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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯
時間 Thu Jan 26 03:01:28 2023

老台中人很不認同七期甚至水楠很正常.

就像之前高雄人認同文化中心,不認同美術館農16和新彎區.
(有興趣可以翻五六年"以前"本版的文章和推文,或是去高雄版翻)


不過台中和高雄有一些格局上的不同.

七期很小,價位獨立很高.

美術館農16很大.

所以後來高雄會比較認同美術館和農16是因為進駐的人很多.


"人會因為自己買了哪裡,而認同哪裡並且把她吹成神"


但實際上.

七期是豪宅區這一點你無法否認.

最簡單的,你看財團都買哪邊?

泰山家族內鬥,前董座不就是買了一棟七期之後再那邊吵架.

對,財團要買台中,他會買七期.

so...七期滿足豪宅的認定和地位沒啥問題.


豪宅區是不需要一般人認同的,他只要有錢人和財團認同就可以了.

就算你在地有錢人不認同,例如廖老大好像買在溫泉路的別墅.

但是只要有足夠的財團和有錢人(並且不需要是台中人)認同.

七期才小小一塊,就可以達成豪宅區的認定條件.



至於為啥要買七期?

豪宅區的標榜是甚麼?

"尊貴不凡"阿....買這區就是貴就是屌就是讚.

因此財團買豪宅可以讓員工高層和股東覺得有面子老闆有面子.

有錢人買七期可以跟朋友炫耀.

至於甚麼機能??...它們買這邊的使用方式又跟一般人不一樣.

財團買七期當招待所他需要顧慮甚麼機能?家樂福?好事多?

有錢人家裡有傭人,他要顧慮甚麼便當?修車廠?

所以不要用一般人的思維去套豪宅區的結構.



而水楠其實和七期比較不一樣.

不一樣在哪裡?

他主要是產學專區.

他大部分土地都是拿來做產學使用.

以後會引進大量企業總部(叫它們搬家過來),和研發部門.

附屬的住宅區其實並不多.

而另一點在於.

你要知道七期的土地塊蓋光了.

七期平均屋齡應該在10年左右.

而水楠還是一片空地.

這代表甚麼?


這代表之後七期的房子就會開始老化.

然後"高價新案"都在水楠.


當然現在的建築老化很慢,尤其是觀感上面.

因此一個區域要因為建築老化而衰退的時間會比以前更久.

以前例如高雄文化中心或是西區,他因平均建築老了,然後被七期,美術館農16給追過去.

可能需要2x~30年.

未來可能要更久的時間.

這有拜於建築技術的大幅進步.

但無論怎樣.


空地才是炒做的燃料.

建商才是主力炒手.

沒有空地的地方永遠只會慢慢凋零.和被遺忘.


當你七期無法有足夠的空地再繼續推高價案之後.

建商自然會找另外一個區域去推高價案.

目前這個狀況在台中就很明顯,建商之後高價案會集中在水湳.

如果你還看不懂,那我建議你不要屯屋,去買台灣50正二比較好..XD

這已經不如五六年前那麼不明顯,現在簡直敲鑼打鼓告訴你就是這樣一回事.

而價格呢.

目前推案會價格略低於七期是因為他一片空地,所以需要幾個案子來打底.

之後價格就會追平七期推案.

在之後七期就沒辦法推案,因為沒空地了.

那時候在推案價自然就變成台中最貴.

這是很SOP的蛋黃重劃區的變化.


而下一點在於.

水楠這個地方,他以後主要是產學專區.

這代表甚麼?

這代表...他不需要思考怎麼往外移動.

是外面的人需要思考怎樣移動到水楠來上班..XD

另外至於機能甚麼的.

當你有人,自然就會有機能.

那個東西打造很快..

插一間百貨公司很難嗎?插幾間全聯很難嗎?弄個商圈要很久嗎?

機能永遠都不是發展的重點....

長期投資基本上都無視機能這種東西.

因為他是時候到了就會產生....


然後講講投資.

這種一定是長期投資.

中期的話要抓時機進場.

我記得2020年還是2021年初應該有建議進場七期中小坪數中古屋.

