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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-09-05 09:28:41
看板 Stock
作者 LINPINPARK (lalalo)
標題 Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
時間 Thu Sep  4 17:26:35 2025


日股收盤回來看一下股版,怎麼一排房版文

還以為走錯版, 問號?

我覺得在不觸碰版龜，要小心翼翼討論這個議題，而且要有許多股點

先借用Howard Marks 對於週期投資與投資情緒的波狀圖來解釋一下這波房市

https://meee.com.tw/L8aWK5X.jpg
[圖]

可以看到資產的True Value隨著時間往上

市價是隨著波浪上去ATH All Time High 以及盪到谷底的ATL All Time Low

投資者會隨著波浪，隨著資產市價的增值來放大樂觀的情緒

或隨著資產市價的跌價產生放大後的悲觀的情緒，如以下圖的各階段情緒表

https://meee.com.tw/TRtOmpB.jpg
[圖]

這兩張圖要建立在

1. 此資產的真實價值True Value 確實隨著時間成長

2. 市場給予的市價是一直不理性的，市價跟True Value之間的關係

會根據樂觀悲觀有一大段溢價或一大段折價

那至於怎麼去定義和計算資產的真實價值True Value或內在價值

那是大哉問 此篇不探討

回到台灣不動產，這兩點是確實成立的

1. 台灣不動產就是受惠於長期經濟成長而真實價值持續成長

(土地成本+營建成本+貸款成本+利潤+對於台灣未來經濟期望之折現產生之溢價)

