看板 home-sale作者 cookiesweets (3m)標題 Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低時間 Sun Apr 3 21:04:48 2022
※ 引述 《ceca》 之銘言:
: 而空空不想買房子ok.
: 空空都是股神,台積電都買在60塊屯20年也ok..
: 有航海王實例在,我相信有很多人股票就是很強...
: 你說你很強我就信.....
: 但是麻煩不要傳達錯誤的觀念.
: 那就是....年輕人不用買房子,時間到了你就可以擁有更好的居住品質這種鬼話..XD
: 那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶..
: 以巨觀來講,他就是會住得越來越差...
:
: 不要整天在那邊講特例當全部,在那邊愚弄那些還搞不清楚狀況的年輕人.
先說我不是空空
我也同意房地產是不錯的標的
但我也承認我是年輕人,而且是不太認同買房的年輕人,至少不太認同非自住的投資。(自
住當然另當別論,能養寵物/吸引女生/自己搞裝潢的快樂是難以用金錢量化的)
以下分享不到30歲的年輕人想法
不認同原因是我想請問房板的各位的一個問題,就是各位前輩怎麼看待指數投資啊?
像上面Ceca大講的:「那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶」
又或者很多人諷刺空空是少年股神等等的
那投資指數投資不就沒問題了嗎?
VT,也就是全市長etf,的指數年化報酬近10年約10%
有哪間房的年化報酬有接近10%?就算有,選到的機率也很低。
我這邊沒有預設抄底航海 比特幣 還是台積電
甚至沒有預設哪個國家(0050 VTI的報酬更多)
當然,會有人說,房貸能開槓桿呀
這我完全同意,200萬本金在房地產可以開到1000萬的槓桿不是問題
但股票難道不能開槓桿嗎?
我這邊很推薦 life cycle investment 的觀念
引述多拉王部落格的話
「由於人一生會經由各種方式(尤其投資以外的收入)逐漸累積財富,所以其實累積初期的
投資部位會很小,而累積後期的投資部位會很大,也就是風險較集中在投資後期的市場表現
,這會讓長期投資靠時間來分散風險的效果變差,因此應該用比只是調整投資比例更激進的
方式,把這種不平衡的狀況儘可能扭轉過來。
作者認為,在年輕可投入資本很少的時候,不僅應該要完全持有股票,更要使用槓桿來增加
股票部位,之後隨著年紀增加,閒置資金夠多之後慢慢降低槓桿,之後才再降低股票比例。
我們常說對長期指數投資人來說,年輕剛投入時下跌有利,要退休時上漲較有利,但幾十年
的走勢不是我們可以控制和預料的,這個投資方法就可以部分扭轉這樣的不確定性。」
也就是年輕的時候,透過拉大對指數化投資的槓桿,來獲得複利的效應
這其實精神上跟ceca大的早點買房入場,是一樣的內涵的
差別在於一個標的是房 一個是股
當然實務方面可能還是要考慮各種條件,例如 信貸的利率 跟 期貨 怎麼分配,是否要配債
壓低波動等等
但是是完全可行的,不敢說贏買房,但絕對不是一面倒的「空空、少年股神」魯蛇的說法
跟大家分享,我目前就業一年多,但開始指數化投資已經4年左右。我是life cycle invest
ment 的忠實擁護者,我堅信全世界指數投資長期一定是向上的。
我信貸貸款約250萬,加上自己的本金約100,投資小部分sp500期貨(大部分還是VT) 。信
貸利率約1.5%,我相信有能力的人貸到更低。
當然槓桿幅度跟利率還是輸買房我承認
但年輕人把資產都壓房產,真的是風險低的選擇嗎?
