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作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
時間 Sun Apr  3 21:40:02 2022

※ 引述《cookiesweets (3m)》之銘言：
: ※ 引述 《ceca》 之銘言：
: : 而空空不想買房子ok.
: : 空空都是股神,台積電都買在60塊屯20年也ok..
: : 有航海王實例在,我相信有很多人股票就是很強...
: : 你說你很強我就信.....
: : 但是麻煩不要傳達錯誤的觀念.
: : 那就是....年輕人不用買房子,時間到了你就可以擁有更好的居住品質這種鬼話..XD
: : 那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶..
: : 以巨觀來講,他就是會住得越來越差...
: :
: : 不要整天在那邊講特例當全部,在那邊愚弄那些還搞不清楚狀況的年輕人.
: 先說我不是空空
: 我也同意房地產是不錯的標的
: 但我也承認我是年輕人，而且是不太認同買房的年輕人，至少不太認同非自住的投資。（自
: 住當然另當別論，能養寵物/吸引女生/自己搞裝潢的快樂是難以用金錢量化的）
: 以下分享不到30歲的年輕人想法
: 不認同原因是我想請問房板的各位的一個問題，就是各位前輩怎麼看待指數投資啊？
: 像上面Ceca大講的：「那個年輕人又不是你,聯發科買在300塊...他可能台積電買在680耶」
: 又或者很多人諷刺空空是少年股神等等的
: 那投資指數投資不就沒問題了嗎？
: VT,也就是全市長etf，的指數年化報酬近10年約10%
: 有哪間房的年化報酬有接近10%？就算有，選到的機率也很低。
: 我這邊沒有預設抄底航海 比特幣 還是台積電
: 甚至沒有預設哪個國家（0050 VTI的報酬更多）
: 當然，會有人說，房貸能開槓桿呀
: 這我完全同意，200萬本金在房地產可以開到1000萬的槓桿不是問題
: 但股票難道不能開槓桿嗎？
: 我這邊很推薦 life cycle investment 的觀念
: 引述多拉王部落格的話
: 「由於人一生會經由各種方式（尤其投資以外的收入）逐漸累積財富，所以其實累積初期的
: 投資部位會很小，而累積後期的投資部位會很大，也就是風險較集中在投資後期的市場表現
: ，這會讓長期投資靠時間來分散風險的效果變差，因此應該用比只是調整投資比例更激進的
: 方式，把這種不平衡的狀況儘可能扭轉過來。
: 作者認為，在年輕可投入資本很少的時候，不僅應該要完全持有股票，更要使用槓桿來增加
: 股票部位，之後隨著年紀增加，閒置資金夠多之後慢慢降低槓桿，之後才再降低股票比例。
: 我們常說對長期指數投資人來說，年輕剛投入時下跌有利，要退休時上漲較有利，但幾十年
: 的走勢不是我們可以控制和預料的，這個投資方法就可以部分扭轉這樣的不確定性。」
: 也就是年輕的時候，透過拉大對指數化投資的槓桿，來獲得複利的效應
: 這其實精神上跟ceca大的早點買房入場，是一樣的內涵的
: 差別在於一個標的是房 一個是股
: 當然實務方面可能還是要考慮各種條件，例如 信貸的利率 跟 期貨 怎麼分配，是否要配債
: 壓低波動等等
: 但是是完全可行的，不敢說贏買房，但絕對不是一面倒的「空空、少年股神」魯蛇的說法
: 跟大家分享，我目前就業一年多，但開始指數化投資已經4年左右。我是life cycle invest
: ment 的忠實擁護者，我堅信全世界指數投資長期一定是向上的。
: 我信貸貸款約250萬，加上自己的本金約100，投資小部分sp500期貨（大部分還是VT) 。信
: 貸利率約1.5%，我相信有能力的人貸到更低。
: 當然槓桿幅度跟利率還是輸買房我承認
: 但年輕人把資產都壓房產，真的是風險低的選擇嗎？
: 先不提台海關係，光是標的只在一個地區甚至一個縣市，這就讓我這種支持全市場分散風險
: 觀念的人不能接受了。
: 而且以像我這種年輕人而言，1-200萬的本金，在房產上開個槓桿也是在千萬以下
: 股票的話，信貸也是很容易貸到200萬上下
: 加上期貨和股市平均報酬比房市高的情況，apy我自己覺得不會輸。更何況買房投資，出租
: 也是個麻煩
: 而且這絕對不是什麼少年股神的方法。你要做的只有兩件事：信貸、買VT。我阿嬤都會。
: 當然，以上一切前提是本金有限啦，要是本金幾千萬，信貸的槓桿效率差房貸太遠了。而期
: 貨或正二ETF也有各自的問題
: 但我預設討論的應該是本金300萬以下的年輕人。至少我很慶幸當初接受指數投資的觀念，
: 走life cycle investment不是包租公的路線
: 剛畢業的年輕人，才疏學淺，拋磚引玉請下面魯空的噓不要太嗆QQ