如果長期經濟不成長就會停滯，看起來台灣這20年沒有這個現象

我想大盤5000變24000就是最好的證明了

2. 市價就是會受到各種外在因素去波動 樂觀或悲觀去做溢價購買或折價售出

如: 2023-2025 近三年的AI大成長帶動超級樂觀長週期

2020-2022 疫情間的悲觀與電子業庫存增加的短悲觀

2018-2019 台商回流投資帶動的小樂觀短週期

2016-2018 左右岸的關係緊張帶動較為悲觀的短週期

2010-2016 緊縮房地產政策的悲觀長周期

這中間可以看出市場情緒一直是交替循環並且保持持續不理性

但真實價值其實就是持續成長，有時候略高於市價，有時候市價遠高於真實價值

那回到那張情緒表，套用到現在這個時空

可以肯定股市和房市目前都是在ATH，而且情緒維持在

Euphoria (極度愉悅、興奮和無憂無慮的情緒狀態)一段時間了

但是看一下下一個階段 Anxiety 焦慮的情緒出現，產生的核心會是市場情緒

「信心」的動搖，沒錯，就是對於這個過於樂觀的市價和每個人或法人心中自我判斷

真實價值之間，對未來市價與真實價值產生「信心」上的懷疑了。

綜觀現在幾個外部因素影響到 「信心」

1. 尚未談定的台美關稅- 直接影響半導體供應鏈未來在台擴廠投資

2. 緊縮的房地產政策- 這不多說，今天就是鬆綁一點

3. 半導體AI樂觀牛市的驚驚漲 - 長牛中，會怕AI泡沫造成的AI訂單逐季衰退


但我認為2.的改動只是短期的樂觀效應，1&3才是對股市與房市新的週期信心因子

在眾多區域中雙北/新竹/台中精華區應屬於可扛過去這段焦慮並且安全下莊

中部和南部這幾年炒做過高的，現在要面對市場焦慮與「信心」的考驗

以上分享





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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣)
※ 作者: LINPINPARK 2025-09-04 17:26:35
※ 文章代碼(AID): #1ekLjE5X (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1756977998.A.161.html
※ 同主題文章:
　 09-04 09:42 allen1245124. ■ [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青安排除72-2限制、回溯至9月1日
　 09-04 09:55 jayemshow. ■ Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
　 09-04 11:53 zzahoward. ■ Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
　 09-04 12:17 yousking. ■ Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
　 09-04 13:00 NovaShin. ■ Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
● 09-04 17:26 LINPINPARK. ■ Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
　 09-04 20:05 NovaShin. ■ Re: [新聞] 獨家／水龍頭開了！行政院今將拍板新青
※ 編輯: LINPINPARK (125.227.159.18 臺灣), 09/04/2025 17:30:33
推 yousking    : 呆丸房地產跟呆丸總經可謂息息相關1F 09/04 17:30
→ yousking    : 36趴的集中度牽一髮動全身，其實跟股版完全有關
推 saberr33    : 舊市區的房子都不好租了，到底誰在買3F 09/04 17:32
推 wen12305    : 我比較想知道豪宅市場還有沒有救兒4F 09/04 17:36
→ LINPINPARK  : 豪宅市場就是心靈+情緒的自用價值>投資5F 09/04 17:37
→ LINPINPARK  : 買完自用 就不會投資豪宅惹
推 zoulephant  : LINPINPARK大的文章總是好看7F 09/04 17:38
→ waylank1234 : 這個集中度早就是回不去了，房貸就是吃這個集中度，8F 09/04 17:38
→ waylank1234 : 加上企金也吃，當然就是會飆高
推 zzz50126    : 這建立在由市場看不見的手去調控的情況 台灣這10年10F 09/04 17:38
→ zzz50126    : 是看得到的手在壓抑 基本上只要回歸市場 可能就很恐
→ zzz50126    : 怖了
推 NTU303150195: 妙木山今天攝氏幾度13F 09/04 17:39
→ zzz50126    : 周期必須要有漲有跌 要是每次情緒起來時都被壓抑呢14F 09/04 17:39
推 wen12305    : 看來豪宅還是死透，有事燒紙15F 09/04 17:40
→ zzz50126    : 台灣住宅真的有康波周期嗎16F 09/04 17:41
→ LINPINPARK  : 妙木山進度到 七千四百張，916前會到八千張17F 09/04 17:41
推 minazukimaya: 判斷山頂在哪挺難的 而且股/房的周期可能不會同步18F 09/04 17:45
