※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-13 08:26:22
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 買到便宜房的訣竅是甚麼? 快?
時間 Sat Aug 12 11:47:03 2023
投資客買房子沒有限定
所以買便宜跟自住你有限定不一樣
例如我要吃400萬內的東西
優先大樓的話
我會把整個都市，對，整個都市所有掛賣開價300-480的大樓都找出來
刪除不要的例如全翻新，改套，或是其他有不要理由的
之後從廣告做判斷來排序，全部去看屋，看一間出一間
之後從廣告做判斷來排序，全部去看屋，看一間出一間
不過通常篩選後物件數量也沒你想的多，因此可能兩天就出過一輪
而如果這兩天出價回應的結果都不是我要的
就會改產品目標，例如轉向公寓
一樣重複上面把整個都市這個價位區間的公寓
排序，刪掉不要的，然後去看屋出價
如果真的都沒好投資標的
就會降成例如2xx-300區間，然後做好買兩間的打算
所以基本上很多時候買房子都是這樣買
等仲介報，很容易餓死
除非你食量很小
仲介報可能300-3000物件也什麼都可能
但是很久才報一間
外加絕大多數你也不會吃，因為不一定適合你規劃的投資型態
（有長期中期短期，吃的東西型態不一樣）
造成仲介報20間你可能才買一次
你絕對餓死，科科
不如自己狩獵
有投資客為了吃貨，跑去當仲介
後來他的仲介線斷光+他發現吃貨量太低會餓死
（他是集團首腦之一）
所以沒兩個月立刻離職
有投資客為了吃貨開仲介店
結果發現一間店吃不飽會餓死
所以一路開了五間店
到最後心力都在經營仲介店
因此要專職投資
要具備自行狩獵的規劃
不要夢想躺在家裡仲介就會端大菜給你
除非你是很久吃一間
並且一整年沒貨吃也無所謂，錢有其他parking處
so一般來講，自己狩獵為主，仲介報為輔
至於無論自行狩獵或是仲介報
你永遠都是快狠準
所以快只是基礎
就像你要打架，你力量和速度是基礎
你沒速度沒力量，打屁啊
因此快不需要討論，不快你還是轉行比較好
物件一出來就要判斷有沒有買的價值
立刻看屋，當場就要判斷要不要出價，出多少，然後當場淘支票下斡旋
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.202.140 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-08-12 11:47:03
※ 文章代碼(AID): #1arm2vLk (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1691812025.A.56E.html
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:48:43
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:50:35
現在立刻進場阿.
越快越好.
資訊爆炸年代.
快很重要.
多看屋多買賣.
市場會浮動.
外加物件特質會造成價錢上的落差.
所以你取樣和分配要做好.
不然很可能屋齡混再一起,或是條件混再一起.
很多人都想做不動產統計.
但是統計都很粗略.
造成很多誤差.
例如價格,同樣一棟老大樓.
爛屋況 普通屋況 翻新屋況 改套房 打通本來坐辦公室.
他價格都不一樣.
因此你要去評估它是甚麼條件所以他產生這個價位.
中古屋很多時候交易量又很低.
有時候一棟大樓一年才交易一兩間甚至兩年交易一間.
因此在牽扯到她的屋子條件,面外還是面內.
有沒有風水或是環境瑕疵(例如低樓層樓下修車廠)
再加上上面講的屋況.
你單看數據會有很大的誤差和失真.
而你要做詳細的判斷也可以,但你要怎樣採樣...
投資客則是現場看屋就可以自行做分類和比價.
投資客絕對不會把雖然同一個社區,或是同一種產品.
做出錯位比較.
但是統計數據非常容易犯這種問題.
不過理論上這些都是可以克服的.
投資客的思維也不過是模糊系統.
你用模糊系統去寫一個最佳化AI.
應該是可以做到的.
並且一點也不困難.
(可以用照片或是仲介續訴做屋況和格局判斷.
雖然有一些誤差但是大數據下誤差不會太大
這只是影像處理+字句判定而已...寫程式的來講應該只是跟吃飯一樣簡單)
只是麻煩一點而已.參數要多設一些.
差別是.
目前世界上並不存在一個有能力寫模糊系統+對投資不動產短中長期都很熟+很閒的人.