先不提台海關係,光是標的只在一個地區甚至一個縣市,這就讓我這種支持全市場分散風險
觀念的人不能接受了。
而且以像我這種年輕人而言,1-200萬的本金,在房產上開個槓桿也是在千萬以下
股票的話,信貸也是很容易貸到200萬上下
加上期貨和股市平均報酬比房市高的情況,apy我自己覺得不會輸。更何況買房投資,出租
也是個麻煩
而且這絕對不是什麼少年股神的方法。你要做的只有兩件事:信貸、買VT。我阿嬤都會。
當然,以上一切前提是本金有限啦,要是本金幾千萬,信貸的槓桿效率差房貸太遠了。而期
貨或正二ETF也有各自的問題
但我預設討論的應該是本金300萬以下的年輕人。至少我很慶幸當初接受指數投資的觀念,
走life cycle investment不是包租公的路線
剛畢業的年輕人,才疏學淺,拋磚引玉請下面魯空的噓不要太嗆QQ
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
04-03 21:04 cookiesweets.
→ piliwu: 你不要害人股市開槓桿1F 04/03 21:09
→ sam21sam21: 請問原PO是不是本身有房居住?還是租房呢?
另外,股市信貸的利率跟房貸利率完全不同2F 04/03 21:10
→ piliwu: 剛畢業玩股票開槓桿你很快會再畢業一次4F 04/03 21:10
→ sam21sam21: 如果用頭期款的金額計算,2019前進入房市跟股票,
房市漲幅對照頭期款,報酬率可能比一般股票好6F 04/03 21:12
推 piliwu: 房地產開槓桿是因為房租是一種漲跌幅非常低的東西8F 04/03 21:12
推 mopa: 升息就把利差吃掉不少了9F 04/03 21:12
→ sam21sam21: 當然不否認有少年股神的存在,不過真的是少數10F 04/03 21:12
→ cookiesweets: 我相信指數投資長期向上啊 柏格派的信徒。你們能相信房市長期向上,為什麼我不能相信股市長期向上XD11F 04/03 21:13
→ maxboy06: 租屋股神真的不要來討罵了啦? 就問你哪個股神沒房子13F 04/03 21:13
→ cookiesweets: 不要再少年股神了。買VT VTI BND 哪需要什麼神操作14F 04/03 21:13
→ sam21sam21: 我也贊成投資有多種選擇,可是自用房產真的要有15F 04/03 21:14
→ cookiesweets: 我第一段不就說自住需求買房沒問題嗎?討論的是年輕人第一筆資金需不需要急著買房。等你有錢了當然16F 04/03 21:14
推 IS0987: 這問題簡單講好了,10個買房自住的頂多2個畢業或沒增值這機率小,10個買股的反過來懂嗎?當然如果像你少年股神其實沒差啊,你也沒有買不起的問題21F 04/03 21:15
推 piliwu: ETF可能你出生前美國人就研究透徹了25F 04/03 21:15
→ IS0987: 這邊很多都是沒半間房的在唉唉叫耶27F 04/03 21:16
→ piliwu: 請參考漫步華爾街28F 04/03 21:16
→ IS0987: 投資的話本來就各自負責也沒人會上來唉唉叫29F 04/03 21:16
→ piliwu: 2020進場的股或房都幾百萬不難33F 04/03 21:16
→ h49072002: 租房子很貴捏 光租金>利息我就不推崇租房了34F 04/03 21:17
→ piliwu: ETF也不是亂買35F 04/03 21:17
→ cookiesweets: 我目前租房啊 我一定會買自住 但在1.工作完全穩定,確定未來都不會改變執業地點2.本金到一定數字 這兩個前提前,我真的不急著買房啊 完全不會怕晚買房FOMO38F 04/03 21:18
→ piliwu: 我親戚股票賺一千萬啊 幾百萬的到處都是
但房市也是一樣而且更好選42F 04/03 21:18
→ sam21sam21: 那我的確不得不投一下原PO,如果可以持續投資,