→ minazukimaya: 所以還是兩者分開分析 只講房的話 我覺得確實如你所
→ minazukimaya: 說 過去半年市場已經從Euphoria開始產生Anxiety
→ minazukimaya: 但是房子的「名目價格」有很強的僵固性 除非是碰到
→ minazukimaya: 泡沫爆掉那種負債端大量違約(=資產負債表收縮)
→ minazukimaya: 不然價格的僵固性會表現為落後通膨的名目盤整/緩跌
推 blargelp    : 第一張圖我是滿同意，true value 穩定向上沒問題喔24F 09/04 17:48
→ blargelp    : ，但我是覺得台灣房地產狀況這條線被拉得很平，上下
→ blargelp    : 波動小。也要看地區啦，北部可能以盤代跌而已
→ minazukimaya: 會因為供需失衡大量下殺的區域應該挺有限的27F 09/04 17:50
推 minazukimaya: 大概就那些預售賣太多 又因為政策導致的追價而產生
→ minazukimaya: 輕度泡沫的地方吧
→ minazukimaya: 不過目前的政策是 放開信用 讓建商能平順交屋 風險
→ blargelp    : 我指的是價格那條線，可能根本沒有明顯的向下回檔31F 09/04 17:53
→ minazukimaya: 分散轉嫁給新青安貸款屋 而非集中在建商身上32F 09/04 17:53
→ minazukimaya: 分散的小散戶其實比建商更有誘因咬牙苦撐
→ minazukimaya: 所以價格風險從建商轉嫁給首購散戶 會形成價格支撐
→ minazukimaya: 只是咬牙苦撐的這個苦嘛 就真的得苦一點了XD
推 abyssa1     : 房貸高槓桿+溺水不會斷頭 導致線很難往下跳太遠36F 09/04 17:55
→ abyssa1     : 因為有貸款的賠售2成根本拿不到現金 不如死撐觀望
推 minazukimaya: 畢竟你阻擋他交屋 小散戶未必領情 說不定覺得你擋38F 09/04 17:57
→ minazukimaya: 著他賺錢了呢
→ minazukimaya: 放寬新青安最直接的效果就是解決排撥問題 皆大歡喜
推 MRFROG      : 這篇不錯41F 09/04 17:58
→ minazukimaya: 「目前來看皆大歡喜」 建商也開心 買到房的也開心42F 09/04 17:58
推 qaz630210   : 72-2不調高，靠那個越來越少的剛需有啥屁用43F 09/04 18:32
推 Tassadar250 : 推一個44F 09/04 18:47
→ C24128390   : 第二戶第三戶的限制沒變都是小打小鬧XD45F 09/04 18:47
→ C24128390   : 某些人明顯超怕這個卡住最多投客的條件被人發現
→ C24128390   : 反過來說只要這個一開放 那就是繼續開派對
推 scarrony    : 你有看看你喊高點喊多久了嗎48F 09/04 19:32
→ LINPINPARK  : 你好啊，高點真的蠻久的，也是爽賺一些日股和台股嘻49F 09/04 19:51
→ LINPINPARK  : 嘻
→ LINPINPARK  : 然後最好高點維持久一點，讓新竹土地順利賣出
→ LINPINPARK  : 所有了解了嗎，喊高的同時我也是一直在把長期投資
→ LINPINPARK  : 的資本利得一次拿回來
推 NovaShin    : 某人便宜賣青埔 高檔買竹北 真的是好騷的操作ㄏㄏ54F 09/04 20:06
→ chenyei     : 台灣人口開始減少，對股市不一定有影響，對房地產55F 09/04 20:11
→ chenyei     : 肯定有影響，這無法純用投資情緒解釋
推 k91011022   : 新竹山區呢57F 09/04 20:13
推 ProTrader   : 大盤5000~24000要還原成報酬指數看比較正確58F 09/04 20:14
推 ProTrader   : 高雄台南都有台積電  地板還是有撐
推 doitlasting : 看法相反，過高的一直都是雙北，無論你用什麼數據60F 09/04 20:23
→ doitlasting : 看都是過高，高雄平均薪資是台北市7成但房價不到1/
→ doitlasting : 3，漲多不代表過高，估值比較重要
→ doitlasting : 雙北還是支撐很強，但不代表他的價格應該是南部好
→ doitlasting : 幾倍
推 NTU303150195: 這個故事要去房版爬歷史65F 09/04 20:26
推 ctes940008  : L大南部那個開發弄好了嗎？66F 09/04 20:32
推 Xoshi       : 房市鬆綁應該是強心針 受市場考驗67F 09/04 20:36
→ LINPINPARK  : 南部的還在進行68F 09/04 20:49
→ ActionII    : 到底是谷底還是非理性繁榮QQ69F 09/04 21:47
→ ActionII    : 不過房板都說是房地產帶動實體經濟捏
→ scarrony    : 家裡有礦就是爽，一直看錯賠錢也賠不完 真羨慕71F 09/04 22:01
→ k798976869  : AI就是fu糗 怕啥72F 09/04 22:17
→ LINPINPARK  : 呃，好的，中年阿北你爽就好囉～73F 09/04 22:38
推 NovaShin    : 可憐蟲賣丟3x青埔去買7x竹北 追高殺低散戶仔74F 09/04 22:46