去把這個AI寫出來.
哈哈......
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:32:10
另外有一點.
仲介會比較喜歡報給投資集團.
主要是因為他們吃貨率很高.
仲介報一間給集團.
集團通常是先下卡位斡旋,之後回去找會員看有沒有人要.
所以他們吃貨的範圍很廣,資金很廣.
可能300~3000.
(反正可以用集資的方式)
但是你跑單幫的,你今天手上多了多少錢是固定的.
例如你就是多了800萬的扣打.
那你就只能吃800萬以下.
單間你就會只想要吃7xx的東西.
太便宜不要太貴不要.
如果拆兩間,如果你又不要套房.
你可能就被綁死兩間3xx~4xx.
你會被綁的很死.
所以仲介抱過來500或600...你就尷尬,吃也不是不吃也不是.
這就更不論如果報900以上你就吃不了.
因此仲介會更傾向報給集團.
另外集團很多時候比較不挑食.
對老師而言,會員願意出錢然後成交,比買一間很賺錢的重要.
但對跑單幫的而言.
投報率才是最重要的.
因此集團有時候會亂吃.
對仲介而言它們就是A買,不囉嗦,看到就買,胃口無上限....XD
so...跑單幫的你要認清自己的優勢和弱勢.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:47:39
我也剛要重購退稅.
我的房子要擺在那邊空一年後才賣.
一年後賣還是因為重購退稅卡死兩年內要賣掉,所以不要逼自己太緊用一年來賣.
不然我更想再放久一點..
給你參考.
重購退稅尤其賣小買大是無房地合一稅.
五六年才可以開一次的大絕.
當然增值一定要吃好吃滿...
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:49:30
我不會重複下兩個斡旋.
所以一兩天就要知道仲介初步的回報.
發現有點吃力就立刻放棄.
仲介也知道你很快就會放棄.
因此動作也不會太多.
大多會直接跟你直球對決
除非他是菜鳥.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:50:42
短期投資小物件通常不會等那麼久.
直接跟仲介講,有沒有機會.
沒有的話你要下別間.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:52:31
你撞到大局面,沒辦法.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:53:05
![[圖]]()
房價長期都是向上.
你放久從來都不是問題.
差異是五六年後是否有更好的投資標的.
是否要換物件.
當然這種情況都是到時候看到再判斷.
無法預測.
雙北要問雙北的投資客.
生態不一樣.
商用判斷經驗吃很大.
同一條商店街,位置不一樣格局不一樣面寬不一樣,租金都不一樣.
外加有些租金是假的
(兩份租約,看是避稅還是作帳,不一定報高也可能報低)
(另外有一種是假租約租金很高,拿來哄抬店面價格,之後再去跟銀行做貸款.
之前我房子旁邊的店面,屋主是銀行經理的老婆,他租金就嚇死人的高...
目的就是辦貸款 顆顆......基本金融掏錢操作手法)
(對喔,不只是"個人收支"的拱高信用額度,還包含可以在店面估價得時候動手腳)
所以店面租金都是照經驗現場判斷.
無法用歸納法去判斷.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:07:50
要同時滿足三個條件之外.
還有第四個最重要的..
他有沒有想要寫..
基本上滿足三個條件也沒很難.
但是第四個條件是最難的.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:08:47
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:10:18
![[圖]]()
--
推 : ceca大推那些平台？ 591？ 信義？1F 08/12 11:49
※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:49:58※ 編輯: ceca (180.217.202.140 臺灣), 08/12/2023 11:50:35
→ : 任何平台都看2F 08/12 11:51
推 : 請問ceca大，如果想跟上楠梓漢這波行情，目標放在1x3F 08/12 11:54
→ : 和2x年中古三房車，最晚幾年內進場肉會比較肥呢？謝
→ : 謝<(_ _)>
→ : 忘記補充，預計做中長期，五年內不脫手
→ : 和2x年中古三房車，最晚幾年內進場肉會比較肥呢？謝
→ : 謝<(_ _)>
→ : 忘記補充，預計做中長期，五年內不脫手
現在立刻進場阿.
越快越好.
資訊爆炸年代.
快很重要.
