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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-05 22:34:39
看板 home-sale
作者 NovaShin (DAMN)
標題 [心得] 江翠北側重劃區
時間 Sat Feb  5 12:37:27 2022

這篇圖片實在很多
用手機沒辦法看
請用chrome
再配合https://reurl.cc/k7yzX9套件自動開圖
Ptt Imgur fix - Chrome ウェブストア
[圖]
修正 Ptt 網頁版圖片顯示 ...

 
懶得用的可以到我臉書看影片
https://reurl.cc/ZrV67M
記得切到1.25或是1.5倍
我帶一組客人都要講兩三個小時
怕你們會睡著



十年代銷仔寫在前面
其實會想發這篇文不是想紅
也不是想衝fb或是yt流量
也沒有要踩這裡捧那裏的想法
而是看到太多人一直等等等
本來可以買好地段
被一堆不做功課的學者
跟蟹蟹你喜歡台灣的網紅誤導
我每天都要面對消費者
那種想買卻買不起房子的痛
對我來說有多掙扎?
有機會再來寫台灣房價為什麼會居高不下

先講江翠北側重劃區,文很長
請準備好爆米花可樂再開始看
這也是我銷售的流程

https://imgur.com/5tKxNc8
[圖]
要講江翠北側重劃區之前我們要先介紹一下雙北市
基本上雙北市的房價,都是由核心蛋黃地區向外擠壓
這張圖是日劇時代的雙北市地圖
大家可以看到日劇時代台北市的核心
就在大稻埕碼頭,以及台灣總督府
80年代台北市長李登輝,認為西區已經飽和
所以在擔任台北市長的這三年期間,把市中心移到台北東區
推行都市更新計畫,也就是所謂的軸線東移

https://imgur.com/VZgGQv6
[圖]
台北市的發展動線,就是從清朝到日劇時代的大稻埕
迪化街,到1949年中央政府播遷來台
總統府設於城中區的台灣總督府
爾後一路軸線東移,到了80年代的忠孝商圈
頂好名店城,到90年代的台北曼哈頓
信義計畫區,以及柯文哲市長持續推動的東區門戶計畫
而軸線要移動,最重要的就是要有交通建設
所以市民大道,忠孝東路
以及板南線就是串起中華民國20世紀發展史的最大黃金軸帶


https://imgur.com/dwjLfow
[圖]
而板橋的軸線移轉主幹線,除了文化路之外
板南線也扮演了非常重要的角色,只要選對地段
就會享受到公共建設以及生活機能帶來房價增值

https://imgur.com/SaU19Cw
[圖]
如果日劇時代台北市的核心是在大同萬華區
那板橋的核心區就是府中了
顧名思義府中就是台北縣政府的正中心
其中有台灣五大家族的林家花園,也就是林本源園邸
旁邊還有枋橋公學校,就是現在的板橋國小
那也因為早期發展都在府中
相對的文化路兩側以及江子翠都是未開發的稻田
也因為當年沒有開發,現在才有開發的機會

https://imgur.com/ubhMbGK
[圖]
在土地使用分區裡紅色代表商業區,黃色代表住宅區
板橋人口最稠密的就是80年代的府中商圈,
當時除了府中商圈外,還有中央戲院
三商百貨,林園電影城,黃石果菜市場
是板橋最核心房價最高的區域,但隨著時代的變遷
區域凋零,慢慢的人口就沿著文化路往北遷徙

https://imgur.com/YdO1FVZ
[圖]
照片中是民國86年,文化路以及板橋煙酒公賣局
也因為當時煙酒公賣局搬遷到林口,隨著火車鐵軌地下化
原廠址納入新板橋車站特定專用區
也就是現在的新板特區以及新板萬坪都會公園

https://imgur.com/OtYWQI0
[圖]
這是板橋公賣局拆除後的空拍圖
照片由張哲生先生提供,原來的板橋煙酒公賣局
成為了台北縣政府的根據地,還有五鐵共構的板橋火車站
以及未來的新板特區,而文化路下方白色區塊
就是當年的追風廣場

https://imgur.com/C2YmNU0
[圖]
相信老板橋人應該都會有印象
當年的板橋追風廣場,有非常大的直排輪溜冰場

https://imgur.com/45FraXO
[圖]
當時新板特區第一個建案叫做華府DC
創板橋史上的新高價
而板信商銀以137萬標下特定區土地
也就是板信雙子星,我印象中當時我就讀國中
鄰居去看完房子後,不約而同都會說
”那麼貴,神經病才會買”

也就是因為當初我們沒買
現在才有一個神經病在這邊寫文章

https://imgur.com/gqGAR5d
[圖]
2008年金融海嘯,板橋大遠百正式動工
記得當時很多人說,板橋人撐不起這麼大的百貨公司
沒想到2012年大遠百完工後
新板特區也因為生活機能到位
五鐵共構看齊北車
新板特區的房價就一去不回頭了

https://imgur.com/YcOqchC
[圖]
回到江翠北側
這是1950年國畫大師官大欽先生所繪製的江翠田園圖
可以看到江子翠就是所謂的江仔嘴(台)
是淡水河,以及大漢溪,新店溪的匯流點
在農業社會時代,廟宇就是村落的核心
早期江子翠的核心,就在於水仙王廟的周遭
而江翠北側重劃區,就是在水仙王廟的北
從圖面上所示,現在的江北,當時都是農田

https://imgur.com/zH85JBf
[圖]
有許多消費者到江北看房子
都會有既定印象認為這個區域會淹水
其實這是錯誤的,我調出台灣堡圖,在1898年
日本人繪製了台灣的地圖
可以看到江子翠莊左側有一個溪頭
就是現在的溪頭公園,也就是水仙宮

https://imgur.com/0IztsOD
[圖]
對照現在的地圖,可以看出來當年的農田範圍非常的大
大漢溪其實只佔了一小部分,而黃色的虛線就是堤防

https://imgur.com/sFTcOo8
[圖]
這張衛星空拍圖,是2010年江翠北側重劃區的空拍圖
可以清楚看到,當年的江翠北側重劃區
都是農田以及部分的工廠
當時那裏還有一個大台北打擊棒球場
我高中都是在那邊度過的,外號是府中村紀洋

https://imgur.com/UNC8i7f
[圖]
2013年的時候,今周刊有一篇新聞寫道
河邊荒地變水岸豪宅,大台北主要知名建商
麗寶、華固、國泰、茂德等
早在2012年一月禁止移轉前就已進場購買土地
準備推出住宅大樓
江翠北側因為離板南線近,推案房價高
才吸引大台北建商注意