我記得那時候還提到最便宜的東西是市政交響樂,大家最不爽的興富發.

入手價應該在2x萬...

現在成交價多少各位可以自己看.

so...中期甚至中短期,七期可不可以買?

當然可以,挑對時間點就可以進場.

而且買的時候,他是"價格凹陷區"??..他是"低價區"??

不是阿...他那時候就是最貴區..XD

而可以買的主因就是,因為他是最貴區.

所以大漲的時候他最早反映.

所以你2020年進場隨便買一間,你今天隨便賣掉.

2~3年的獲利應該就很驚人.

而且我講的是"買入在賣掉"

而不是買了預售屋,然後沒賣掉在那邊吹噓"旁邊的建案都要賣多少"

我們講的都是賣掉後拿到的錢好嗎...不跟你吹價格.


我是不知道當時我這樣建議有沒有人買拉...XD

反正鈔票在自己口袋,自己對自己的錢負責.


然後講到長期.

長期最重要的是"位階變化"

為啥是位階變化.


因為你其實會發現.

一線二線三線四線五線.

位階沒變化的情況下

你同樣丟一千萬進去.

最後都是拿回2000萬回來.

大家漲幅怎麼都87%像....XD

除非你是買到總價過高的東西產生漲幅天生就是慢的狀況.
(這狀況在中南部最明顯,台北比較還好,台北高價的東西價格壓制力沒有中南部那麼強.
 當然我指大樓類產品,透天或是別墅高價位大占地,土地夠大那他就是在養地的概念.
 例如前一兩年,青海路和美術東八街角那個大透天...他是被建商用地價收購的.
 他佔地已經足夠"自己拉一間大樓"....所以可以當地價賣.
 因此有錢人高價位很愛買大佔地別墅...那是真的養地.
 對喔你家甚麼20坪30坪地坪的透天不要跟人家說在養地...XD
 尤其巷子裡的透天你要被建商收購,你孫子大概都變成爺爺了...
 因次大佔地透天別墅侵蝕到大樓類高價位產品的市場,造成大樓類高總價壓制力很大)


所以長期投資,你一定要記住.

你賺錢不是賺甚麼好地點,location....

那些都是屁.

你賺錢是賺位階變化.

無論它是二線變一線,還是五線變四線.

你不管甚麼她基礎價格多少還是環境怎樣.

他只要位階會改變,就有屯屋的意義存在.

例如林園有沒有很爛.工廠一大堆交通超爛污染很重隨便看都是煙囪.

但是因為交通建設,所以他的位階會往上跳,因此屯屋可以屯林園.

反過來.

水楠可不可以屯.

他未來會是台中最貴,但現在不是..

並且最貴我以前講過,他是沒有所謂的天花板.

他衝到一坪150萬都合理好嗎...

他是中區霸主....只要不要超越台北最貴,就是合理.

所以他除了位階往上跳外,未來如果資金繼續爆炸,那有突破天際的樂透可以抽.

所以也是可以進.

而那些...位階很難變化的地方.

老市區,沒空地的地方,沒"缺點"的地方....

都不適合長期投資.

投資這些地方跟你無腦亂買有87%最後得到差不多的利潤...XD

對喔為啥要講缺點.

因為缺點被改進是位階變化的主要形成現象之一.

像林園缺點在交通,那他之後有捷運有國道七號,並且都核准並且要通過了.

所以他的交通缺點被大幅改變.

他的位階必然產生變化.

同樣的國道七號會經過大寮,那大寮也是長期投資的選擇之一.

因此我這邊直接拿兩個極端.

蛋黃區和蛋殼區..

兩個完全不同定位的區域..

在長期置產的眼裡都是可以買的.

而重點都在於"位階變化"


有變化你才可能.

人家屯市區1000萬曾直到2000萬.

而你因為位階變化,所以至少1000萬增值到2500萬以上.(其他的要看)

至於說你要發財??

長期很難發大財...XD

當然如果你是老鳥.

你可以抓到大暴衝的時候脫手,然後再轉布局.