ETF的確是好的標的,
唯一的麻煩是台灣稅制對房地產可能比ETF還有利44F 04/03 21:19
→ piliwu: 你有聽過0050賺一千萬的嗎?要選對股好嗎47F 04/03 21:19
推 h49072002: 醫生沒差啦XD 以後賺大錢機會多得是 自己出去執業48F 04/03 21:19
→ piliwu: ETF現在不一定好51F 04/03 21:20
→ h49072002: 我也是信貸240萬出來 只不過他變成我第二間的頭款而已股票我放不住 放自己擅長的位置XDDDD53F 04/03 21:21
→ cookiesweets: 稅制確實是問題 有興趣可以去foreign inv 找 英股vwra的資料。而且複委託最近手續費在良性競爭喔55F 04/03 21:22
推 piliwu: 你們去找幾個科技業員工聊聊 台積電除外他有技術獨佔57F 04/03 21:22
→ IBIZA: 你是不是覺得房板買房就不買股票啊XD59F 04/03 21:23
→ piliwu: 現在資金都停泊在防禦性類股60F 04/03 21:24
→ IBIZA: 指數投資沒甚麼問題 但目前有一個 問題就是指數投資的報酬率 被這兩年大漲拉高了61F 04/03 21:24
→ sam21sam21: 其實比較一下ETF過去40年跟台北房價的報酬率,
加計租金因素,印象中買房子賺比較多65F 04/03 21:25
→ IBIZA: VTI來講 連續三年30% 21% 25%的漲幅 把年化報酬拉到9%67F 04/03 21:25
推 golang: 指數投資拉太高? 萬四存股的已經被笑過一遍了68F 04/03 21:26
→ IBIZA: 你有心理準備 VTI未來十年的年化報酬可能是6% 甚至更低嗎?69F 04/03 21:26
→ cookiesweets: 然後房貸買房就是槓桿很厲害,信貸買股票就家破人亡;房地產就是長期向上,股票投資就是少年股神等破產XDD
我可能理解的太極端了,但這串氛圍偏向這樣,甚至我這篇前幾樓也是呀70F 04/03 21:26
推 charliebitme: 房版這邊誰跟你資產300萬以內... 真的不要以為防蟲不會理財型房貸貸出來life cycle或做短trade耶...75F 04/03 21:26
→ golang: 股市房市就歷史回測來說是呈高度相關77F 04/03 21:26
→ sam21sam21: 主要是房價槓桿的關係,加上台灣房產稅制畸形78F 04/03 21:26
推 marvyuh: 等你經歷過升息跟崩盤再來說吧,上一次大崩盤好像超過四年喔79F 04/03 21:27
→ golang: 如果你不相信VTI報酬還可以持續向上81F 04/03 21:27
→ golang: 那你應該要相信房市也不會持續往上83F 04/03 21:27
推 piliwu: 真的沒經過崩盤的不要說你玩過股票84F 04/03 21:27
→ IBIZA: 我沒有說不會持續向上 VTI長期可能就只有6%左右85F 04/03 21:28
推 maxboy06: VTI一定還會往上 因為美國有印鈔權 但是漲幅肯定縮小86F 04/03 21:28
→ IBIZA: 跟你這兩年接觸 以為會有的9%可能有出入88F 04/03 21:28
→ piliwu: 房子有租金這個波動小的基本面在89F 04/03 21:28
→ IBIZA: 0050也是一樣 2019年以前是低於7% 現在是11%
S&P也是一樣90F 04/03 21:28
→ maxboy06: 鋼鐵水泥還在漲 股市下跌 所以最穩的就房價92F 04/03 21:29
→ IBIZA: 你有心理準備這些指數未來的報酬率會回歸平淡 甚至跟這兩年93F 04/03 21:29
→ piliwu: 房地產天性就是比股票穩 當然要爆發一年住豪宅也不容易94F 04/03 21:29
→ IBIZA: 的大漲平衡嗎?