也就是說你板橋沒什麼了不起啦
一切都是板南線,這些建商早就知道首都高房價
要紓解北市房價高漲的人口外移
就是要靠交通建設把人移出去

https://imgur.com/0EjSwf4
[圖]
2014年,江翠北側重劃區土地開始重劃

https://imgur.com/y3T7Dyl
[圖]
2017年,土地重劃完成

https://imgur.com/jaR835I
[圖]
2020年,區域成形,我特地把這個下面區域標起來
我們往回退會發現,藍色的舊市區十年不變
擁擠的環境,狹窄的人行道
沒有都市計畫的規劃,充斥老舊的公寓
相對重劃區電線電纜污水道地下化,整齊的街廓
住商分離,人行道退縮,有商圈,學區以及綠地公園

再過十年會怎麼樣?玩一下模擬城市3000就知道了

https://imgur.com/XT8FNQE
[圖]
從2011年的奢侈稅,到2015年的房地合一
實價登錄,政府萬箭其發
我們代銷人員全部都被打的滿臉都豆花
房價一路下跌,北台灣房市冷颼颼
加上高雄氣爆,北中南房市全部崩盤
竹北跌回一字頭,台中七期套牢比比皆是
雙北市預售屋銷售率最高僅三成五
代銷接案興建接待中心與樣品屋
起碼銷售率要到四成才會回本
也就是說2013~2016年
開案賣不到四成就是賠錢
那時候如果低點買進,現在哪有高房價問題

https://imgur.com/U9zlIrO
[圖]
這是台灣第一次出現接待中心頂讓的消息
印象中我還到這個接待中心去找我朋友取暖
因為當年的房市真的太冷太冷了

https://imgur.com/Gu60o6v
[圖]
2016年工商時報報導,新興市場房價挫
台灣跌最慘,房價跌了7%,經濟學家還指出
未來房價可能進行重大修正
當時的房地產業者集體投降無效房價還是繼續崩跌

https://imgur.com/gQF1Sfj
[圖]
所以當年由甲山林開始推動讓利
江翠四字頭,三重河景站四字頭

https://imgur.com/IxLHo1I
https://imgur.com/uVeSgfC
[圖]
 
[圖]
青峰翠峰接力40出頭萬就能買AB區

https://imgur.com/SMKhPSH
[圖]
結果還是一堆酸民酸爆炸呀
一坪24萬你怎麼不賣我?
不會買的就不會買啦

https://imgur.com/A4DMaSC
[圖]
我還記得sway講的話,我真的很好奇
他對房地產的恨意到底從哪來
聽他講話很難聽超過五秒
臉歪嘴斜好像女朋友被代銷仔搶走一樣
帶領一堆信眾搭上房地產失智列車

https://imgur.com/lTjXWiY
[圖]
嫌茂x格局差可以不要買茂德啊
旁邊聯上格局就不錯也是四字頭
整天鼓吹不要買 不知道害了多少人

https://imgur.com/96HLHEn
[圖]
江北4x萬,身為一個土生土長的板橋人只能跟你說
太合理了,因為當初建設公司買地的成本
經過計算利潤後要推的價格就是接近60萬
但遇到105年打房讓利
犧牲利潤犧牲打才有40~50萬的價格
加上板橋板南線沿線的房價,本來就不便宜了
以江子翠站旁的悠遊市
當年的價格就在60多萬出頭(這是2019的實登)

https://imgur.com/2FZp6zq
[圖]
當初新埔地標新巨蛋,成交均價就落在65~68萬
正常來說離台北市越遠會越便宜,但新埔是例外
新巨蛋是一個傳奇建案,有機會再跟各位介紹

問題來了,距離台北市第一站的江子翠都要65萬了
第二站新埔65萬

https://imgur.com/uFcwjxW
[圖]
接下來的新板特區也是68~78萬

https://imgur.com/KtGiN5a
[圖]
我的老家府中,府中本來就老板橋精華區
當時破公寓30萬就有,電梯華廈45~50
府中贊對面是廟都要賣到60萬了

https://imgur.com/GqU2vbF
[圖]
再往下一站,已經接近土城的亞東醫院站
成交價也站穩55萬,因為很多亞東醫師都住這
要知道從亞東醫院開車到江子翠可能就要快20分鐘了
請問江翠當初賣45~55萬,是不是太便宜一點了?

https://imgur.com/pYCiUBs
[圖]
何況板橋還有許多的都市更新計畫
比如板橋在地知名建商三輝建設
在江子翠推出的三輝玳門
挾帶著板橋江子翠市區最後一塊大型角地
附近生活機能滿滿又臨主幹道三民路文化路
生活機能滿滿
目前成交價已經站穩85萬,而板橋南門案
板橋府中案,該區域5~10年屋就已經站穩55~60萬了
大型都更推出後,價格一定比附近行情更高
如果舊市區開出來的價格要70~85萬
那完整規劃的重劃區價格應該落在多少才合理?

https://imgur.com/dUReZBZ
[圖]
板橋是全雙北甚至全台灣人口最多的行政區
板橋站自2006年開通以來,出站人次一直大於進站人次
代表捷運板橋站可轉乘台鐵、高鐵等各式大眾運輸工具

加上周邊商場、影城林立,又有大型活動帶進人潮的緣故。

就算少子化,也是一堆人擠破頭要擠進板橋
2021~2022年板橋人口下降是因為板橋房價太高
把板橋末端的人擠出到樹林三峽土城
問題來了,樹林三峽土城被板橋擠到房價會不會上漲?

