※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-01-16 20:48:17
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 房板數學請益
時間 Tue Jan 16 09:08:59 2024
其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破
我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差)
房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬
另有房租兩萬需支付
我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬
增貸一千萬部分，一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議，以免限制
所能貸款額度)，約三百萬
剩下的七百萬中，有600萬投入0050，一百萬投入0056
房貸中，有一筆再兩年還清，一筆再三年還清
目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產
會因為本業收入而受限，而無法再增貸
若把投入0050的部分，拿出來買低總價舊公寓，整理後出租
因為已經無開槓桿問題，效益似乎也不會更好
不知道能否有其他更有效的做法呢?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.20.143.250 (臺灣)
※ 作者: licklabium 2024-01-16 09:08:59
※ 文章代碼(AID): #1bfTSkdV (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705367342.A.9DF.html
※ 同主題文章:
01-10 21:42 ■ [請益] 房板數學請益
01-11 10:46 ■ Re: [請益] 房板數學請益
01-11 20:53 ■ Re: [請益] 房板數學請益
● 01-16 09:08 ■ Re: [請益] 房板數學請益
01-17 10:51 ■ Re: [請益] 房板數學請益
推 : 在南部真好1F 01/16 09:11
我是住新北啦~不過新北房價也愈來愈高，所以我就去買桃園了推 : 頂到天花板了，去玩股票吧2F 01/16 09:34
我只是無腦買0050…丟著不管它
→ : 2000萬位啥要還到14萬3F 01/16 09:36
因為我有兩筆已經快還完的房貸，利率比增貸的低了不少，所以我就沒有還掉所以有好幾筆貸款，等三年後，每個月就會少兩萬多的月償還金流
推 : 只買0050和0056，算保守了4F 01/16 09:37
我只會無腦買ETF…推 : 有增貸吧5F 01/16 09:39
→ : 增貸年限撐不到40年
→ : 增貸年限撐不到40年
推 : 增貸蠻多只作20年7F 01/16 09:42
沒錯，銀行增貸都只能給到20年。目前小孩又太小，沒辦法用他們去買推 : 租金跟股票收益都可以認列收入提高貸款額度吧8F 01/16 09:51
已經有認列，但是自己評估，再提高貸款額度，金流很容易有個閃失就卡死了推 : 就算2000萬都20年也10萬一個月9F 01/16 10:35
因為2000萬不是一整筆，而是分成好幾筆，因為有的利率很低，我就沒整合→ : 你這種只能小換大 或者換整棟10F 01/16 10:38
可是以小換大，出租的收益會更差，這樣金流不是更會卡住嗎?※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/16/2024 10:47:40
→ : 只做20年 2000萬也不用還到14萬11F 01/16 10:43
→ : 你把債務整合好先 你的債務看起來就很沒效率
所以，如果先把低利率的(約1.5%)貸款還掉，再轉增貸出來投資0050→ : 你把債務整合好先 你的債務看起來就很沒效率
這樣會比較合適嗎?
推 : 增貸避開公股 能做30年40年還是有吧 將來/永豐/星展13F 01/16 10:49
我目前是找新光，他們只能核貸20年耶※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 10:57:47
→ : 增貸可做30年 跟新購一樣利率14F 01/16 10:57
→ : 或是可以用理財型
→ : 我想你的問題是你找的是同一家吧
→ : 就是你原本就貸新光 增貸也找新光
→ : 或是可以用理財型
→ : 我想你的問題是你找的是同一家吧
→ : 就是你原本就貸新光 增貸也找新光