其實前兩年有更多更多少年股神 來鼓吹股票多好賺
現在大部分都不講了95F 04/03 21:29
推 maxboy06: 沒吧 我看都是幻想自己有20年台積電的
明明去年長榮漲8倍 結果租屋股神沒人有長榮98F 04/03 21:31
推 piliwu: 我同輩親戚有人陽明賺了1000萬現在都收手了
玩股票真的不容易100F 04/03 21:32
→ IBIZA: 再來說槓桿102F 04/03 21:33
→ IBIZA: 現在信貸利息低 的確很值得借 但你用信貸做槓桿 借不瞭多少錢
頂多就是500萬 聽說最近有銀行喊到800萬 但就是這個金額
個人真的要借多一點錢 勢必是用資產抵押
但股票質押是會斷頭的 房地產幾乎不會
你現在只有一百萬 當然可以說我借一百五十萬開槓桿
你有1000萬 5000萬 1億的時候呢?104F 04/03 21:33
推 qqq7840: 其實我剛買一間收租公寓。扣掉銀行利息年化大約12%(滿租的話)111F 04/03 21:35
→ IBIZA: 你好像是醫生? 那這個金額對你來說應該不是夢想
等你到這個階段 你要用甚麼開槓桿?113F 04/03 21:35
→ aa4live: 基本上『少年股神』不會是你這種買股法.....115F 04/03 21:35
→ IBIZA: 還是250萬信貸嗎?
我信貸都還比你多啊....116F 04/03 21:36
→ aa4live: 少年股神多的是自信爆棚的各種騷操作然後違約交割-.-118F 04/03 21:36
推 charliebitme: 信貸利率再低額度就是月薪22倍。以房為擔保品的抵押貸款,重新鑑估價增貸 完全可以拿出來做你的life cycle119F 04/03 21:36
→ IBIZA: 再來 剛剛說指數投資報酬率其實大概就是7 8趴122F 04/03 21:37
推 sesee: 投資股債類商品,除了槓桿問題,還有就是抱不抱得住的問題123F 04/03 21:37
→ IBIZA: 房租的年化投報 很容易可以弄到七八趴 甚至十幾趴
而且非常穩定 沒有今年漲明年跌的問題124F 04/03 21:37
→ IBIZA: 為什麼我要買指數? 雖然我也是有買啦XD127F 04/03 21:38
→ sesee: 事後看過去的swing都會覺得小事,當處於看不見終點的drawdown時,絕對是另外一回事128F 04/03 21:38
→ s7024546: 結果一堆人回的頭頭是道,就是沒看到他講分散風險四個字131F 04/03 21:40
→ piliwu: 買房你很容易就從1000萬跳上2000萬以上132F 04/03 21:40
→ IBIZA: 年輕人 買房收租 穩定投報 不是比指數更好嗎?
他講的是全市場分散風險 指的是VTI是全市場投資133F 04/03 21:40
→ cindycincia: 首先 有多少年輕人投入指數投資?
以筆者為例,周遭只有存股,但也不算自組ETF135F 04/03 21:41
→ IBIZA: 不過我說真的 這種事情不是一兩百萬的時候就需要考慮的137F 04/03 21:41
→ cindycincia: 就連定存0050、0056都沒有
不論是什麼投資,都需要多方涉獵相關知識138F 04/03 21:41
推 TyuzuChou: 每個人條件不一樣 自己對自己負責就好140F 04/03 21:42
→ IBIZA: https://i.imgur.com/Ey5ubaF.png141F 04/03 21:42
→ IBIZA: 這個是摩根史坦利統計1996年-2005年各類型投資的報酬率143F 04/03 21:42
推 sesee: 只有一兩百萬丟股市,之後會有什麼狀況 算一下就知道了144F 04/03 21:42
→ IBIZA: 通膨是2.2%, 投資人平均是2.1%146F 04/03 21:43
→ cindycincia: 但是堅持在指數投資的35歲以下年輕人
值得尊敬,但是真的太少了......147F 04/03 21:43
推 g11121s: 股票賺的利潤,能不能留得住,和一個人的格局和命格有關;房地產比較單純149F 04/03 21:44
→ IBIZA: 石油類股是3.3% EAFE非美市場是4.8%151F 04/03 21:44
