※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-02-18 23:12:37
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作者 標題 Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
時間 Sun Feb 18 00:36:28 2024
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 言歸正傳
: 找了一下橋頭水岸花園標的物
: 嘗試模擬槓桿前報酬率
: https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: 以上標的
: https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 以上查到最近的實價租賃登錄
: 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權
: 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費
: 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月
: 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年
: 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電
: （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入）
: 家具家電給他搞個50萬搞定
: 所以總成本1038萬
: 用每年273,444毛租金除下去
: 大概是年毛報酬2.63%年
: 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅
: 不用扣利息費用（槓桿前
: 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦
: 房價會怎麼漲我無法預測
: 資本利得獲利都還是要適用
: 房地合一稅，才能稅後淨現金
: 那換到00878的年化報酬試算
: 假設兩百萬90,000股 00878
: 未來三年都發1.3好了（我下修了
: 那股利總共351,000
: 稅後0.28就287,820稅後淨現金
: 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股
: 九萬股就261,000的資本利得
: 假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金
: 成本1,999,176 含手續費
: 股利淨現金287,820
: 資本利得淨現金 260,217
: 本利和 2,547,217
: 三年期
: 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41%
: 這是我的預測
: 我就比這個
: 以上
你比這個根本就偏離現實，意義是什麼？
今天ceca的設定就是有一個年輕人，身家兩百萬，負擔得起這間房子頭期跟
房貸，現在這個年輕人要做出一個決策，是要買房，還是選擇另一個買房就
得放棄的機會成本：買股？（或是其他例如期貨、選擇權，等等 ...）
房貸，現在這個年輕人要做出一個決策，是要買房，還是選擇另一個買房就
得放棄的機會成本：買股？（或是其他例如期貨、選擇權，等等 ...）
這個年輕人白手起家，以千萬富翁為目標，現在資產好不容易存到了兩百萬
，正在苦惱該怎麼辦，請各位幫幫他：
上面兩個選擇，哪一個獲得較佳結果的機率比較高？
就這樣而已。
租金按你算的273,444扣除貸款800萬2%利息16萬跟房屋稅地價稅綽綽有餘，
但這部分ceca自己說當送你，不用滾入本金，所以不用算。
至於買房要負擔房貸，沒錯，但ceca也沒有阻止買股開槓桿啊，你可以在「
同樣的條件」下，也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸，照你說的還款
額缺口是每月4725，你大可以拿去信貸開槓桿，用這4725借好借滿，或是把
每月還款額再加上你的股利去信貸，甚至股票質押再質押，要怎麼操作隨便
你，你算得合理就行了，沒有任何限制，也不質疑一般人敢不敢這麼做，反
正你敢講就當你辦得到。
同樣的條件」下，也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸，照你說的還款
額缺口是每月4725，你大可以拿去信貸開槓桿，用這4725借好借滿，或是把
每月還款額再加上你的股利去信貸，甚至股票質押再質押，要怎麼操作隨便
你，你算得合理就行了，沒有任何限制，也不質疑一般人敢不敢這麼做，反
正你敢講就當你辦得到。
但是無論你怎麼做，基礎設定就是這個年輕人身家兩百萬。
這個年輕人不可能多買800萬00878，也不可能信貸800萬買00878。
所以回到本文開頭，這個模擬盤的目的是幫助這個年輕人做出決策，而決策
，就該基於現實，現實就是：買房自帶5倍槓桿。
買股當然也可以有槓桿（我認為也應該要有），但怎麼規劃一個現實可行的
股票標的槓桿組合，不就是各位股神要發揮的重點？
如果你比較無槓桿報酬率，那要如何幫助這個年輕人基於這個比較結果做出
決策，幫助他成為千萬富翁呢？