這問題不是以前算過的文章嗎.


如果你租的房子,出租投報率3%.
(你租屋,所以你在支出這3%)

不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%.
(5%是15年翻一倍左右)

你抓3%.

利息你抓1.7%好了,讓你抓高一點.

貸款八成.


實際上現金投報率是多少.

3+3-1.7=4.3.

4.3開5倍槓桿=21.5%.


也就是你投資要超過21.5%年化報酬率.

你就有資格嗆說"我把錢拿去更有收益的投資比買房子綁死在那邊好"


不然你抓更保守.

出租投報率2%,增值2%.

2+2-1.7=2.3.

開五倍槓桿式11.5%.


你現在知道為啥你做10%投資會追不上房價了吧..XD

你忘了你租屋也是一種支出.

也忘了買房子是開槓桿的.


你說,貸款會一直還,槓桿會越來越低.??

阿你不會做理財型房貸增帶出來再買10%投報率的股票套利喔..XD

這不是很基本的金融資金操作手段而已?

都玩股票想開槓桿...那怎麼會優先考慮股票融資或是信貸,而不是考慮轉增貸房貸呢?

難道會被斷頭,大跌要補保證金的股票融資,會比你用不動產辦理財型房貸好??


你都要投資,麻煩數學算清楚一點.

並且要對各種投資產品交互操作和各種資產配置要有觀念.


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※ 同主題文章:
[閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
04-03 14:17 panson.
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
04-03 16:12 ceca.
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
04-03 21:04 cookiesweets.
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
04-03 21:40 ceca.
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
04-03 23:34 a000000000.
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低
04-04 00:52 seraphwind.
推 empireisme: 首推1F 04/03 21:48
推 annzheng: 推2F 04/03 21:58
推 sesee: 投資股債中間有個20%的drawdown，女友或老婆會讓你開始懷疑人生。但手上的房子drawdown 20%，旁人還是為你有間房子微笑3F 04/03 21:59
推 didi0909: 佛6F 04/03 22:00
→ Intension: 如果自住，出租投報率就不能算了吧7F 04/03 22:00

自住一樣要算阿.

你租屋或是付房貸,就是你支出3%或是1.7%.

不動產增值你可以辦理財型房貸,所以增值依然等同你的資產收益.

做投資,你房子增值,那麼爽可以增貸出來買股票套利.

怎麼會沒差??


為啥會有自住就不用算的錯覺?



另外你如果說錢先放在其他投資.

那你總有一天要回來買.

回來買,以上數字,全都要結算.

所以為啥不算?


無論怎樣,你都會算到.

除非一輩子都不買房...

只要你要買房,無論是現在買還是未來買.

你永遠躲不掉要面對不動產1x~2x%的年化利潤這件事情.