也就是非無腦長期持有,而是加入中期操作的概念,吃到最肥的就跑.

那當然你可以賺更多....但這要經驗和技術.

另外長期屯屋基本上就是把物件當作資產持有.

要用錢就是拿它做擔保來借錢.

平時就是收租幹嘛的.

直到...

直到他的位階變化效應都反映了.

也就是當她例如五線變四線,你看一看他沒機會再往三線爬,他大概就已經到四線穩定.

那個時候就是賣點.

未來沒變化了,位階不往上爬了....那你還屯著幹嘛?等開飯?


不過長期是你錢很多的人在屯的.

因為你攤算投報率其實並不怎麼樣.

但是因為你錢很多,你一定被"金融操作問題"逼著要屯長期.

或是你忙著遊山玩水,忙著拚比賽,忙著救國救民.

沒空做一大堆不動產操作,還要跟人家吵架幹嘛的.

那你不在乎賺很多錢,屯長期ok.



另外長期也是甚麼鬼都可以買.

林園你買公寓也都可以賺一大筆.

通常不要買新屋就好,因為新屋折舊很兇.

但如果是重劃區,你買第一棟新屋...那就是你沒選擇的問題.

你那麼想屯這一區,他又是重劃區,那就只好買新屋嚕.

很多人會說房子老了你看他價格就不好了啊.

旁邊新屋60,你老屋才3x...

但問題是...你要跟"當時你可以買的其他東西"比.

也就是例如你屯了30年.

你要拿的是30年前可以買到的東西來比.

另外30年前可能才一坪7萬,現在3x.

而如果買老市區,可能一樣一坪7萬,現在28.

所以你管你的房子是不是那一區便宜的,或是旁邊新的都多少.

你實際上你就是已經賺了那麼多錢,並且比其他選項賺更多錢

你就是贏家.


至於說甚麼老屋賣不掉??

叫他吃大便..XD...不然他把他家老屋送我?我幫他處理?



另外補一下.

水湳的開發.

但她南邊有一區"西屯工業區"

理論上都市規劃來看這個工業區會重劃.

尤其它不是農地,所以重劃的容易度遠低於農地.

但目前好像還沒收到風要重劃這一塊.

感覺市府應該是給他掛著慢慢處理.

這種重劃會變成"純住宅區"

因為這工業區的地主是零散的自然人和法人.

所以重劃後基本上就是住宅區,市府也會把他的抵費地賣給建商蓋房子.

so...這邊可以關注一下都市發展的資訊,有沒有要變動.


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.101 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-01-26 03:01:28
※ 文章代碼(AID): #1ZqNoAZQ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674673290.A.8DA.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯
01-23 17:16 lienchi.
Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯
01-24 10:37 Evilbear.
Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯
01-24 11:28 icemaydays.
Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯
01-25 22:48 marsleon.
Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯
01-26 01:22 fuzzycool.
Re: [閒聊] 台中14期和水湳房地產會不會陷入停滯
01-26 03:01 ceca.
推 qqphor: 先推1F 01/26 03:06
推 paul76318: 請教ceca大神，如果真的在5年內統一這個假設還成立嗎？看起來水湳無法在5年內發展起來。如果國策大轉彎是不是會打水漂？以現在兩岸情勢來看是否買核心已開發蛋黃較安全呢？感謝大神2F 01/26 03:29

5年內統一?


你可以去街上做問卷.

看多少人會認同..XD


這是平行宇宙的假設吧.
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 03:46:41
推 paul76318: 美國預測2026可能會打仗。打仗如果打爛仗買哪都一樣。很快結束分兩種，中共一下投降跟台灣一下投降，後者機率比前者大多了。所以這個假設不是空穴來風的6F 01/26 03:53
→ kyova: 你預測打仗應該要買其他會爆漲的商品或軍工股，買房XDDDD9F 01/26 04:00

中國打仗,物價要噴,但是股價會崩.


有機率進入世界金融海嘯.


當然後面必然大印鈔,然後惡性通膨.


一個世界工廠跟世界最大消費國鬥起來會怎樣.