→ NovaShin    : 資產哺嚕哺嚕蒸發囉 社會危機哺嚕嚕往下跌 哭哭
推 woker       : ai比較像是當初網路 只是在砸設備，非手機這種商品76F 09/04 22:46
→ woker       : 馬上賺錢的
→ NovaShin    : 一來一往應該損失快破千萬了吧 悲情笑話房板仔78F 09/04 22:47
→ ActionII    : Fu糗也是能悲劇啊，為啥不怕79F 09/04 22:55
→ LINPINPARK  : https://i.imgur.com/FRi62kC.jpeg80F 09/04 22:56
[圖]
→ ActionII    : 網路也是未來，當時的願景也幾乎都實現了欸81F 09/04 22:57
→ ActionII    : 但回頭大家還是會說泡沫啊
→ Bulogal     : 思考一下老魏為啥在法說會說過，AI需求很大，但還83F 09/04 22:58
→ Bulogal     : 是敵不過全球景氣下滑帶來的影響；
→ Bulogal     : 2022的老魏即使客戶情況變差訂單縮減，也始終在說
→ Bulogal     : 手上訂單滿載，GG不受影響，現在為什麼不像2022那
→ Bulogal     : 時那麼自大了
推 NTU303150195: 幹我快笑死，你那身價還花時間用小畫家反諷他88F 09/04 23:12
→ NTU303150195: 他家不只礦了好嗎XD
→ LINPINPARK  : 睡前靈光一閃，AI就是要來拿來做meme90F 09/04 23:16
推 wen12305    : 看了梗圖才知道scarrony這號人物，有什麼代表作嗎91F 09/04 23:22
→ LINPINPARK  : 沒概念，我以前在房版混的時候也幾乎沒印象92F 09/04 23:25
推 NTU303150195: 00687這季配3塊已經沒人討論了93F 09/04 23:29
→ LINPINPARK  : 對啊，希望第三季可以配回0.32-0.3494F 09/04 23:33
→ LINPINPARK  : 匯率～ 有回來一點點
推 NovaShin    : https://i.imgur.com/A227XsT.png96F 09/04 23:33
[圖]
推 NTU303150195: 敲碗跟或m姨的分析文，上一篇7/3197F 09/04 23:34
→ NovaShin    : 他的代表作就是2021賤價賣掉青埔98F 09/04 23:34
→ NovaShin    : 然後去追天價竹北現在套牢中脾氣很差 離他遠一點
推 minazukimaya: 如果要說美債的話 就…明天失業率審判日100F 09/04 23:44
→ minazukimaya: 我當然是希望數據爛爆然後美債往上噴啦XD
→ minazukimaya: 最好開個4.4%出來 希望不要勞參率又下降拖後腿QQ
推 NTU303150195: 感謝美國人失業讓我們賺錢103F 09/04 23:47
→ NTU303150195: 你有長債殖利率多少要出嗎
→ NTU303150195: 不知道中性利率到底多少
→ NTU303150195: 我現在100%債..-.-
推 minazukimaya: 100%債太極端了啦XD107F 09/04 23:50
→ minazukimaya: 我作短線而已 30Y目前是先看4.4%~4.5% 但其實我有點
→ minazukimaya: 後悔作30Y 讓我重來的話 我會選10Y 沒想到10Y-30Y的
→ minazukimaya: 利差會擴大這麼快 市場很不看好長期財政平衡QQ
→ minazukimaya: 其實10Y過去一個月的線圖走勢蠻健康的 30Y就....
推 NTU303150195: 我去年4月4.9%進的，9月4.0%沒出，現在抱回5%還被112F 09/04 23:53
→ NTU303150195: 匯率捅
→ minazukimaya: 現在10-30利差已經70個基點 啊嘶~~~114F 09/04 23:54
→ NTU303150195: 就低能ㄏㄏ，覺得去年9月降息會賺更多115F 09/04 23:54
→ minazukimaya: 嗯..100%債真的太極端了 長債本身也是風險商品116F 09/04 23:55
→ NTU303150195: 嗯，主要我房子那邊全都槓上去的，其他投資就太保117F 09/04 23:56
→ NTU303150195: 守...
→ NTU303150195: 但100%債很虧時間成本
→ minazukimaya: 我現在有點擔心10y隨著降息變成3.8% 結果30Y雷打不120F 09/04 23:56
→ minazukimaya: 動也停在4.8% 會吐血...
推 NTU303150195: 那...再等三個月？122F 09/04 23:58
推 minazukimaya: 沒有 真的10y到3.8% 30y還不動 我就認了出場XD 我畢123F 09/05 00:00
→ minazukimaya: 竟是來作價差的 賺不到就算了 沒有要等他個天荒地老
推 NTU303150195: 那你出美債要買什麼125F 09/05 00:00
→ minazukimaya: 我這次進場 就想趁降息蹭一下看有沒有肉湯喝QQ126F 09/05 00:01
→ NTU303150195: 我出美債也不知道要買啥XDD127F 09/05 00:01
→ minazukimaya: 看美股囉 美股沒下來 我就先放短債 下來就慢慢加碼128F 09/05 00:01