https://imgur.com/GswGmT4
[圖]
新埔站又是人口非常密集的區域
運量居然佔台北捷運前十名,領先南京復興
忠孝新生,古亭等大型轉運站
這也是為什麼新埔房價居高不下的原因
而這些人當已經習慣了板南線這個區域
江翠北側重劃區的價格,就變成相對便宜了

https://imgur.com/QHFWo9X
[圖]
除了交通建設,人口密集以外
江翠北側重劃區還是第一個新北市風環境管制地區
加上種種限制,不能讓房子蓋的太密集
阻擋舊市區或是後排建案氣流
這些都是新的重劃區才有辦法規劃建設的
看上面圖片,左岸早期也沒有風環境管制蓋比較密
後面風環境管制出來就越蓋越開了

https://imgur.com/WLfSbUj
[圖]
在2020年7月1日後,新建或是增建的建築物
在冬至日都要有一個小時的日照
因為冬至是一年365天內日照時間最短的一天
如果在冬至都能保留有一個小時以上的日照
在其他時間就不會有晒不到太陽的狀況發生
這也是在重劃區才有辦法規劃的

https://imgur.com/9Lx6lxQ
https://imgur.com/TPJArij
[圖]
 
[圖]
房價會在2018~19井噴的最大原因就是
中美貿易戰,以及香港反送中
中美貿易戰造成中國外匯管制
許多錢無法匯出大陸,但早在貿易戰開打前
聽到風聲的台商早就把錢匯回台灣了
回到台灣除了購買工業用地,廠房以外
也有部分流入房地產,畢竟台商也只是老百姓
只是比較有錢而已,而香港反送中
也讓許多有能力移居的香港人往台灣走
可以看到內政部統計,港澳人士偏愛住在新北市

https://imgur.com/bBQEdQO
[圖]
舉個最經典的例子,江翠北側的帝國花園廣場
近一千多戶,單層近30戶
被台灣在地人笑說是鳥籠,小套房

https://imgur.com/ZjSfGGb
[圖]
這是香港的劏房,室內狹小,沒有陽台
廁所廚房睡覺的地方都擠在一起,再看看台灣的房子
是不是太便宜了?我常跟消費者說,痛苦是比較出來的
香港地狹人稠,加上資本掠奪
一般百姓根本沒有辦法有好的居住環境

https://imgur.com/RzqynYV
[圖]
台灣多山平原少,終究有一天也會走向香港的方向
很多人常會拿日本來比,真的是沒好好念地理課

https://imgur.com/nUHP7Zm
[圖]
而對香港的客戶來說,只要在地鐵,機場快線旁
就是房價的保證,所以走到捷運站只要十分鐘
真的太近,太便宜,太超值了!
所以我前面提到林口,我光是在那邊待兩個月
就不知道接了多少香港客戶了

不然叫小英不要挺香港不要賣香港人啊

https://imgur.com/T3IeUzO
[圖]
香港最愛的區域是西門町,疫情還沒來時
整個西門町扣掉韓國日本東南亞
幾乎都是香港觀光客,但西門站附近沒有新建案
就算有價格也非常的高,沿著板南線走
江翠北側重劃區的小套房
就成為了香港客戶移民台灣的應許之地
而從這張圖表也可以看到,小小新埔站排名全國第七
而江子翠在2020年僅排名第28名
若是江翠北側全部開發完成,起碼還會有兩萬人進駐
到時候江翠的房價會漲到多少?除了淡水是觀光區
房價沒有因為產業需求而上升外
一切都還是回到供給與需求
當供給大於需求價格下跌
當供給小於需求則價格上升

所以花教授會變花次長
就是因為他本來在廚房外
跟sway一起講講幹話不用負責任
到廚房裡面才知道幹好燙
結果推一個45%稅
推升多少房價害多少消費者繳稅金
那些稅金你有拿去蓋公宅嗎
花次長你上古典經濟學的時候睡著了嗎?
亞當史密斯看到一定從墳墓爬起來打你
還講什麼誰說賣得好就打誰,根本花笑話

https://imgur.com/P60BLnL
[圖]
2017年新建案平均房價,當年全台灣房價都被打到趴在地上
江翠北側攤開來看就是價格凹陷區
而後面的海山,土城也是
頭漲跟著漲,頭跌就跟著跌
花敬群我教你,總統府跟五院搬去花蓮
房價就崩盤了,但笑你不敢啦

https://imgur.com/Efd6i3Z
[圖]
貿易戰,反送中,塞港,原物料大漲
外勞進不來,房價自然就漲上去了

https://imgur.com/HpsfOaF
[圖]
回到江翠北側重劃區
要觀察重劃區能不能成形,主要四個因素
商圈,交通,學區,綠地,也就是說有生活機能
交通建設,學區以及公園綠地,這個區域就不會失敗
攤開板橋地圖來看,府中商圈是標準的商業區被住宅區包圍
而江翠北側DE區亦同

https://imgur.com/VZ74Gwo
[圖]
我們把範圍再度擴大
從當年的信義區之於信義計畫區
中山區的大直重劃區
還有新板特區都是住宅區包圍商業區
當需要生活機能時就往商業區移動
當生活機能被滿足後再回到住宅區
只要這樣的規劃,重劃區必然會生生不息

https://imgur.com/kkur0aE
[圖]
而租金行情,也能顯示區域發展的支撐
板橋的人口從1970年代迅速直線上升
根據2021年11月的新聞報導
板橋夜間人口數居然是全台第一
被SWAY大大唱衰的江翠one,權狀20坪
室內僅有約12坪的兩房
在591上的出租均價居然高達30000元
而且只有5~6戶可租,社區入住率幾乎全滿
這就是板橋的人口紅利優勢,除了板橋在地人外
台北市房價高漲,人口外流
也為江翠北側帶來大量脫北人潮

https://imgur.com/fPpT1CO
[圖]
很多人會說,你現在才講這個有什麼用,房價都漲了
事情都已經發生了,但其實我早在2019年
也就是三年前,就在江翠北側銷售
講的就是上面這一套

SRC純鋼骨,純住宅,零店面
當時的成交單價只要50萬上下
不買的人就還是不會買

至於那些訓練有素的專家講什麼話
我也都整理好了

https://imgur.com/zHd1ARs
[圖]

https://imgur.com/2TkwYv5
[圖]

https://imgur.com/RTiwylS
[圖]

https://imgur.com/suUo1Wv
[圖]
挖靠,你說房價會跌,又說沒叫人家不要買
然後還要自己負責
結果自己摳摳買還開房地產投資講座
你真的很棒耶

https://imgur.com/xwHBRcp
[圖]

再來看一下賓士哥

https://imgur.com/SeJPBnI
[圖]
2014帶人家去看東騰藍成交7字頭
2022還是7字頭,這些人真的很棒耶!