推 sesee: 即時2009買到5x的2330,能保得住的有幾個152F 04/03 21:45
→ IBIZA: 中間黃金 債券 40/60 跟60/40指的是股債比
然後s&p500 最後就是房地產證券153F 04/03 21:45
→ sesee: 當年度都不見得抱得住了155F 04/03 21:45
推 cindycincia: 指數投資也是很單純啦,但是跟房地產投資一樣,各種156F 04/03 21:45
→ cindycincia: 投資都是有韭菜,端看自己心態是否能擺脫心魔專注於數字158F 04/03 21:45
→ yango: 投資房產除了租金收入以外,貸85成自帶6倍槓桿,繳出去的本金可以理財房貸出來, 房價漲幅可以增貸出來 房子是很好的借財工具 傻傻的160F 04/03 21:45
推 piliwu: 股票很吃個人性格163F 04/03 21:45
→ IBIZA: 從這個表我們知道 主動投資人很慘 連通膨都打不贏164F 04/03 21:46
→ piliwu: 大多頭看不出來165F 04/03 21:46
→ piliwu: 遇到空頭就知道167F 04/03 21:46
→ IBIZA: S&P 500報酬真的很不錯 而唯一能贏S&P 500的就是房地產
我有2008買的7x 2330168F 04/03 21:46
推 zzyzx: 原因是你還是需要租房 房子有使用需求 又買的起 就買170F 04/03 21:48
推 cindycincia: 房地產10%以上要隔套才可能吧XD現在雙北合法隔套要樓下允許太麻煩了......除非連樓下都買下171F 04/03 21:48
→ IBIZA: 均價77.25 報酬率+653.72%
這很多嗎? 可是我差不多同時買的房子漲更多(相對本金)XD173F 04/03 21:48
推 piliwu: 我當年買的微星漲一倍就賣了...非常慘賣在30上下175F 04/03 21:50
→ IBIZA: 而且房子是那種你敢買身家的東西 台積電你敢嗎?177F 04/03 21:50
→ piliwu: 然後配息很開心拿去出國花掉XD178F 04/03 21:50
→ IBIZA: 就像SPG 我前年一直推一直推 但我也不敢買身家XD179F 04/03 21:51
→ piliwu: 想說配息還賺一倍結果賣在阿呆谷180F 04/03 21:51
→ IBIZA: 但房子十倍價格我都敢買..181F 04/03 21:51
→ nthomas: 你忽視人性 就不久前烏俄戰爭,許多人都以為要崩了,賠一屁股,房子再怎麼崩,也很難斷頭182F 04/03 21:51
→ IBIZA: 股票要大賺太難了 航海王敢一億身家還借錢砸下去買 我很184F 04/03 21:52
推 sesee: 說穿了,2009持有台積電或指數類的標的每天都會被嘲笑,你身邊的朋友手上什麼垃圾股三天兩天開盤就鎖死...185F 04/03 21:52
→ IBIZA: 佩服 我是不敢的 1/10我都不敢187F 04/03 21:52
→ maxboy06: 航海王好像是借丙種去買股期 超猛188F 04/03 21:53
→ IBIZA: 因為他的觀念本來就沒甚麼好認同的
他以後慢慢會知道190F 04/03 21:53
推 cindycincia: 他本很厚 而且還敢借XD 不過他下單的速度跟配備應該也是最頂的 而且航運量大才能這樣搞
現在雙北房市都漲到不知道買哪好了-..-192F 04/03 21:54
推 piliwu: 那種玩法我覺得那一億應該是他的零用錢
有些公子都知道萬一不行後面大人會出面收拾195F 04/03 21:56
推 Deltoid: 房子跟股票開槓桿的利息差很多耶…197F 04/03 21:57
→ IBIZA: 他是真的壓身家還借錢198F 04/03 21:57
噓 sa374724: 純噓股市開槓桿,做錯直接歸零199F 04/03 21:58
→ IBIZA: 他還有錢能支援的話不用借丙種
想買雙北 買福德街啊
漲很多了 但還會漲200F 04/03 21:58
推 paul76318: ETF槓桿不錯,如果有自住房可以這樣做沒錯啊。其實風險蠻低的,現在要買投資房的確有點高了203F 04/03 22:07
推 IamJoey: 阿罵都做得到...敢信貸買股票 就算買0050的人也不多
最好是阿罵都做得到。205F 04/03 22:07