--
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※ 作者: ritud 2024-02-18 00:36:28
※ 文章代碼(AID): #1bqE2FAi (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708187791.A.2AC.html
※ 同主題文章:
02-13 22:43 ■ [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我做過最好的理財決定」
02-14 21:30 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-16 09:54 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-17 22:56 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
● 02-18 00:36 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 18:08 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 20:10 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 21:11 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
推 : 比賽開始兩年後就知道結果了。我也蠻好奇的1F 02/18 00:39
推 : 就開5倍槓桿質押+本利和部分都拿去下Vix吧？ 比較合理2F 02/18 00:42
→ : 的五倍做法大概是這樣
→ : 的五倍做法大概是這樣
推 : 房地產厲害就在開五倍槓桿還能安心睡覺 你其他的投資商品開4F 02/18 00:42
→ : 看看呀
→ : 看看呀
推 : 每月4725是攤還本金橋頭房的缺口6F 02/18 00:42
→ : 真的開下去賺錢算你厲害 因為真的敢賭7F 02/18 00:43
→ : 所以我就說 比槓桿前年化報酬相對公允8F 02/18 00:43
→ : 我幹嘛開 我要多丟八百萬 還要付利息？
→ : 我幹嘛開 我要多丟八百萬 還要付利息？
→ : 我是覺得ceca是在壓漲幅啦10F 02/18 00:43
推 : 本金差 etf 加碼零股補上如何？11F 02/18 00:44
推 : 一個摸擬盤搞到你們在真金白銀開槓桿計算12F 02/18 00:45
→ : 攤還不夠 當然就是加錢進去 另外一邊加錢就好13F 02/18 00:45
→ : 我建議就是真的買下去橋頭水花園14F 02/18 00:46
→ : 開五倍槓桿，我不用借直接在買八百萬00878
→ : 這樣一千萬房對一千萬ETF 真實盤
→ : 開五倍槓桿，我不用借直接在買八百萬00878
→ : 這樣一千萬房對一千萬ETF 真實盤
→ : 某c都說自己真金白銀17F 02/18 00:49
推 : 不用那麼麻煩 就假裝L大信貸補或怎樣的200萬，其他80018F 02/18 00:49
→ : 是借來的或開槓桿上去的878。 直接看最後1000萬878淨
→ : 值vs房子實價就好了
→ : 是借來的或開槓桿上去的878。 直接看最後1000萬878淨
→ : 值vs房子實價就好了
→ : 但真的要拿錢出來的時候就模擬盤了21F 02/18 00:49
→ : 房地產持有 交易成本那麼多 空氣盤沒啥意義吧
→ : 房地產持有 交易成本那麼多 空氣盤沒啥意義吧
推 : 跑山眼殘仔就是一張嘴而已23F 02/18 00:50
→ : 反正只是模擬的嘛～～～24F 02/18 00:50
→ : 又不像股票績效資料那麼好查 沒真的買下去 那個賺多25F 02/18 00:50
→ : 賺少都馬沒可信度
→ : 真的對自己的view這麼有信心就砸下去 說槓桿很好開
→ : 掛一掛四來去自如 結果真的要投資的時候要模擬盤？
→ : 賺少都馬沒可信度
→ : 真的對自己的view這麼有信心就砸下去 說槓桿很好開
→ : 掛一掛四來去自如 結果真的要投資的時候要模擬盤？
推 : 痾說交易成本多的…是忽略可以轉增貸嗎= =增值要變出29F 02/18 00:53
→ : 來很難？啊就比資產淨值啊 你878賺爆出來之後勒 要馬
→ : 上投資什麼嗎
→ : 來很難？啊就比資產淨值啊 你878賺爆出來之後勒 要馬
→ : 上投資什麼嗎
→ : 然後整天在講自己的二倍納斯達克怎樣怎樣32F 02/18 00:53
→ : 增轉貸也要成本的好嗎 講什麼傻話你真的做過嗎
→ : 而且增貸轉貸根本鑑價都遠低於實價
→ : 增轉貸也要成本的好嗎 講什麼傻話你真的做過嗎
→ : 而且增貸轉貸根本鑑價都遠低於實價
推 : 所以年輕人不需要看兩百萬貸槓桿五倍出來35F 02/18 00:54
→ : 和兩百萬全買ETF不槓桿的兩組對照嗎
→ : 和兩百萬全買ETF不槓桿的兩組對照嗎
→ : 我社區同坪數同坐向樓層比我低成交到2350左右 我去增37F 02/18 00:55
→ : 轉貸才給我1960的八成而已
→ : 轉貸才給我1960的八成而已
→ : 我想這也是一個很好的實驗39F 02/18 00:55
推 : 莫忘無限增貸，哈哈哈哈哈40F 02/18 00:55
推 : 啊你會計資產的怎麼認列？怎樣算淨資產不賣的時候還要41F 02/18 00:56