寫在後話

房地產是一個國家的進步水平
很多人會拿日本來比真的是很詭異的一件事情
台灣多山少平原
用很簡單的國土平原人口比
就可以看出台灣根本不可能日本化
一堆網紅講老百姓喜歡聽的話
賺取流量我看到就真的很想問他們
你們講這些話讓人沒買房,能負責嗎?

https://imgur.com/v13ya2Z
https://imgur.com/4JACbkS
[圖]
 
[圖]
美國人買不起台北的房子這種標題
講的好像他就買得起
曼哈頓中央公園旁的房子一樣
日本人說台北市的房子沒有價值
一千萬在台北買不起房子
那iku你去練馬區跟田園調布
用一千萬買顆蛋來給我看看啊

流量密碼,蟹蟹你喜歡台灣

日本是一個標準的已開發國家
大阪車站,東京車站出來高樓大廈林立
日本國土人口比也比台灣高很多
美國加拿大就不用說了
標準的金山銀山+石油

重點就是土地,天然資源
其他落後國家孩子猛生房價也不會漲
因為台灣就這麼小一丁點
教育程度越高,本來就會少子化
我就算有錢也不想生
地球暖化,環境破壞,一堆垃圾手遊廣告
上班都來不及了還要怕小孩學壞

資本主義就是資本掠奪
要當掠奪者還是被掠奪者就自己決定
韓國這樣,香港這樣
土地資源比我們多的日本也是這樣


https://imgur.com/JS894uL
[圖]
台灣是個開發中的國家
也因為當初全部壓寶在電子業
而全球3C越來越普及人人都有手機,天上飛的
地上爬的,海底游的,全部都要晶片
看車板缺車缺晶片的一堆,看音響版擴大機也缺晶片
供給減少價格增加
台灣GDP才會一飛沖天
會覺得買房很痛苦的講句抱歉的
就是選錯職業,點錯天賦了



江北的文章我只擷取一小段放上來
我講一組客人大多要講兩三個小時
這都是從我的銷售簡報裡面擷取出來的
有興趣的可以聽聽
https://reurl.cc/ZrV67M
記得切到1.25或是1.5倍

另外提一點,我本業是代銷,副業是裝潢
我現在的案子客群都不在PTT
等有再上來寫,裝潢我的課群
預算大多200~800萬之間
所以沒有要上來打廣告的意思
因為TA年齡層不一樣

我只是受不了一堆不認真的學者跟名嘴講幹話罔顧事實
害一堆年輕人沒買房子很不爽而已


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.129.158 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1X_Vy9Bo (home-sale)
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※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 12:38:56
heroic: 頭推~1F 02/05 12:42
tswen: 推2F 02/05 12:43
nicegood888: 感謝Nova哥的分享!3F 02/05 12:50
MunchkinCat: 推4F 02/05 12:50
kairi5217: 嘛 雖然不是完全認同 但還是感謝你的分享5F 02/05 12:51
yopt44: 未看先推6F 02/05 12:51
travelman: 江翠ab區實價大多站上50萬/坪7F 02/05 12:57
travelman: 小弟2020年買的,每坪不到45萬,不到一年半
popo889: 專業給推 另外想知道新埔有什麼特別的地方9F 02/05 12:58
https://reurl.cc/RjeZyD
人多,銀行多,公司行號多
北往北市,南往樹林土城
東往中和,西往新莊
就是北板橋的交通樞紐
而且當初板南線在新埔卡點
遲遲不入板橋車站所以生活機能充沛
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 13:05:03
nailo71: 推,請教萬大樹林線也能用藍線延伸的概念去看他補漲嗎?10F 02/05 13:05
NovaShin: 看人流,沒有人流的捷運都不值錢11F 02/05 13:05
asdlkjfgh: 推!12F 02/05 13:06
Lions2020: 不要再騙我了,你是專業的市調+作家+房市觀察家呀,建13F 02/05 13:07
Lions2020: 議您可以出書或是當有土伯來普渡眾生,讓人人有賓士開
Lions2020: ! ^_^
chrispherd: 推16F 02/05 13:08
ripple0129: 推17F 02/05 13:08
ptx003c: 感謝分享18F 02/05 13:09
daipon: 推,不過銷售時遇到真在地人會講這麼詳細嗎?19F 02/05 13:11
這就我的銷售簡報擷取出來的
有去看過上上禮跟上上寀
有遇到我的都一定聽過
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 13:16:27
jjkkwsr: 認真推20F 02/05 13:15
jambojambo: 推,幸好2020疫情恐慌時有下手買DE區,否則現在應該買21F 02/05 13:16
jambojambo: 不起了~
kyova: 你寫的很不錯。23F 02/05 13:16
MontoyaX: 先推再看,感謝分享24F 02/05 13:16
kyova: 不過多山平原少這個並不是重點,而是首都圈的地形多山平原25F 02/05 13:17
kyova: 少而已。桃園、彰化以南平原多的是。但台灣也無力遷都或發
kyova: 展新的都會區。大概就是原有幾都擴張而已。雙北盆地那個無
kyova: 解,偏偏剛好是中心...
https://imgur.com/RTHWGV2
https://imgur.com/XTacQb8
https://imgur.com/KAtqdGN
[圖]
 
[圖]
 