推 NTU303150195: 下次下來要勇敢加@@129F 09/05 00:03
→ NTU303150195: 不然100%債太沒參與感
推 minazukimaya: 其實就是配置別太極端 比方說四月都跌那麼多 賣30%131F 09/05 00:05
→ minazukimaya: 債換成股也合理吧 債畢竟只是停泊資金等待時機
→ minazukimaya: 把握每次股票buy the dip的時機蠻重要的
→ minazukimaya: 當然在高點減碼也是重要XD
推 NTU303150195: 債+10%變-10%@@135F 09/05 00:09
→ NTU303150195: 沒減碼的下場
→ NTU303150195: 那我關注如果4.4%先出一些等著進股票
推 minazukimaya: 其實復盤回去看 就是4月初的火之七日有沒有果斷賣債138F 09/05 00:12
→ minazukimaya: 換股吧XD
→ minazukimaya: 4/4債券創高 股票破底 清明連假 我印象深刻
→ minazukimaya: 因為我一口氣把債券出光去抄底
推 NTU303150195: 邊掃墓邊看盤-.-142F 09/05 00:13
→ NTU303150195: 祖先都做球了，子孫不會把握
→ minazukimaya: 當然當時還有個因素是共和黨在國會通過程序 減稅法144F 09/05 00:14
→ NTU303150195: 100%債在4/7真的是...我太難了145F 09/05 00:14
→ minazukimaya: 案幾乎篤定要硬闖 兩個因子疊加讓我一鍵清倉了146F 09/05 00:15
→ minazukimaya: 啊還有因為我是在海外券商作 所以我連假可以下單XD
→ minazukimaya: 所以還是去開個IB帳戶吧 用了IB就覺得台灣券商根本
→ minazukimaya: 都是石器時代....
推 NTU303150195: 禮拜一開盤就是買點，心裡素質沒到150F 09/05 00:16
→ NTU303150195: 嗯確實，國外的UI好很多
→ NTU303150195: 晚安囉
推 minazukimaya: 晚安153F 09/05 00:19
推 cherrybabe  : 3000媽寶仔 94可悲☺154F 09/05 00:32
→ C24128390   : 其他市場能賺的人是不會重壓房市的XD155F 09/05 01:53
→ C24128390   : NTU大大應該有這個體會了吧XD
→ C24128390   : 房市那個賺錢速度 只有被其他市場淘汰的人才會重壓
→ C24128390   : 然後被淘汰完不服又跑回來虧 就跟你現在差不多
→ C24128390   : 美其名是分散投資 其實是貪念起來 羨慕其他市場XD
→ C24128390   : 我認識幾個真正只做房地產的人 也是有聲有色的
推 minazukimaya: 倒也沒那麼極端 最近寄信來跟我討論資產配置的最多161F 09/05 02:11
→ minazukimaya: 的類型是投資賺到頭期然後疫情壓進兩三間房的..
→ minazukimaya: 當然從寄信給我的人裡sample有非常大的選擇性偏誤啦
→ minazukimaya: 不過這樣看下來確實有不少是投資賺頭期 進房市翻一
→ minazukimaya: 波 然後現在房市冷了撤出 打算再重新配置的
→ C24128390   : 賺頭期要看是怎樣 有些是跟單的 有些就穩定投資類的166F 09/05 02:16
→ C24128390   : 隔壁看到的不少是這些
→ C24128390   : 這些其實也沒啥好說的 跟買房程度是差不多的事
推 minazukimaya: 這我就不清楚了 我也沒問那些 不過大部份人投資能力169F 09/05 02:18
→ minazukimaya: 都不錯，至少勝過股板80%的人
→ C24128390   : 能有複製性的靠主動投資賺錢 疫情期間應該很多機會171F 09/05 02:22
→ C24128390   : 我會覺得壓房是在繞遠路 或是其實認為自己是運氣好
→ C24128390   : 具體來說 我自己是看有沒有超過1/3在房市 含自住XD
→ C24128390   : 超過的我大概都會有戒心去看分析
→ C24128390   : 過半的話 我自己的觀察10個有9個其他市場都沒料
→ C24128390   : 剩下那個是類似大器晚成 然後也不想改資產配置的
→ C24128390   : 畢竟 人還是會學習的動物XD
推 minazukimaya: 房地產畢竟是長週期決策 2022股市盤跌整年 AI還沒熱178F 09/05 02:40
→ minazukimaya: 炒起來 所以2022確實是不少資金從股市進去房市囉
→ scarrony    : 哈哈 我快笑死，還要特地花時間做梗圖，時間都花在180F 09/05 07:15
→ scarrony    : 這難怪一直看錯
推 bms         : 推個182F 09/05 07:26
→ abyssa1     : 股市能賺的 房子順手買個幾間根本不是什麼重壓好嗎183F 09/05 08:59
→ abyssa1     : 股債房哪個低就補哪個 不知不覺越買越多都很正常
→ abyssa1     : 股值高拿來倒貨剛剛好 會賺的不會在哪裡叫

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