→ IBIZA: 買房投資其實不太需要看房價
你只要看租金收益能不能超過房貸還有剩就好
這才是你應該在意的 不是房價207F 04/03 22:08
推 IamJoey: 最保守的投資房地產 都一堆人做不到了好嗎210F 04/03 22:09
→ IBIZA: 不對 應該這樣講 不需要看大市場的房價211F 04/03 22:09
→ IamJoey: 講歸講 做歸做。保守的人連房子出租都不敢212F 04/03 22:09
→ IBIZA: 這間的價格當然還是要看 總不能溢價很多去買..213F 04/03 22:10
推 hardlife: 推觀念正確 只要現金流穩定 不會斷頭 信貸買VT+指數期貨絕對是個好方法214F 04/03 22:10
→ IBIZA: 現在只要能找到投報>4%的房子 你就買啊216F 04/03 22:10
推 paul76318: 超過房貸利率還是本利合,如果是後者那基本上非常困難了217F 04/03 22:10
→ IBIZA: 當然是本利和
不困難 我每一間房都做得到
事實上沒有這條件的價格我也是不會買219F 04/03 22:11
推 TAYLOR888: 當然都可以看槓桿 但股是波動太大 真的下去很容易殺低222F 04/03 22:18
推 paul76318: 現在要超過本利合不容易了啦,如果3年前還不難找,現在除非是隔套或頂加吧。就跟我每張gg跟船票成本都1字頭,成本回不去了。現在市況買投資房跟ETF開槓桿比起來,勝率不一定高。223F 04/03 22:18
→ TAYLOR888: 當然如果真的抱得住波段 股市長投的獲利一定是不錯的但就是能遵守紀律的人少227F 04/03 22:19
推 daddy29: 其實懂投資買房真的蠻傻逼的 但重點是 懂投資 買房就很簡單 根本就投資完後的一點點利潤而已...229F 04/03 22:20
推 paul76318: 不過這是以普通人而言,如果是有中等經驗的投客,買房應該還是會贏。231F 04/03 22:21
→ cookiesweets: 買房槓桿當然比較簡單。但槓桿也是有風險的好嗎?把年輕人五倍槓桿的資產壓在一個國家的一個縣市,一場選舉或市長就能改變的標的 vs 開兩-三倍槓桿,買全世界前五百大公司的股票,哪個風險低?233F 04/03 22:24
噓 bms: 房子基本是開五倍槓桿 算下來會超過10%啊....237F 04/03 22:25
推 s8752134: 買房槓桿的風險是啥? 你錢繳不出來嗎?238F 04/03 22:25
→ s8752134: 你買個1000貸800,什麼狀況錢繳不出來? 失業? 車禍? 還有? 這些狀況發生時,買股會比較好?240F 04/03 22:26
→ hardlife: 低利率貸款+保證金放到合約的1/2(歷史回測MDD約 50 %)只是要忍受 帳面上暫時性虧損 但長期效果會比買房好242F 04/03 22:26
推 paul76318: 利率破2.5%說不定真有人錢繳不出來XDD244F 04/03 22:26
→ smallfishlin: 另外也可以順便存頭期款 存夠了就買房
自住房買完之後想繼續買房投資或是只放股債大盤
就看個人時間成本跟機會成本的選擇245F 04/03 22:27
推 paul76318: 其實重點在於有沒有辦法維持低利,如果真的破2%甚至3%,投資的策略說不定又要改變248F 04/03 22:31
推 bms: 簡單一句話 股市九成賠錢 房地產九成賺錢 你選哪個?250F 04/03 22:32
噓 zxc90376: 紅明顯我也認為房地產長期向上,但這版實在太誇張了,有學過財管都知道高本益比的股票統計上長期就是比較低報酬,更何況壓在單一資產5倍槓桿,我可不覺得有達到分散資產風險251F 04/03 22:32
→ zxc90376: 我自己年輕人有穩定的現金流,再加上借貸利率1.5趴,全投在vt200趴根本妥妥的,而且還達到三重分散(時間+資產+匯率)256F 04/03 22:35
推 bms: 房地產又不是公司 怎麼放在一起比較 30年前道瓊工業指數有哪些公司今天還在的 但是那是你買紐約的房產今天如何呢 還是紐約XD259F 04/03 22:35
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