[圖]
你知道什麼叫做雙北市最強男跑單嗎
Grant055: 用心喔29F 02/05 13:19
leota: 感謝分享30F 02/05 13:21
f860506: 前陣子去新埔走一趟才發現人流完全超乎我想像的多 新巨31F 02/05 13:21
f860506: 蛋又是捷運共構下樓全聯餐廳捷運都有 15分鐘就到忠孝復
f860506: 興 完全可以理解為何可以站穩7~8字頭
nailo71: 感謝分享34F 02/05 13:21
GetSeasick: 推推35F 02/05 13:22
doris1011: 推推~好厲害!想知道nova對三重的看法?36F 02/05 13:22
cicatrix: 講的很好 只能推37F 02/05 13:23
CharleneTsai: 跟著板南線買就對了38F 02/05 13:26
kyova: 即使是其他四都或新竹外圍要徵收重劃,那速度也是奇差。39F 02/05 13:29
kyova: 印象中馬時代有頒布法令,改變徵收的方式。應該是市價徵收
kyova: 之類的,之後難度就提升。現在釘子戶也不好解決。當然權益
u987: 這兩年房價大漲,看兩年前房價當然便宜,這不是馬後炮嗎?42F 02/05 13:30
kyova: 來說,本來就不應該低價任意徵收重劃。43F 02/05 13:30
jecko: 推 ~44F 02/05 13:31
Freighter: 代銷王先推再看45F 02/05 13:32
jc10755: 好奇人家說江翠北是自辦重劃,道路交通規劃沒有公辦好,46F 02/05 13:33
jc10755: 這點怎麼看呢?的確現在隱憂是未來大量人口移入,長江路
jc10755: 沒辦法消化那麼多車
很好呀,最好跟忠孝東路一樣塞爆炸
板南線跟東京地鐵一樣塞到炸開
zxc12131266: 江北DE真的不錯啦,只不過大部分案子走到捷運都要1049F 02/05 13:34
zxc12131266: 分鐘以上...
國民健康署建議每人每天走一萬步
可以有效減少膽固醇跟降低高血壓跟心血管疾病
日本人每天走30分鐘都不遠了
走十分鐘還好吧,而且江北每個建案樓下
幾乎都有UBIKE,騎到捷運站其很方便
jsont: 推神人51F 02/05 13:35
lokoo: 江北的大問題是從捷運站到重劃區的路超級難走52F 02/05 13:36
lokoo: 還有上班時要上華江橋也超塞
NovaShin: 介紹你安坑跟深坑都不太塞,考慮一下54F 02/05 13:38
tomy10417: 板橋長大,現在覺得交通很亂,如果回去也只考慮重劃區55F 02/05 13:38
Sonian: 直線距離OK只是要穿過舊區路線難走一點56F 02/05 13:39
Sonian: 不然像是往東沿雙十路走10分鐘都能到達萬板路
CY593678: 江翠北是不錯啦~到時只怕江子翠站爆炸58F 02/05 13:41
CY593678: 現在尖峰時段都很難了 不敢想像以後
NovaShin: 我希望跟市政府,忠孝復興,新生,敦化一樣人多到炸開60F 02/05 13:42
TobeyHo: 真的...那時買國美高樓層水岸,一坪50初...超便宜61F 02/05 13:42
NovaShin: 如果想搭沒人的捷運可以往迴龍,山鼻那個方向買62F 02/05 13:42
lokoo: 不要虧我啦,我也住江翠,那時就是考慮這麽多才沒買,結果63F 02/05 13:43
lokoo: 看他漲上去只能去買公寓了
NovaShin: 不是虧你啦,我意思是說要有人才有支撐,抱歉讓你誤會了65F 02/05 13:44
lokoo: 結果去年橋峰價錢出乎預料便宜可是已經買房就算了66F 02/05 13:44
NovaShin: 嗯啊,我朋友那時問我橋峰65能不能買,眼睛閉著都能買!67F 02/05 13:45
Sonian: 如果往台北搭捷運上班幾年後人會更多這個應該是肯定的了68F 02/05 13:45
pypypy: 現在住DE區 其實覺得很舒服 至於 往捷運的路 還有菜市場69F 02/05 13:46
pypypy:  反而覺得很方便
Sonian: 擔心的人可以考慮土城頂埔 上的了車>上不到車 XD71F 02/05 13:47
joseph4229: 推72F 02/05 13:48
uuss: 先推再看73F 02/05 13:48
Sonian: 只要能方便上車 不在意通勤時間加長的 自己考量74F 02/05 13:48
kyova: 超過10分鐘已經不想走路了...除非ubike75F 02/05 13:49
bibbychen: 先推再看76F 02/05 13:49
wlcaroline: 推,圖文並茂77F 02/05 13:50
kyova: 捷運只要能坐著補眠,多個幾站是還好...78F 02/05 13:50
kougousei: 江翠北唯一的缺點大概就是往舊市區的路太難走79F 02/05 13:51
freekid: 這篇有料!80F 02/05 13:51
kougousei: 初中期很難吃到舊市區的生活資源81F 02/05 13:52
kougousei: 另外江子翠站上班時間現在就已經上不去了...
kougousei: 大概要提早出門往回搭or乾脆直接坐公車到西門轉
https://imgur.com/d9Z2m4f
[圖]
抱歉這張爛梗但我還是忍不住貼了...
dyyang: 長江路就是死穴 這條不處理就比較可惜84F 02/05 13:53
不知道該不該講但還講好了
長江路那排房子老掉牙的房子
看到江北變全新會不會心癢癢?
以前跑都更去按電鈴都吃閉門羹
現在去按電鈴,阿北阿姨都熱心說
進來坐要不要喝杯茶,我家可以換幾坪?
公寓持分幾乎都20~30坪的
是你都不都?
freekid: 其實我都很疑惑,de區走到捷運,到底怎樣算難走,是泥巴85F 02/05 13:56
freekid: 路還是砂石車?就是舊市區的小條路而已,自己常常走實在
freekid: 是無感
NovaShin: 對呀其實舊市區小路,虎林街吳興街不也那個樣88F 02/05 13:59
shadowken: 沒鋪紅地毯,沒綠蔭大道就是難走,還有幻想一備子推嬰車89F 02/05 13:59
ethanhu: 吳鳳路等那些建案蓋好 應該會好走一點90F 02/05 14:01
kougousei: 文化路北邊這邊用路人水準明顯比文化路南邊爛啊91F 02/05 14:03
CharleneTsai: 從頂埔出發 大概通勤時間多個20分 好處就是幾乎有92F 02/05 14:03
CharleneTsai: 位子可佔 但江翠北的地理優勢還是強大 過橋進
CharleneTsai: 北市 搭車搭捷運都方便
kougousei: 一堆開車橫衝直撞的走起來就是覺得很難走95F 02/05 14:03
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 14:05:56
lokoo: 其實我是想把長江路單號的房子全拆了變馬路....96F 02/05 14:05
NovaShin: 會啦,當年無主地那麼難談都能談起來了,都更簡單多了97F 02/05 14:06
pypypy: 就我實際居住的感覺 說難走 也還好 其實就是過長江路的馬98F 02/05 14:07
pypypy: 路難走 那邊頂多 過個馬路過去 一下下時間 但 走路能到捷
pypypy: 運站 10分鐘內。過長江路馬路 那點時間 還好吧XD 倒是以開
pypypy: 車族來說 交通真的方便 台64 聯外道路 都是直接上橋 覺得
pypypy: 不錯
NovaShin: 正確!很多人都以華江橋為中心,那邊還有環河64新北環快103F 02/05 14:08
PTTVERTWO: 江子翠站因為沒有其他線分流,上班根本悲劇(龍山寺站104F 02/05 14:14
PTTVERTWO: 更慘),不是要硬擠練瑜珈不然就是要等好幾班,到西門
PTTVERTWO: 站後才可正常站立。基本上我會選在新埔上車,雖然也是
PTTVERTWO: 要硬擠,但大概二班就可上。翠北DE區若移入數萬人,以
PTTVERTWO: 後上班想在江子翠站上車應該是跟龍山寺站一樣,不用想
PTTVERTWO: 了。
bryant780417: 推 感謝分享其實看空的不管賣多少他們都覺得貴啦110F 02/05 14:18
PTTVERTWO: 我只希望新埔站不要被外溢太嚴重,不然要考慮其他交通111F 02/05 14:20
PTTVERTWO: 方式……
yuuirain: 先推113F 02/05 14:24
chenj182: 未看先推,期待央北和十四張分析114F 02/05 14:25
其實我離開新店很久了,沒辦法寫那麼深入
一切就是由波爾多賣48萬開始
央北沒有板南線,但大安敦南信義到新店很快
所以擠壓效應就擠壓過去了
然後新店市區大坪林那邊也是65萬
央北跟江北當時都是凹陷區
標準的openbook送分題
但現在到7x我也不知道未來會怎麼樣了
可能是因為經歷過105年大逃殺
所以就不會買區域高價
Sonian: 除非萬板橋華翠橋開捷運支線 不然很難分流115F 02/05 14:26
clover28: 推~板橋還有府中和浮洲希望有機會可以聽到分析116F 02/05 14:26
府中跟浮洲就是尾巴
頭好尾巴就會好,頭不好尾巴就不會好
府中是本來就板橋有錢人住的地方
只是沒素地所以成長慢
打個比方,以前住北門街的人都很有錢
打房的時候昇陽推黃石果菜市場都更案
成交均價65,就知道府中實質購買力是夠的
但浮洲一代大觀路是相對比較辛苦的區域
如果外地人(北市客戶)沒有辦法快速到浮洲
就要看浮洲區域實質購買力