你一買就是要結算這筆錢.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:06:25
→ IBIZA: 自住 省租金 也是一樣投報啊8F 04/03 22:03
推 gugu543: 推C大
數學不會算的可以參考這網站，
https://reurl.cc/g0O4gX
記得參數要按對9F 04/03 22:04
買房好還是租房好？ 數字算給你看
[圖]
「買房好還是租房好？」是許多人一生中都會面臨到的問題。近來房價看跌，現階段究竟是進場買房好，還是先租屋觀望？精打細算之後，若你想買房，你的薪水可買在哪些地區？這些關於「住」的難題，本專題透過試算為你解答！ ...

 
推 kunamatataha: 是這麼說沒錯啦，但是自住有管理費要繳還是有點痛13F 04/03 22:05

租屋也要繳..XD

你的租金含管也只是把管理費灌在租金裡.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:07:01
→ kunamatataha: 目前剛好在租約快要到期有感....房租頂多漲1000
但是自己買了自住管理費一個月就3.4000.14F 04/03 22:06

這一點還是.

租金增值都沒計算...XD


如果像台中那樣亂噴.

你今天房東不給你漲.

哪天他不租了要收去賣.

你一換租,你的租金不小心就要翻倍.

本來租一萬五,結果一退租從新租就要三萬多.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:07:50

另外補一下.

為啥窮人買房容易往上爬.


因為他買房會"all in之後開五倍槓桿"

然後"會抱得很穩,不會被洗出去".


玩股票所有現金all in的很多人就做不到了..XD

更何況開槓桿.


因此你有200萬,可是你玩股票你只丟入150萬.

但你買房,你是200萬all in之後再開舞倍槓桿.


然後你150萬大多也不會只買一支股票.

所以也許某支股票賺到翻,結果你才買50萬.

而漲很少甚至賠錢的....阿你都不講都不算都不存在..XD


因此到最後結算下去.

奇怪,不是股票賺很大很大...怎麼被買房的拉開了資產距離?


so...玩股票..不要當本版的人都只買房沒玩過股票..XD

一堆講的很厲害,實際上真的厲害的沒那麼多人.


而玩股票很厲害的,哪一個需要抱怨房價很高??

鬆哥需要抱怨房價很高??

阿你比鬆哥厲害??

※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:13:32
→ kunamatataha: 高雄的房租漲得幅度跟台中比好像還好@@還是覺得很貴16F 04/03 22:12
→ cookiesweets: 回應ceca大
首先 股票一樣可以開槓桿17F 04/03 22:13

你用甚麼開.

外加你敢all in之後開嗎..XD

一個震盪,保證金補不出來就出去了.
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:13:59
→ IBIZA: 其實你是信貸 不是股票槓桿19F 04/03 22:13
→ cookiesweets: 預設房貸才有槓桿不合理。另外股票槓桿方式很多，不是每個都會斷頭20F 04/03 22:14
→ IBIZA: 如果這算股票槓桿  那信貸+房貸 買房  不就無本?
股票槓桿不外乎質押跟融資 兩個都會斷頭 你還有甚麼槓桿方式?22F 04/03 22:14

股票融資和你所謂長期屯股會衝突.

股票融資有時間的...

你不可能開融資屯股個幾年...

那你要清算後從新開融資.

這時候股票震盪就會讓你產生龐大的風險.


當然你除了股票融資外,我是不知道還有甚麼開槓桿的辦法?

難道你是說期貨槓桿...XD


在講一次,當初去期貨開戶的時候,那邊的人都用看著死人的眼神看著我...XD


還是你的信貸也算是你的股票槓桿..XD
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:17:36
→ IBIZA: 如果拿信貸出來講  買房的槓桿只會更輾壓買股25F 04/03 22:15
→ cookiesweets: 我覺得我們討論沒交集是因為人生階段不一樣，你們本金太大了。本金破千萬閒置資金，當然可以自住+房貸槓桿。26F 04/03 22:16

本金很大才會槓桿比較低..XD
(銀行不願意借更多錢給我)

我在講的是跟你一樣的人的狀態.

你信貸200萬去玩股票.

你同事信貸200萬去買房子.

之後你就會遇到上面數學算出來的差距問題.