※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 04:04:28
→ kyova: 美國應該是很想要消耗中國，一次打趴啦。但找鬼島當敢死隊也是想太多...我們跟烏克蘭實在是不能比齁...中國領導階級有沒有這麼腦殘還是未知數...他們內部還是有比較理性的聲音基本上來房板討論戰爭的就很莫名其妙... 怕就賣光或不買，10F 01/26 04:10
→ kagaya: 歪樓了……我是跟著鄉民進來看水湳的啦14F 01/26 04:23
→ kyova: 又沒啥好放空的標的，其他投資還比較合理。喊空作多的居多啦...無聊的套路。15F 01/26 04:23
→ kagaya: 水湳這樣分析起來感覺比青埔明顯太多了。 另，我跟老台中人詢問未來水湳蛋黃區  大家都一臉問號…XD17F 01/26 04:26

正常...

更早以前,高雄發展文化中心.

鹽埕區的人也不看好...XD


這歷史永遠都在重演.


而最大的原因是.

"因為那些老人的房子在舊的區域,新的區域他沒房子"

※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 04:29:44
→ kagaya: 他們印象還是西區最好 七期豪宅 這樣19F 01/26 04:29
→ kyova: 我也覺得西屯工業區會重劃。政府資源就砸這裡，又能去中科北屯那邊發展純住或其他機能也能互有聯動。這很明顯阿。
阿就沒有其他更有希望的區域阿。20F 01/26 04:31
→ kagaya: 就是 明顯的人覺得很明顯，然後不明顯的人就算答案給他還是覺得不可能，反差很大……覺得有趣。身邊的人後者比較多。
可能就是習慣去認為都不會有變化吧，像是西區電梯四房還堅持要千萬以下，覺得房價不會變化這樣23F 01/26 04:37

因為他們發現賺錢速度跟不上房價變化.

然後自認為自己很能賺錢.


那他覺得他都買不起了.

這些價格是要賣給鬼?


林杯打拼30年也買不起.

阿不要說剛出社會的.

一般人誰買得起??


然後既然這些高價的都是假象都沒人買得起.

那"蛋黃區"就只是詐騙,那假的.

人家開那間有名餐廳的,人家賣肉包賣那麼好的都住在XX(舊市區)

那些蛋黃區根本就沒人住.


再加上眼紅他本來買"市區最精華區域"的房子房價被新蛋黃區給超越和壓制.


所以超愛酸這些新蛋黃區...XD


這就是人性.

看多就習慣了.


也是一種"老人被社會淘汰"的範例.


你不改變自己適應環境.

就算以前你是贏家,但你一路走到黑,你也是準備被時代淘汰..!!!

※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 04:54:07
→ kagaya: 嗯，有房老人抵死不認 ，然後年輕一輩無房的被老人跟sway洗腦…他們都會回答我不可能= =28F 01/26 05:36

另外這牽扯到經濟和金融型態有改變.


在過去,尤其經濟奇蹟的年代.

出來闖,創業,做生意特別好賺.

但是因為金融和投資制度不完善.

因此純投資很容易虧光光,買股票股票下市變廢紙之類的.

所以地方人士賺錢大多都是到馬路上打拼.

無論是賣挖貴,還是做成衣批發,做成衣工廠,開鐵工廠.


但是後來市場競爭越來越激烈,利潤越來越薄.

外加制度越來越完善.

以及產業財團化.


就變成,財團企業的高層(或是像科技業)領薪水賺錢也不輸給這些做生意之外.


金融投資獲利變成很重要的一種致富方式.


而老人,賣了一輩子的衣服,賺到資產破億.

他還是無法認同那些炒炒股票,炒炒期貨,玩玩金融遊戲就發財的人.

他們只會認同其他賣一輩子便當,開一輩子工廠的有錢人.


而在思維的不一樣上面.

你就會發現它們的選擇也不一樣.


至於財團.

無論財團實業做甚麼,但背後一定有龐大的金融操作.

所以做在大生意的財團,它們也有龐大的金融操作收益.

因此財團一項都是最跟得上時代,掌握時代變化,並且把自己放在最有利位置上的腳色.


so...到最後.