講到浮洲就要講一下樹林
理論上樹林比浮洲更後面
但為什麼樹林車站成交價已經快見5x了?
就是區域,屬性
樹林也是有在地有錢人的

邏輯都一樣,江湖一點訣,點破沒秘訣
dynasty61: 板橋人推 若有空分析土城暫緩謝謝117F 02/05 14:27
其實就還是擠壓,然後到捷運站的距離
擠壓與支撐,供給與需求
然後還要看區域本來在地住民的實值購買力
跟可支配所得能不能支撐
Anyotw: 市區分析沒用啊。沒土地肯定不會有新案118F 02/05 14:27
sss700304: 從文章內容....好像知道你是那個代銷XD119F 02/05 14:28
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 14:38:54
manpower19: 往捷運路難走,若夏天或是下雨天走十分鐘以上更是痛苦120F 02/05 14:35
manpower19: ,加上上班時間江子翠站被前面那些大站都上滿了根本上
manpower19: 不了車
NovaShin: 每次講捷運遠就很好奇台灣沒捷運時這些人是怎麼活過來的123F 02/05 14:40
Sonian: 公車啊 板南線還沒通車都是坐公車到台北西門再轉車124F 02/05 14:42
Anyotw: 310+307+265125F 02/05 14:42
Sonian: 公車有塞車的問題 捷運有擠不上去的問題126F 02/05 14:43
Freighter: 擠公車囉,學生時代經過蓋捷運的交通黑暗期,簡直悲劇127F 02/05 14:43
Sonian: 現在已經忘了擠公車的感覺了128F 02/05 14:44
Freighter: 從南海路走到台北火車站,還比公車快129F 02/05 14:44
Anyotw: 翠北不就總站一定擠的上,擠不上代表你住新板後面。都買新130F 02/05 14:45
Anyotw: 板了肯定自己開車囉
如果真的很想"坐"捷運
可以考慮一下南勢角
之前賣南勢角也賣得不錯
一路也可以坐到台北車站
有空我再把中和南勢角那區寫來分析一下
不過離開兩年多價格都失真了

不過就還是回歸到一個問題
要有增值空間,又要能"坐"捷運
這種區域真的是空集合耶...
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 14:49:49
Anyotw: 植物園走路你肯定是想去北一看妹子132F 02/05 14:46
Freighter: 純粹是不想塞在博愛路,我有這麼邪惡嗎?(咦,好像有)133F 02/05 14:47
nrxadsl: 買不起的人自己責任真的很大134F 02/05 14:49
jsont: 跪著看135F 02/05 14:51
lokoo: 本來還期待環狀線可以稍微分流,可是不知道哪個天才....136F 02/05 14:52
PTTVERTWO: 江子翠到龍山寺站因為沒有分流,目前基本上就是板南線137F 02/05 14:54
PTTVERTWO: 的死塞段(不信的可以上班時間來感受一下)。若重劃區還
PTTVERTWO: 要移入數萬人,而這些人某比例是要進台北上班的,捷運
PTTVERTWO: 交通打結可預見會非常嚴重,政府應好好想想怎麼處理
我以前學生時代就領教過了
跟你講個小秘密
未來三鶯線還會在塞更多人來喔
所以我現在就可以講
未來板南沿線就是塞爆
跟東京地鐵一樣塞
問題來了 房價會因為塞而漲還跌?
第二個問題,忠孝東路
光復南路,南京東路上班時間更塞
房價會往上還是往下?

所以房地產就是選擇
如果不想塞,又要環境好
https://reurl.cc/bkYv4v
推薦一下安坑,有安一快速道路
又有安坑輕軌末站
我都是有賣過待過才會講
不是要酸或是虧的
jsont: 敲碗,想看Nova大分享永和大陳重劃區的房市141F 02/05 14:55
Sonian: 環狀線無法分流進北市 除了未來板橋<->內湖可能有幫助之外142F 02/05 14:56
Freighter: https://bit.ly/3o5x23A143F 02/05 14:56
Freighter: 新北環狀線優化車站轉乘路線委託技術服務案
Freighter: 新北市政府有注意到此問題之嚴重,發包此案,只是不知
Freighter: 效果如何
政府電子採購網
[圖]
[機關名稱]新北市政府捷運工程局[標案名稱]新北環狀線運量檢討及優化車站轉乘路線委託技術服務案[標案案號]11101 ...