推 : 我也是有個疑問 這個月付額18F 01/16 12:08
→ : 其實增貸30年 大樹 邦邦 台新都有啊
→ : 新光只給20年就換家啊
→ : 我當初貸兆豐 增貸只給我20年 我就跑了
→ : 你需要做的真的是像IB大說的債務整合
→ : 不一定要全部濃縮成一筆 像去年邦邦就一直遊說我某四
→ : 間轉給他
推 : 我貸款差不多你兩倍 但月付額15萬多
→ : 十筆貸款 皆30年
推 : 你的房子如果在新北應該不會難談 我看板友給的回饋 他
→ : 們不好談多半是物件不在雙北甚至不在六都
→ : 其實增貸30年 大樹 邦邦 台新都有啊
→ : 新光只給20年就換家啊
→ : 我當初貸兆豐 增貸只給我20年 我就跑了
→ : 你需要做的真的是像IB大說的債務整合
→ : 不一定要全部濃縮成一筆 像去年邦邦就一直遊說我某四
→ : 間轉給他
推 : 我貸款差不多你兩倍 但月付額15萬多
→ : 十筆貸款 皆30年
推 : 你的房子如果在新北應該不會難談 我看板友給的回饋 他
→ : 們不好談多半是物件不在雙北甚至不在六都
推 : 同上s26大，貸款金額大概是你兩倍，月付多一點16，像你29F 01/16 12:18
→ : 們月收共25應該還能貸更多
推 : s26大我記得你都是華廈/大樓，你手上有公寓轉貸30的嗎？
→ : 們月收共25應該還能貸更多
推 : s26大我記得你都是華廈/大樓，你手上有公寓轉貸30的嗎？
推 : 你這給有企圖一點的行員看到一定兩眼發光 很多可做更多32F 01/16 12:20
→ : 資金的部分
→ : 沒有 我不買公寓的 囧
→ : 資金的部分
→ : 沒有 我不買公寓的 囧
推 : 了解，我剛好跟你相反xddd35F 01/16 12:21
推 : 哈哈哈 正好 這樣井水不犯河水36F 01/16 12:22
→ : 我有個拜把 我很喜歡找他吃麥當勞 因為他不吃雞腿小腿
→ : 只吃大腿或雞胸 我是特愛吃棒棒腿的部分 我可以跟他都
→ : 點麥脆雞在交換吃自己喜歡的部分
→ : 我有個拜把 我很喜歡找他吃麥當勞 因為他不吃雞腿小腿
→ : 只吃大腿或雞胸 我是特愛吃棒棒腿的部分 我可以跟他都
→ : 點麥脆雞在交換吃自己喜歡的部分
推 : 我也卡住，後來覺得利率低不如年限高 利率沒差多少40F 01/16 12:27
推 : 是啊 給你更好的金流去賺取利差 只要不是什麼誇張的利41F 01/16 12:29
→ : 率都可以吞一下的
→ : 本多利小利不小
推 : 只是銀行端會卡地段給條件的 不要說放款 凶宅險 我買就
→ : 有300額度 人家買只剩200就是地點上或物件上的差異
→ : 率都可以吞一下的
→ : 本多利小利不小
推 : 只是銀行端會卡地段給條件的 不要說放款 凶宅險 我買就
→ : 有300額度 人家買只剩200就是地點上或物件上的差異
推 : 我自己卡住，自己檢討問題就是我買增値件非收租件，但本樓46F 01/16 12:38
→ : 收租那麼多還卡啊0_o
→ : 收租那麼多還卡啊0_o
→ : 增值件投報高啊 也不全是壞事48F 01/16 12:40
→ : 其實投資工具細分都有傾向跟屬性 同時也會有優點跟缺點
→ : 全都是優點也會因為過多人或資金的投入而降低收益
→ : 有時候銀行端也是很無言啦 我前面不是說邦邦在遊說我
→ : 那是接近年底的事 上半年我問貸款的時候 跩的跟啥一
→ : 樣
→ : 其實投資工具細分都有傾向跟屬性 同時也會有優點跟缺點
→ : 全都是優點也會因為過多人或資金的投入而降低收益
→ : 有時候銀行端也是很無言啦 我前面不是說邦邦在遊說我
→ : 那是接近年底的事 上半年我問貸款的時候 跩的跟啥一
→ : 樣
推 : 嗯 投報高是高 但不能無限循環 接下來要等賣掉才能動下一54F 01/16 12:44
→ : 步了。感覺算算如果當初是買收租件，現在就還有事做，能擴
→ : 張，不會空轉。投報一開始差一點但說不定會後來居上
→ : 銀行最近是不是又開始放款，大樹也一直來遊說我奈米戶談整
→ : 合給寬限
→ : 步了。感覺算算如果當初是買收租件，現在就還有事做，能擴
→ : 張，不會空轉。投報一開始差一點但說不定會後來居上
→ : 銀行最近是不是又開始放款，大樹也一直來遊說我奈米戶談整
→ : 合給寬限
推 : 如果像竹北 青埔 應該是追不到 這還是要看地方 增值件59F 01/16 12:47
→ : 很吃眼光跟判斷 市區收租就穩穩保底
→ : 這幾年放貸是真的變寬鬆 尤其2020後 以前如果出現一個
→ : 人跟我說他十筆都30年 我一定覺得唬爛
→ : 成數跟年齡也在上修
→ : 大概率就是只要央行沒規定 你又可以做好你的金流跟財力
→ : 你敢借銀行就敢放 你不敢借銀行還會拜託你借
→ : 我剛開始接觸房市的時候 是要去拜託銀行的喔......