→ Intension: 以現在的房價，租房花的錢可能只要房貸的一半29F 04/03 22:17

你必須跟"利息"比.

本利合房貸的話你還要判斷.

你是跟20年還是30年還是青年首購房貸40年比..XD

40年房貸首購可是可以辦的....
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:19:44
推 sesee: 本金小更沒有投資指數的意義...30F 04/03 22:17
→ IBIZA: 不會喔  就算是台北 房貸跟租金都很接近
台北的租金報酬率是2.64%31F 04/03 22:18
→ joy159357: 房貸有租房的兩倍叫做眼高手低...33F 04/03 22:18
→ cookiesweets: 不如我們單純化情境，一個不到30歲的年輕人，目前本金200萬現金，以各位前輩的觀點應該馬上買房，但我認為應該以股市為標的。34F 04/03 22:18
→ IBIZA: 1000萬的房子 借房貸800萬 要還27000, 租金可以到2500037F 04/03 22:18
→ Intension: 版上最愛說的增貸，問題是如果房貸都佔薪資的2/3(以現在的房價)，就算只要付利息，負擔還是比租房的人重很多吧38F 04/03 22:19

你就拿股利去補阿.

當然不建議你現金流抓那麼緊.

通常你還要準備2~3年的週轉金空間比較好.

→ cookiesweets: 這也是比較符合這串原文「年輕人」的情境吧XD41F 04/03 22:19

你可以試看看.

用數學告訴我.

200萬買股票比買房好..XD


算一下你在想一下.

→ joy159357: 你不如參考我的文 除非你200萬買飆股 不然不如1000萬房42F 04/03 22:19
→ IBIZA: 200萬現金我之前推薦過操做了43F 04/03 22:19
→ sesee: 200萬的本金，買房是持有1000萬資產，你會開槓桿到持有1000萬股票嗎？44F 04/03 22:19
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:21:36
推 kunamatataha: 買房不要忘了還有'裝修費也是很驚人的尤其是中古46F 04/03 22:20

哪來的裝修費很驚人..XD

你可以買勘住的房子阿.

然後直接搬進去住,不要額外花錢裝潢.


裝潢是一種奢侈性開銷.

沒錢就不要想著奢侈性開銷.

→ IBIZA: 花100萬貸三百買基隆海大旁邊的隔套, 每個月可以收4萬
也沒有那麼驚人  你買來出租的根本不用裝修47F 04/03 22:21
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:22:25
→ cookiesweets: 樓上，或許不能開到1000萬，但我可以開到600萬。更何況開到1000萬的槓桿風險不能完全不計吧？全都壓一個國家一個縣市，一個市長或選舉就能改變的標的，跟當全世界前5000大的公司的股東，是誰風險比較大？49F 04/03 22:21
→ IBIZA: 幹 那間賣掉了XD54F 04/03 22:22

你是覺得.

股票不知道你用甚麼開3倍槓桿.

會比不動產開五倍槓桿風險高??


你不會不知道不動產不會被斷頭吧..XD

股票開三倍槓桿,你說看看你怎樣開,然後風險是多少?
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:23:25
→ IBIZA: 200萬不是考慮風險的時候  200萬該考慮的是衝高報酬
            ^區域55F 04/03 22:23
推 sesee: 股票只開到600萬就落後1000萬的資產67%了耶!57F 04/03 22:23
→ IBIZA: 之前海大那兩間都賣掉了   我找看看還有沒有58F 04/03 22:24
→ sesee: 前五千大公司股東很威風？你知道什麼是系統性風險嗎？59F 04/03 22:24
→ IBIZA: https://www.twhg.com.tw/house_TC01830953.html
這間也很威
這個不用花你兩百 一百多再借300就能買下來60F 04/03 22:24
→ cookiesweets: 重申一次 你們本金大 所以槓桿股票比較不利
但我是年輕人呀63F 04/03 22:24
→ IBIZA: 9間套房理論上可以收4.5萬
我現在不就在講年輕人一兩百萬的投資嗎?65F 04/03 22:25

為啥年輕人買房比較不利??