推 : C大惠我良多，果然隔行如隔山7F 08/12 11:55
推 : 謝謝C大教學~~~!!能分享判斷的技巧嗎??8F 08/12 12:06
多看屋多買賣.
推 : 之前有想寫個區域租金:房價統計的程式 來撈東西9F 08/12 12:15
市場會浮動.
外加物件特質會造成價錢上的落差.
所以你取樣和分配要做好.
不然很可能屋齡混再一起,或是條件混再一起.
很多人都想做不動產統計.
但是統計都很粗略.
造成很多誤差.
例如價格,同樣一棟老大樓.
爛屋況 普通屋況 翻新屋況 改套房 打通本來坐辦公室.
他價格都不一樣.
因此你要去評估它是甚麼條件所以他產生這個價位.
中古屋很多時候交易量又很低.
有時候一棟大樓一年才交易一兩間甚至兩年交易一間.
因此在牽扯到她的屋子條件,面外還是面內.
有沒有風水或是環境瑕疵(例如低樓層樓下修車廠)
再加上上面講的屋況.
你單看數據會有很大的誤差和失真.
而你要做詳細的判斷也可以,但你要怎樣採樣...
投資客則是現場看屋就可以自行做分類和比價.
投資客絕對不會把雖然同一個社區,或是同一種產品.
做出錯位比較.
但是統計數據非常容易犯這種問題.
不過理論上這些都是可以克服的.
投資客的思維也不過是模糊系統.
你用模糊系統去寫一個最佳化AI.
應該是可以做到的.
並且一點也不困難.
(可以用照片或是仲介續訴做屋況和格局判斷.
雖然有一些誤差但是大數據下誤差不會太大
這只是影像處理+字句判定而已...寫程式的來講應該只是跟吃飯一樣簡單)
只是麻煩一點而已.參數要多設一些.
差別是.
目前世界上並不存在一個有能力寫模糊系統+對投資不動產短中長期都很熟+很閒的人.
去把這個AI寫出來.
哈哈......
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:32:10
推 : 雖然不建議當專職投資客,Ceca大願意教真的要大推10F 08/12 12:32
推 : 推～11F 08/12 12:39
→ : 我有高效率判斷方式，但是我沒有那麼佛心要教，請珍惜12F 08/12 12:40
→ : ceca的每一篇分享文
→ : ceca的每一篇分享文
另外有一點.
仲介會比較喜歡報給投資集團.
主要是因為他們吃貨率很高.
仲介報一間給集團.
集團通常是先下卡位斡旋,之後回去找會員看有沒有人要.
所以他們吃貨的範圍很廣,資金很廣.
可能300~3000.
(反正可以用集資的方式)
但是你跑單幫的,你今天手上多了多少錢是固定的.
例如你就是多了800萬的扣打.
那你就只能吃800萬以下.
單間你就會只想要吃7xx的東西.
太便宜不要太貴不要.
如果拆兩間,如果你又不要套房.
你可能就被綁死兩間3xx~4xx.
你會被綁的很死.
所以仲介抱過來500或600...你就尷尬,吃也不是不吃也不是.
這就更不論如果報900以上你就吃不了.
因此仲介會更傾向報給集團.
另外集團很多時候比較不挑食.
對老師而言,會員願意出錢然後成交,比買一間很賺錢的重要.
但對跑單幫的而言.
投報率才是最重要的.
因此集團有時候會亂吃.
對仲介而言它們就是A買,不囉嗦,看到就買,胃口無上限....XD
so...跑單幫的你要認清自己的優勢和弱勢.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:47:39
→ : 真的想學好投資房產，請先入手一間再來說，不然真的14F 08/12 12:43
推 : 大推～15F 08/12 12:44
→ : 是鴨聽雷而已，鴻溝真的太大了16F 08/12 12:44
推 : 請問C大，打算重購退稅先買後賣，目前自住楠梓29年屋17F 08/12 12:45
→ : ，預計明年搬入兩個月前入手的2x年左營三房車，請問舊
→ : 屋有建議明年底或後年初再賣嗎？ 感謝C大！
→ : ，預計明年搬入兩個月前入手的2x年左營三房車，請問舊
→ : 屋有建議明年底或後年初再賣嗎？ 感謝C大！
我也剛要重購退稅.