推 : 不過還是要補充一下 台灣銀行端對授信風險管理還是很好
→ : 的 你沒有足夠的資料或是聯徵很醜 你借不到的
→ : 很吃眼光跟判斷 市區收租就穩穩保底
→ : 這幾年放貸是真的變寬鬆 尤其2020後 以前如果出現一個
→ : 人跟我說他十筆都30年 我一定覺得唬爛
→ : 成數跟年齡也在上修
→ : 大概率就是只要央行沒規定 你又可以做好你的金流跟財力
→ : 你敢借銀行就敢放 你不敢借銀行還會拜託你借
→ : 我剛開始接觸房市的時候 是要去拜託銀行的喔......
推 : 不過還是要補充一下 台灣銀行端對授信風險管理還是很好
→ : 的 你沒有足夠的資料或是聯徵很醜 你借不到的
推 : 足夠資料是什麼？不就金流嘛？聯徵我知道每年不能用太多次69F 01/16 12:55
看了大家的討論，我的盲點應該是在我的房貸太多筆有的剩下兩年、有的剩下三年，有的剩下五年，但是因為他們的利率低
所以我沒有將它們償還掉，整合起來，才會造成現在這樣的月付額太高
不過我新光的一千萬才剛貸款下來，印象中有綁三年不能提前還款
所以現在還能整合嗎?
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:09:47
→ : 就金流財力聯徵70F 01/16 13:10
→ : 聯徵會影響的其實還有貸款比例blabla 那個要回去開電
→ : 腦看一下
→ : 你新光剛貸一千萬不會綁五間吧 可以去搞其他間
→ : 綁三年不能提前還還是換銀行會有違約金
推 : 最簡單的是你手上五間總有沒綁約的吧 拿去轉貸就有錢了
所以我利用還有貸款額度的，再去增貸，然後把剩下不多的還掉→ : 聯徵會影響的其實還有貸款比例blabla 那個要回去開電
→ : 腦看一下
→ : 你新光剛貸一千萬不會綁五間吧 可以去搞其他間
→ : 綁三年不能提前還還是換銀行會有違約金
推 : 最簡單的是你手上五間總有沒綁約的吧 拿去轉貸就有錢了
這樣就可以讓自己的每個月金流降低，對嗎?
另外想請問，那剩下的金額，如果再投入0050會比較合適
還是再買一間低總價的公寓來出租，會比較容易獲利呢?
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:17:05
推 : 你擔心的如果是無法負擔 那你就往增加年限去談76F 01/16 13:16
→ : 你給的資料不夠詳盡 很難兜起來 所以也不知道到底發生
→ : 了什麼
→ : 從結果來看 月付14萬 不應該只有兩千萬的額度 也因為你
→ : 的額度小 收益自然降低 導致你金流上無法更寬鬆
→ : 你給的資料不夠詳盡 很難兜起來 所以也不知道到底發生
→ : 了什麼
→ : 從結果來看 月付14萬 不應該只有兩千萬的額度 也因為你
→ : 的額度小 收益自然降低 導致你金流上無法更寬鬆
推 : 沒綁的可以先動，就算綁三年那個只要付違約金就可以換了81F 01/16 13:18
→ : 我自己算過其實不會太多，有更優惠的貸款方案是值得違約的
→ : 我自己算過其實不會太多，有更優惠的貸款方案是值得違約的
推 : 我都違約好幾次 你給我甜頭 馬上背叛 0忠誠度83F 01/16 13:20
→ : 0050沒有金流84F 01/16 13:32
推 : 純好奇現在還有1.5的房貸哦?以為都跟著之前升息升上來了85F 01/16 14:45
推 : 這個月付額我也看不懂，我快三千萬的貸款，不用寬限，86F 01/16 15:08
→ : 月付也才11萬出頭
→ : 剛看一下確實總和是貸3000，不是快三千
→ : 有的銀行的綁約是可以大額還到0，只要不塗銷就不算違
→ : 約，有些銀行看聯徵顯示無欠款只是沒塗銷，就會認淨
→ : 資產。
→ : 月付也才11萬出頭
→ : 剛看一下確實總和是貸3000，不是快三千
→ : 有的銀行的綁約是可以大額還到0，只要不塗銷就不算違
→ : 約，有些銀行看聯徵顯示無欠款只是沒塗銷，就會認淨
→ : 資產。
推 : 月付額高是你當初就是15 or 20年設定吧92F 01/16 17:38
推 : 沒這麼複雜 就負債比高起來 只能讓時間跑或者用實業部分93F 01/16 19:28
→ : 支付加快流程
→ : 支付加快流程
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