財團引領進入新的蛋黃區.

而新時代有錢人,或是有錢老人的後代也切入新的蛋黃區.


剩下經濟奇蹟時代發跡的老人.

在那邊罵新的蛋黃區只是空殼...XD


這是時代的演變.

※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 05:46:06
推 freekid: 我覺得邏輯是對的，未來也是有可能續漲，但就跟七期因為種種因素停滯了十幾年一樣，水湳目前的價格進場也有可能吃停滯吧，畢竟定位並不是剛需30F 01/26 05:41

七期停滯10年也太久了.

七期上一次停滯大概在2015左右.

2009~2014都在衝.

而停滯到2020...

無限QE下去.


你看我這一篇講的.

2020你去買七期的市政交響樂.

今天你可以賺多少.


所以實際停滯是2015~2020...最多算他五年.


而2015~2020....其實大多地方都停滯.

不是只有七期.


除非你指的是豪宅.

豪宅主要是被張盛和的豪宅限制貸款給打趴.

那是額外的政策影響.

※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/26/2023 05:47:57
推 lin8807819: 西大，不看總價嗎？33F 01/26 06:35
推 paul76318: 打仗才更要買房啊，打起來通膨新台幣變廢紙。你身家高端一點有外國籍外國帳戶增貸到滿換成美元資產仗打了惡性通膨你就發了欠債幾乎等於免還。34F 01/26 06:38
推 mattcobras: 請問國道7號通車後，北高雄還有哪個地區的位階會發生變化？37F 01/26 07:29
→ missucrystal: 可是目前14期看起來比較可能變成未來富人區欸?
尤其優質建商在14期的地很多 但是在水湳很少 水湳一堆地都是評價很差的建商買走...
而且14期沒人在蓋宿舍宅 但是水湳...目前看到幾乎都小坪數壓總價奈米宿舍房...39F 01/26 07:43
推 fuzzycool: Ceca大講得很好  水湳開了很多旗艦新餐廳 機能正在慢慢打造 工業區那塊實在太亂 要發展起來太困難時間很長44F 01/26 07:52
推 bms: 推 當初有看見c大的建議就在七期附近買了46F 01/26 08:03
推 dan61409: 觀察10-20年 確定他真的發展起來再入場中古或是有利可圖的物件也不遲吧47F 01/26 08:16
推 HowardChan: 水湳現在都是一些二三線的建商在推案，要拱高價格很難.49F 01/26 08:23
推 foda: 推51F 01/26 08:25
推 iceonly: 現在台中房價有名的凹陷區就嶺東吧？不過感覺要漲還要一陣子52F 01/26 08:33
推 firejeffery: 西屯工業區是指哪裡呢? 台中工業區嗎?54F 01/26 08:40
推 jabari: 產學園區我也頗問號 逢甲 僑光 中國醫 你要產學什麼?
再來中研院就在南港 直接吃高鐵運能 人才移動沒問題
竹科也是 可是水湳離高鐵粉遠 開車還要15分鐘 感覺牙給55F 01/26 08:59
推 lienchi: 台中要推高價豪宅唯有一線豪宅建商 除非聯聚寶輝有在水湳持續推案 不然有錢人不會搬過去 價格也就堆不上去58F 01/26 09:45
推 CHIPBOND: c大怎麼看海線呢？
海線真的像其他人講的
一無四處嗎？60F 01/26 09:52
→ lienchi: 現在水湳能賣的動的只有鳥籠宅 如達麗 遠雄 還是離中央公園比較遠的 或是在中清路旁邊的舊市區 豐邑挑戰中央公園第二排中大坪數 賣七八字頭賣了快一年賣不到一成 真的踢到鐵板 這樣其他建商敢推嗎63F 01/26 09:54
→ missucrystal: ch大你在說什麼 海線明明大部分人看好 便宜就贏了而且還是藍線經過 又有三井 台中港特區更是容積率超高 又有中火中龍風電一些上市櫃科技業跟台中港就業能量 根本超穩67F 01/26 09:58