我的房子要擺在那邊空一年後才賣.
一年後賣還是因為重購退稅卡死兩年內要賣掉,所以不要逼自己太緊用一年來賣.
不然我更想再放久一點..
給你參考.
重購退稅尤其賣小買大是無房地合一稅.
五六年才可以開一次的大絕.
當然增值一定要吃好吃滿...
→ : 連學費都想繳，真的沒有跟投資客交朋友的資格20F 08/12 12:45
→ : 更正，學費都不想繳
→ : 更正，學費都不想繳
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:49:30
→ : 請問看一間出一間 給仲介多少斡旋時間？ 萬一都中了怎麼辦22F 08/12 12:48
→ : 還是都出很低@@
→ : 還是都出很低@@
我不會重複下兩個斡旋.
所以一兩天就要知道仲介初步的回報.
發現有點吃力就立刻放棄.
仲介也知道你很快就會放棄.
因此動作也不會太多.
大多會直接跟你直球對決
除非他是菜鳥.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:50:42
→ : 我上次下一間 仲介斡旋時間寫一個禮拜 噗 被耍24F 08/12 12:51
→ : 但我最後還是買了那間
→ : 但我最後還是買了那間
短期投資小物件通常不會等那麼久.
直接跟仲介講,有沒有機會.
沒有的話你要下別間.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:52:31
推 : 謝謝ceca大，原本想兩年後整理一下債務再去當楠梓漢26F 08/12 12:52
→ : 看來還是有困難><
→ : 看來還是有困難><
你撞到大局面,沒辦法.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 12:53:05
推 : ceca我的神!!!28F 08/12 12:59
推 : 謝謝ceca老師，我昨天跑去高雄衝了29F 08/12 13:01
→ : 外地人買中古屋太慢了，這個大場面搶車票
→ : https://i.imgur.com/wEmkUPl.jpg
→ : 想請教如果是想放10年以上，是不是沒問題...
→ : 外地人買中古屋太慢了，這個大場面搶車票
→ : https://i.imgur.com/wEmkUPl.jpg
→ : 想請教如果是想放10年以上，是不是沒問題...
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/wEmkUPl.jpg)
房價長期都是向上.
你放久從來都不是問題.
差異是五六年後是否有更好的投資標的.
是否要換物件.
當然這種情況都是到時候看到再判斷.
無法預測.
推 : 請問c大 如果總價較高的北部300-500只能買套房，要這樣玩33F 08/12 13:02
→ : 有方法嗎？
→ : 有方法嗎？
雙北要問雙北的投資客.
生態不一樣.
推 : 感謝回覆，目前自住這間也是聽您勸前年的10月初上車，35F 08/12 13:03
→ : 但今年中覺得賭GG風險太大就趕快尻第二間來重購換房，
→ : 謝C大！
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:04:52→ : 但今年中覺得賭GG風險太大就趕快尻第二間來重購換房，
→ : 謝C大！
推 : 借地方請教一下，各個區域商用案件（店鋪）的租金38F 08/12 13:03
→ : 有沒有什麼推薦的調查管道？跟住宅市場比起，對我
→ : 而言這部分的資訊一直很謎…
→ : 有沒有什麼推薦的調查管道？跟住宅市場比起，對我
→ : 而言這部分的資訊一直很謎…
商用判斷經驗吃很大.
同一條商店街,位置不一樣格局不一樣面寬不一樣,租金都不一樣.
外加有些租金是假的
(兩份租約,看是避稅還是作帳,不一定報高也可能報低)
(另外有一種是假租約租金很高,拿來哄抬店面價格,之後再去跟銀行做貸款.
之前我房子旁邊的店面,屋主是銀行經理的老婆,他租金就嚇死人的高...
目的就是辦貸款 顆顆......基本金融掏錢操作手法)
(對喔,不只是"個人收支"的拱高信用額度,還包含可以在店面估價得時候動手腳)
所以店面租金都是照經驗現場判斷.
無法用歸納法去判斷.
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:07:50
推 : 我前公司（資訊業）的隔壁部門的同事就是投資客，聽說他41F 08/12 13:06
→ : 來上班的原因是被小孩說「爸爸你怎麼都在家」；他應該寫
→ : 的出來吧
→ : 來上班的原因是被小孩說「爸爸你怎麼都在家」；他應該寫
→ : 的出來吧
要同時滿足三個條件之外.