 
Sonian: 人民選擇交通考量成本 時間/舒適/體力消耗/天氣 等等147F 02/05 15:00
supa64: 為何總是有人想敲碗一個還沒送到地政局地重劃區評估啊....148F 02/05 15:00
chepair: 先推149F 02/05 15:04
Sonian: 三鶯線明年底通車 板南線起站頂埔一開始就會一堆人150F 02/05 15:04
migration265: 資料整理非常讚151F 02/05 15:07
howminnie: 推 感謝分享152F 02/05 15:08
Sonian: 總之要先等2028年萬大線2期分流土城那區看有沒有好點153F 02/05 15:12
popop7875: 推!用心好人154F 02/05 15:15
otira: 有ABCDE各區的分析嗎155F 02/05 15:21
nntw: 評論的部分各有看法,但是有料就是值得推156F 02/05 15:25
PTTVERTWO: 我覺得分流蠻重要的,實際有在坐板南線上班的就知道,157F 02/05 15:25
PTTVERTWO: 目前江子翠跟龍山寺是最塞的,進西門站後的台北市反而
PTTVERTWO: 就紓緩非常多
Sonian: 龍山寺2025年有萬大線一期可以分流萬華往信義區的人160F 02/05 15:26
Sonian: 江子翠就較慘 要等萬大2期看有無改善 不然就要思考開新線
jc10755: 那我要敲碗萬大線沿線各區房市XD162F 02/05 15:28
pikoon: 希望可以寫一篇裝潢 裝潢似乎水很深163F 02/05 15:29
suiharuka: 現在住D區真的覺得滿舒服的,慶幸2019年有買164F 02/05 15:36
Sonian: 河景買不起可以考慮萬大線沿著山景買XD165F 02/05 15:43
pastime: 推166F 02/05 15:45
pypypy: 同感 慶幸2019買了 除了 捷運人多跟長江路 真的沒有不喜歡167F 02/05 15:47
pypypy: 的地方 我們家人 都很愛這裡 很休閒 平常都去對面河濱公
pypypy: 園 騎腳踏車
kenkao25: sway就空空教主 然後自己有房170F 02/05 15:54
chrispherd: 2019買的真的爽171F 02/05 15:54
TONY22558213: 不知永春捷運站附近的未來性172F 02/05 15:58
Sonian: 沒地的一樣等都更才有可能吧173F 02/05 16:01
jjkkwsr: 專業再推,府中跟樹林一大堆在地有錢人,地方派系投領和174F 02/05 16:07
jjkkwsr: 大地主的老家都在這邊
valkytie: 漲知識 不只房子連歷史都有講176F 02/05 16:16
cicatrix: 名嘴跟Iku那什麼水平?看一下業內人士的分析吧177F 02/05 16:19
nenpow: 講得也太浮誇了,忠孝新生人多178F 02/05 16:27
nenpow: 跟江子翠上不了車也可以類比XD
cicatrix: https://bit.ly/3rrOr8I 央北也都快蓋滿了180F 02/05 16:27
grant79823: 7777777181F 02/05 16:32
nenpow: 江翠北靠河濱很不錯啦,但這凹陷區定義超怪,一般要說凹陷182F 02/05 16:33
nenpow: 區至少離捷運站距離差不多吧
a558815: 推 好奇上面軸線移動的圖 插一個內湖區指的是什麼意思呢184F 02/05 16:39
好細心有看到,就是內湖沒有被過到
內湖的房價是因為科技園區起來的
跟板南線,市民大道就沒有影響
a558815: ?信義區到南港區不需經過內湖才對?185F 02/05 16:39
ilovehsnu: 感謝專業好文分享!期待央北分享文~186F 02/05 16:41
sony0955: 新埔真的很便利 朋友租屋子在哪路近 有感受到...187F 02/05 16:44
chrispherd: 凹陷區僅限DE區啊 捷運10分鐘以內的188F 02/05 16:49
ex876: 這才叫分析,不是開車去晃一圈東嫌西嫌顯得自己很厲害那種189F 02/05 16:54
asole: 2008: 板橋人撐不起這麼大的百貨公司190F 02/05 16:58
asole: 2021: 誰會為了華泰/IKEA買青埔
華泰現在連平常日人都爆炸多
等疫情結束,觀光團來一定往outlet帶
到時候應該也是站穩5字頭
shk910575: 推專業分析192F 02/05 17:02
udream: 大心文193F 02/05 17:04
asole: 另外想說 您真是房版典範194F 02/05 17:08
感謝大大
a558815: 感謝回覆,所以內湖感覺是靠政策及產業發展帶動的,不知195F 02/05 17:27
a558815: 道這種發展保值性跟南港被選為新門戶相比是否少了爆發力
a558815: (本夢比?)
內湖就是一河二湖山多多
有重劃區的地方只有內湖五期
但五期開發的也差不多了
他右邊的工商服務區大多蓋事務所
生活機能要靠好市多跟大潤發
相對沒有辦法像南港一樣有百貨
再來是內湖捷運量比較小
沒辦法像板南線一樣大量運載
而且南港多一個高鐵
還有市民大道七八不知道到幾段
加上內科二期三立八大蘋果文創
產值一直沒辦法拉上來
所以內湖五期新富街那邊才會一直起不來