→ : 算交易成本哦？
→ : 算交易成本哦？
推 : 就直接比2年後哪種方式淨獲利更多不就好了43F 02/18 00:56
推 : 大部分土地廠房設備本來就用成本認列好嗎44F 02/18 00:57
推 : 年化報酬率會比較適合我建議45F 02/18 00:57
→ : 根本就不用市價 你要資產重估價基本都是準備出售了46F 02/18 00:58
→ : 比irr就行了
→ : 比irr就行了
→ : 業界不同屬性資產投報率很少在用淨獲利48F 02/18 00:58
推 : 只要你的低樓層2350 人家有貸到8成就是值這個價了啊…49F 02/18 00:59
→ : 不然呢…轉增貸銀行鑑價會慢慢跟上去很難懂嗎？還是你
→ : 收支比有其他原因嗎
→ : 不然呢…轉增貸銀行鑑價會慢慢跟上去很難懂嗎？還是你
→ : 收支比有其他原因嗎
→ : 都適用年化報酬率再評估52F 02/18 00:59
→ : 不過我們在這邊推測這麼多
→ : 未來3/5/7年回頭看就好
→ : 我是真實盤，自負盈虧
→ : 摸擬盤... 老實講，我已經能評估都評估
→ : 不過我們在這邊推測這麼多
→ : 未來3/5/7年回頭看就好
→ : 我是真實盤，自負盈虧
→ : 摸擬盤... 老實講，我已經能評估都評估
推 : 推L大真金白銀出來玩 之後再來看～～57F 02/18 01:05
推 : 槓桿五倍這件事，1. 每個年輕人都敢開五倍？58F 02/18 01:08
→ : 其實兩邊各說各話沒交集59F 02/18 01:14
→ : 的確ceca主推就是五倍槓桿
→ : 的確ceca主推就是五倍槓桿
推 : 推L大，順便想聽聽L大對買房五倍槓桿投資的看法61F 02/18 01:15
→ : 幾十億身價起跳的人沒在看什麼自住房五倍槓桿62F 02/18 01:17
→ : 商用不動產跟開發商的槓桿跟管理又是不一樣的狀況了
→ : 商用不動產跟開發商的槓桿跟管理又是不一樣的狀況了
推 : 槓桿是健康的，本來貸款不是壞事64F 02/18 01:17
→ : 很多大案子我們也都跑六七成土建融
→ : 很多大案子我們也都跑六七成土建融
→ : 五倍槓桿買自住房還是很穩很難賠的投資啦 巴菲特都認同66F 02/18 01:18
→ : 五倍槓桿買投資房想賺價差做小投客就不一定了
→ : 五倍槓桿買投資房想賺價差做小投客就不一定了
→ : 五倍這件事我沒研究過68F 02/18 01:19
→ : 但我從一個風險管理角度出發
→ : 任何一個本金借貸到五倍的商業行為
→ : 除非有很好的安全邊際 通常都要謹慎
→ : 但我從一個風險管理角度出發
→ : 任何一個本金借貸到五倍的商業行為
→ : 除非有很好的安全邊際 通常都要謹慎
推 : 感謝樓上L大指導，菁英免費指導非常感恩72F 02/18 01:27
→ : 六成才2.5倍啊 還算健康 買到後來多戶也是會被限縮槓桿73F 02/18 01:32
→ : 我上一間裝修算下去只剩五成2倍…
→ : 所以房版大戶近期討論股票可能還比較多…
→ : 我上一間裝修算下去只剩五成2倍…
→ : 所以房版大戶近期討論股票可能還比較多…
推 : 最謹慎的安全邊際是房貸利息小於相同房子的租金76F 02/18 01:34
→ : 高薪族 剛畢業一兩年 信貸+房貸 幾乎全額貸 也是很安全的
→ : 投資 除非工作收入不穩 房租>房貸利息就是安全
→ : 不然相同房子也要付租金啊 這樣相比就知道買房安全了
→ : 不過這僅限於剛畢業一兩年的高薪族 貸款實際上只是借用未
→ : 高薪族 剛畢業一兩年 信貸+房貸 幾乎全額貸 也是很安全的
→ : 投資 除非工作收入不穩 房租>房貸利息就是安全
→ : 不然相同房子也要付租金啊 這樣相比就知道買房安全了
→ : 不過這僅限於剛畢業一兩年的高薪族 貸款實際上只是借用未
噓 : 笑屎 不敢真金白銀還模擬盤81F 02/18 01:37
→ : 來的薪水而已 破億身價的人不是靠工資收入了 自然很難這82F 02/18 01:37
→ : 樣五倍槓桿
→ : 樣五倍槓桿
→ : 資產配置和邊際效益角度不同而已84F 02/18 01:42
推 : Lin的資產跟背景無法理解85F 02/18 02:04
→ : 一般平民百姓的起家模式，
→ : 純粹是看事情的角度不一樣，
→ : 沒有什麼絕對的對錯。
→ : 一般平民百姓的起家模式，
→ : 純粹是看事情的角度不一樣，
→ : 沒有什麼絕對的對錯。
推 : 小台兩口就差不多5倍槓桿了89F 02/18 07:48
推 : 說錯 10口
推 : 說錯 10口
→ : 其實就是記得把MDD列上去就好了 中間有爆過就算策略輸了91F 02/18 09:15
→ : 原文沒限制你要開幾倍槓桿的策略 模擬單你想開一百倍也行啊
→ : 你只每年看一下年終價格可能會忽略年中期MDD早就歸零
→ : 原文沒限制你要開幾倍槓桿的策略 模擬單你想開一百倍也行啊
→ : 你只每年看一下年終價格可能會忽略年中期MDD早就歸零
→ : 不開槓桿就沒有意義沒錯，這是房地產最強的地方94F 02/18 11:05
→ : 這是對中產最強但有錢人不需要高槓桿那是另一回事
→ : 這是對中產最強但有錢人不需要高槓桿那是另一回事
噓 : 你好了啦人家願意實測，你只出張嘴96F 02/18 11:44
推 : L大的身價反而是這個實驗的一個敗筆97F 02/18 12:43
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