ : 資料很好找，問題就誰是買到賺20%的那個人，下一個也59F 01/31 13:23
→ : 想20%嗎，誰是起手誰是後手，有沒有裝修成本？
→ : 想20%嗎，誰是起手誰是後手，有沒有裝修成本？
推 : 我只能說高雄能買就快買。接下來這幾年追漲的速度會很恐61F 01/31 13:23
→ : 怖。
→ : 怖。
→ : 好幾個人說裝修成本，可是我就看過買來就賣，連裝修63F 01/31 13:24
→ : 都不裝修xd
→ : 直接不裝修+200萬賣哦
→ : 都不裝修xd
→ : 直接不裝修+200萬賣哦
噓 : 不裝修加200你會當盤子買嗎？66F 01/31 13:26
→ : 不要以為未來台灣每一年都跟2020-2022一樣每年漲20%也
→ : 有可能下跌崩盤
→ : 不要以為未來台灣每一年都跟2020-2022一樣每年漲20%也
→ : 有可能下跌崩盤
→ : 回樓上，可是現實就成交了欸69F 01/31 13:30
![[圖]](https://i.imgur.com/4vcqxcGh.jpg)
![[圖]](https://i.imgur.com/5X6AXbth.jpg)
→ : 房版就說實務，一年跑20%本來就不會是正常，那是時機72F 01/31 13:30
→ : 財。賣出比原本高價許多的，是帶裝的機率高，還是空
→ : 屋機率高，有在市場跑都知道
→ : 財。賣出比原本高價許多的，是帶裝的機率高，還是空
→ : 屋機率高，有在市場跑都知道
→ : 是的，樓上說的沒錯75F 01/31 13:31
→ : 我的重點不是裝修不裝修吧
→ : 算是是這樣算沒毛病吧？
→ : 算式
→ : 我的重點不是裝修不裝修吧
→ : 算是是這樣算沒毛病吧？
→ : 算式
→ : 沒毛病，只要可以每年都20%，很快幹掉巴菲特 XD79F 01/31 13:33
推 : 問題台灣房市不可能每年漲20%啊 也有可能每年跌20%80F 01/31 13:34
→ : 每年跌20%我覺得偏難81F 01/31 13:34
→ : 房地產這種高度投入的東西 成本結構擺在那邊
→ : 房地產這種高度投入的東西 成本結構擺在那邊
→ : 竹北哥真的很幽默83F 01/31 13:39
→ : 主要是2022-2024逆風場撐住了, 接下來降息是順風場84F 01/31 13:45
→ : 持有時間不用考慮喔 IRR不用算喔85F 01/31 13:51
→ : 對，持有時間，所以我找的都是一年內買賣的喔86F 01/31 13:52
推 : 你沒有在3-5%的時候入場，就賺不到20%。87F 01/31 14:17
→ : 21年前有買的，至少賺100%，如果是看投入的金額，300%是
→ : 基本
→ : 21年前有買的，至少賺100%，如果是看投入的金額，300%是
→ : 基本
→ : 刺青哥，3-5%是啥意思90F 01/31 14:20
推 : 應該是指沒有在低投報盤整期入市，很難吃到大漲幅，除91F 01/31 14:23
→ : 非經驗夠豐富可以精準入市
→ : 非經驗夠豐富可以精準入市
→ : 了解93F 01/31 14:26
推 : 不講我以為藍白當選了笑死94F 01/31 14:30
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