台灣最大問題就是天賦全部點到電子業
韓國還有kpop可以撐腰
如果三立八大壹傳媒可以升級到
YG,SM,JYP,培養出bigbang,twice等級天團
內湖五期才會爬得起來
woker: 請問南雅夜市那區建案怎麼看198F 02/05 17:43
NovaShin: 台灣房價都是由核心推升,你就想北市的人或是文化路的人199F 02/05 18:11
NovaShin: 會不會往南雅夜市那邊買就好了
coolben: 良心興民啊~希望救一個是一個,至於那些不想被救的...就201F 02/05 18:22
lalaBar: 推 用心202F 02/05 18:33
iamneptune: 超棒的文203F 02/05 18:40
woker: 請問我看來北市會往江子買 那江子翠上去不是也可以帶動夜市204F 02/05 18:41
woker: 那區嗎? 還是直接跳過夜市直接帶動亞東?
其實我家就在那一代
基本上看新美齊的銷售
狀況就大概可以推估了
新美齊算北市中上等級的建商
都在好的地段有好的建材
夜市後面六七個建商
能不能推得比新美齊高是重點
mark850121: 南港的三井不是Outlet喔 是lalaport206F 02/05 18:45
感謝更正
我最後一次賣南港大概八年前
太久沒去看了
mayu1230: 你這樣叫魯空情何以堪207F 02/05 18:46
wtf508: 可惜去年底沒買到D區,希望今年能遇到能負擔得起的好物件208F 02/05 18:51
NovaShin: 涵匯翠應該還是有些五字頭的,今年看C區立信統創大亂鬥209F 02/05 18:55

※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 18:59:38
ntpue14: F區被放生?DEF不是一整體?210F 02/05 18:59
F德謙序也是六站穩穩
禾川三期推應該也是噴
DEF基本上就是品牌,景觀
跟捷運站距離決定價格
chrispherd: 想請教大大統創C區賣那個價合不合理啊211F 02/05 19:08
成交就是合理價
學長的案子,公設建材一等一
抗性就~你知道的
wonstop: 大推 敲碗央北212F 02/05 19:10
其實央北我沒辦法寫這麼細
因為一陣子沒賣新店了
主要就是新店市區,大坪林,新店公所貴
五峰又都大坪數不便宜
然後波爾多推破盤價凹陷區
所以才會一次噴上65~70
現在心中央站上73~74就沒開案這麼衝
後續要等換約進立院審查後才知道
今年房市會如何
jj2009: 推!想請問Nova大對遠東通訊園區和舊愛買那邊怎麼看?謝213F 02/05 19:22
jj2009: 謝
就看愛買拆掉後
會不會蓋一個8K影城+摩天輪
一般來說很少後站價格超越前站的
遠東通訊園區的平均薪資我不知道
但你要想北市人會不會想進到那麼裡面
kujack80913: 推想知道二重重劃區看法215F 02/05 19:27
二重起漲點就左岸京站,昕悅灣
然後東村三期一路拱到見七
順天64風光結案,三年前58我前東家沒接
因為左岸京站才接49~52而已
二重主要看潤泰共構
但潤泰共構賣場看一下好像兩千多坪而已
主要就是看大同區的客人會不會被擠壓過去
其實任何重劃區最怕就是漲太快
三年後大量交屋潮
新的重劃區太多我沒辦法每個都賣到
會寫幾個舊的模型讓各位參考
jian0202: 推優質整理文216F 02/05 19:29
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 19:46:30
inunoya: 推217F 02/05 19:43
woker: 北市人買不起北市不就往外洗嗎? 一直很期待亞東那一帶的218F 02/05 19:50
woker: 請問買不起江翠就買新美齊 但又考慮夜市 唉真的很難選 不知
woker: 原po怎麼看 因為中間又卡古厝 想看當地人建議
為什麼會一直提北市的原因就是
https://imgur.com/Efd6i3Z
用這個邏輯推就好了
要有富爸爸才會推升房價
夜市有七八個案子沒錯
如果第一案推4x閉著眼睛買
結果第一案就推到快6
後面要推到65~70嗎?
房子自住都可以買啦
我超感謝新美齊幫我家那推升房價的
但你要當推人的還是被推的
就思考一下了
另外一點,用北市人思維
江北有60~70萬房子能買
為什麼要多搭四個站到亞東醫院
買60~70萬
再換個說法,你今天被擠去三峽
你會買捷運站附近的北大
還是三峽老街旁?
※ 編輯: NovaShin (114.36.129.158 臺灣), 02/05/2022 19:59:13
jeromeshih: 推221F 02/05 20:03
inunoya: 好險2019 有買了 感謝大大222F 02/05 20:28
ohyababe: 大推223F 02/05 20:31
woker: 謝謝回答224F 02/05 20:31
a558815: 感謝回覆解惑~225F 02/05 20:34
eupa1973: 只能推了226F 02/05 20:34
jc10755: 想知道對於土城重劃區接下來幾個案都說要站上60的看法~227F 02/05 20:35
bread10x: 請教一個問題,板橋交通壅塞不會造成房價被打壓嗎?我從228F 02/05 20:45
bread10x: 北市搬來板橋,每天搭捷運或是開車都是惡夢,坦白說根本
bread10x: 無法想像江翠北裝滿人會怎麼樣
北市精華區也是每天塞車呀
習慣就好
cckk969: 講的不錯,我從小在板橋長大的心有戚戚焉231F 02/05 20:54
chrispherd: 竹北到園區都交通有打壓到竹北房價嗎?232F 02/05 20:56
chrispherd: 況且竹北的交通還更慘XD
超壯烈XD
NTU303150195: 可以敲碗新莊的重劃區嗎234F 02/05 20:59
可以講過去跟現在,未來很難講
lasoon: Nova大推推235F 02/05 21:01
ststLiang: 竹北到園區交通塞的程度  是可以絕望到想請假直接回頭236F 02/05 21:06
ststLiang: 放棄
tp62u04: 鄭董感謝你        哈哈238F 02/05 21:13
jeterdai: 專業推239F 02/05 21:19
pigg17kimo: 給小巫帶看過上上禮,確實當時討論的內容就很專業240F 02/05 21:24
感謝~能賣上上禮是我的福氣
※ 編輯: NovaShin (114.136.31.23 臺灣), 02/05/2022 21:33:25
xluds24805: 圖片上看不出來左岸哪裡蓋的比較密?241F 02/05 21:34
xluds24805: 江翠北個人覺得棟距特別的近,密密雜雜的..
kougousei: 江翠北比左岸密吧243F 02/05 21:39
NovaShin: https://i.imgur.com/QBrwcgt.jpg244F 02/05 21:42
NovaShin: 風流動不是用看的,使用風洞下去跑
[圖]
fuliza: Wow原來是小巫哥!!曾經和你買過預售屋。真的寫的真好!246F 02/05 21:53
xru03: 推247F 02/05 22:02

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