年輕人首購可以用40年房貸耶,朝爽的.


你玩股票才不利吧..XD

你為啥覺得你玩股票很有利?


股票槓桿下,一個震盪你就嚇死.

沒被掃出去你也會減倉.

你一減倉,就等同你抱不住.

然後進進出出又要繳一堆稅金.


除非你槓桿沒開很大,還有預備金.

那你投資總資金就比買房子少更多更多更多.


這樣時間一拉久.

你會被買房子的甩到看不到車尾燈.

※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:27:22
→ IBIZA: https://www.twhg.com.tw/house_TC01830953.html67F 04/03 22:25
→ cookiesweets: 我開三倍槓桿很簡單。本金200萬，信貸250萬-300萬，剩下期貨就可補足68F 04/03 22:25
→ sesee: 現在不就在講年輕人200萬本金的投資嗎70F 04/03 22:25
→ IBIZA: 這間開468  1百多萬頭期就能買到  借300 每月還1萬71F 04/03 22:26
→ cookiesweets: *期權72F 04/03 22:26
→ IBIZA: 9間理論上可以收3-4.5萬73F 04/03 22:26
→ cookiesweets: 對啊 所以本金200萬我開3倍槓桿很簡單啊74F 04/03 22:26
推 kunamatataha: 給cook我投資過3661一張，花92萬後來股價500認賠75F 04/03 22:26
→ sesee: 期權就不用拿出來講了，不是給99%的人玩的76F 04/03 22:27
→ IBIZA: 你不是要買VTI嗎 怎麼變買期權77F 04/03 22:27
→ cookiesweets: 我回應ceca大的開槓桿不易，如果本金3000萬當然很難股票開三倍，但200萬很簡單吧78F 04/03 22:27
→ kunamatataha: 請問如果是房子會這樣被洗掉嗎.....80F 04/03 22:27
推 cindycincia: 有些人理財房貸出來放股市拿股息是為了cover自有的房貸吧？81F 04/03 22:27

期貨..XD


你有沒有經歷2018年的0206期貨大屠殺..XD


就跟你說,去期貨開戶的時候,他們都用死人的眼睛看著你.


期貨很容易被玩..XD

現在旁邊那個,以前外匯期貨就被玩過..

明明很穩定的幣值,結果一個奇妙的震盪就出去了...XD


你確定期貨的風險可以跟不動產比.

不動產風險如果是10,期貨大概是500...XD

你敢開期貨槓桿,你不敢買房子?

這就奇怪了??
※ 編輯: ceca (61.227.99.32 臺灣), 04/03/2022 22:29:24
推 aa4live: 是說對年輕人來說 信貸300萬還要低利率不簡單吧 這個前提83F 04/03 22:28
推 s8752134: 所以你200萬要用啥股票開3倍槓桿不怕斷頭？ 說來聽聽看？84F 04/03 22:28
→ IBIZA: 這間基本上你出150萬頭期  一年可以收2萬回來
這間基本上你出150萬頭期  一年可以收20萬回來86F 04/03 22:28
→ cookiesweets: 期權我自己也初入門道不敢太大聲，現在多數放vwra，不是vti88F 04/03 22:28
→ aa4live: 要不要先釐清.....我同溫層能貸到這種條件的都是醫生-.-90F 04/03 22:28
→ cookiesweets: S大我不是回了嗎= =91F 04/03 22:29
推 IamJoey: 你若覺得自己股票勝率跟報酬率大於房地產。當然沒問題。92F 04/03 22:29
→ s8752134: 期權？93F 04/03 22:29
→ cookiesweets: 我是醫療業沒錯 但公務員跟工程師聽聞利率都贏我們94F 04/03 22:29
→ aa4live: 本金200房貸800 vs 本金200低利信貸300 我覺得前者簡單很多很多...95F 04/03 22:30
推 kunamatataha: 醫療業信貸條件還不差的雖然正在走空頭你去多問幾家97F 04/03 22:30

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