→ lienchi: 要看買在海線當時的位階吧 買一字頭就躺著賺啊 三字頭就顆顆71F 01/26 10:01
推 ganninian: 推位階理論 我覺得跟股票本益比類似 市場對本益比估值的提升 是股市獲利最重要來源 美股有些財報爛到不行
EPS甚至是負的公司 但它的本益比仍然很高 甚至還會更高 原因是營收成長潛力 華爾街關心的是成長性 至於現在的盈利狀況(生活機能)不是重點73F 01/26 10:02
→ missucrystal: li大這樣說來水湳不就跟海線類似 買3-4字頭的穩穩看戲 買6-7字頭就...78F 01/26 10:03
推 howhow801122: 請教C大 像是台中跟青埔高鐵站前開發，這也算是位階變化嗎！就是大家都知道的事情，價格是否先反應，只是開發可能要5-10年80F 01/26 10:04
→ lienchi: 當然啊 達麗水湳一開始買在三字頭的也是躺著賺 其實都知道水湳14期未來好 但擔心的現在的預售價格是不是都被建商吃完了83F 01/26 10:05
→ missucrystal: 台中大部分的地方好像都已經到了價格空間被建商吃光的地步了...難過...86F 01/26 10:07
推 yiliang1107: 推「你賺錢是賺位階變化.」88F 01/26 10:09
推 frowning1226: 又在半夜發文...不好好睡覺
水湳一定會起來的，可以看市政規劃細節89F 01/26 10:15
推 jabari: 會起來啊 可是也要等市政路倒... 有可能嗎??91F 01/26 10:23
推 ferrari293: 感謝分享！！大家都分析的很棒92F 01/26 10:58
推 goodjop: 推C神 可能C神有內線XD 確實大型建商在水湳的建照很多都先請領下來了
而且有些建商買不到水湳重劃區內的土地 也已經往外收購至於 台中工業區的部分 要先把市政路打通上去就會知道了93F 01/26 11:06
→ frowning1226: 水湳起來為什麼七期要倒？？
七期起來西區公益路也沒倒啊97F 01/26 11:12
推 goodjop: 另外 問大部分的在地人都不準 越老越不準XD 最好問業內的99F 01/26 11:16
→ destinygirl: 在地人如果沒準備買房、沒在關注房市動態的，觀念還100F 01/26 11:22
推 freekid: 是啊c大，我是指七期豪宅，所以我才說種種政策影響。水湳看起來也是要走非剛需市場，這種的族群沒那麼多，一個面向改變就要吃停滯，我是覺得既然玩房地產就是求穩了，那何必找風險物件101F 01/26 11:22
→ destinygirl: 停留在他置產時的那個時空。105F 01/26 11:23
推 PTTMAXQQ: C大說2015～2020大多數地方都停滯，
我覺得對一半而已，
因為以台中來看，中科那邊以及整個大北屯到太平新光特區，不管是預售屋新屋老屋從2009至2022都還在衝衝衝…沒有一年算停滯的
所以以面積來看，這可選範圍也夠大了，
經歷過高單高總的七期停滯下跌的人，
目前對水湳會有種一朝被蛇咬的感覺，
我個人會等待到第一次降息才會去水湳，
不大願意賭像七期那段黑暗期
當然我也是很感謝C大在2020年提醒我要入主七期，這兩年豪宅帳面漲幅跟北屯蛋白漲幅差不多是真的很滿意了，
畢竟總價越高漲幅會越小106F 01/26 11:28
推 ganninian: 其實不用幫有錢人擔心買不買得起 以後熱錢只會愈來愈多 水湳的定位是台中新的CBD 它的客層就是金字塔頂端 有錢人的熱錢不可能只放銀行定存 它會自己找出路XD119F 01/26 11:33
推 PTTMAXQQ: 對了…就在過年前有仲介跟我報水湳2022年底買的預售…對方願意-20萬認賠換約…122F 01/26 11:34
推 yehehe: 同樣3字頭不買嶺東買海線 除了愛吹風我想不到其他原因…到中科 工業區 市區都比海線近 還可以跟人家說自己住南屯124F 01/26 11:35

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