還有第四個最重要的..
他有沒有想要寫..
基本上滿足三個條件也沒很難.
但是第四個條件是最難的.
推 : 終於實踐要去高雄當戰友的心願，結果卻還是預售44F 08/12 13:06
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:08:47
※ 編輯: ceca (61.227.102.58 臺灣), 08/12/2023 13:10:18
推 : 沒關係，我來幫你們中古拉價ccc45F 08/12 13:10
推 : 好強46F 08/12 13:15
推 : 搶搶搶47F 08/12 13:25
推 : C大可以問一下怎麼樣的貨你會決定不吃下來(例如有什48F 08/12 13:28
→ : 麼樣的瑕疵)
→ : 麼樣的瑕疵)
推 : F大達麗定囉？50F 08/12 13:33
→ : 要看我當下做的投資是哪一種規劃，不同規劃吃的也不一樣51F 08/12 13:33
推 : f大好猛…行動派52F 08/12 13:37
推 : Fr大 也太有行動力了，也才消息公布後的2天時間就買到。53F 08/12 13:45
→ : 我也好想買橋頭，但還要準備交其他間的預售。
→ : 我也好想買橋頭，但還要準備交其他間的預售。
推 : 簽好了，還貪心了一點多簽一個...55F 08/12 13:47
推 : 殺伐果斷56F 08/12 13:49
推 : FR大有行動力跟實力，厲害！57F 08/12 13:49
→ : 雙北3-500 現在一般市區 也很少了58F 08/12 13:56
推 : 真行動派 太猛了59F 08/12 13:57
推 : 感謝 之前我也是第一手看房 本來有機會買到自住結果自己60F 08/12 14:02
→ : 怕 沒買到
→ : 怕 沒買到
推 : 謝謝C大的經驗分享，看來替店鋪訂租金真的是難度很62F 08/12 14:22
→ : 高的一件事……抬高租約金額確保銀行貸款金額這種
→ : 事，我也有耳聞，很多東區店鋪的房東寧可放著房子
→ : 空租，也不願意降價，就和這件事有關（因為一降房
→ : 租租出去，店面的估價暴跌，下一個就是等被銀行追
→ : 討擔保品）很多人都說東區房東貪婪，但我覺得他們
→ : 有不少人其實也是卡在要降也不能降，不上不下的狀
→ : 態。
→ : 高的一件事……抬高租約金額確保銀行貸款金額這種
→ : 事，我也有耳聞，很多東區店鋪的房東寧可放著房子
→ : 空租，也不願意降價，就和這件事有關（因為一降房
→ : 租租出去，店面的估價暴跌，下一個就是等被銀行追
→ : 討擔保品）很多人都說東區房東貪婪，但我覺得他們
→ : 有不少人其實也是卡在要降也不能降，不上不下的狀
→ : 態。
→ : 可以透露一下你簽的有比目前實登漲很多嗎？70F 08/12 14:40
推 : C大請問現在自住是否要把充電樁列入必要考量呀？？71F 08/12 14:47
推 : 微幅漲，已經比6月實登貴72F 08/12 14:47
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/wNDES49.jpg)
推 : 看到了fr想用房地產退休的決心76F 08/12 14:55
推 : 我的經驗是這個調價以後看起來都是小漣漪...77F 08/12 15:05
推 : 手頭現金不夠，我也好想上車78F 08/12 15:31
推 : 未看先推79F 08/12 15:55
推 : 感謝f大s大的資訊80F 08/12 16:14
推 : 我也想買未來81F 08/12 17:07
推 : 衝了啦...我們的錢住一起82F 08/12 17:15
推 : frowning很誇張好嗎83F 08/12 17:21
推 : 低調...是不熟高雄需要發問才放圖啦哈哈...84F 08/12 17:32
推 : 這篇含金量好高85F 08/12 17:53
推 : f大，原來也這麼衝XD86F 08/12 17:56
推 : f大之後會常去高雄巡田水87F 08/12 18:31
推 : 很輕鬆愜意耶...高鐵然後捷運，在走出去一點路XD88F 08/12 18:47
推 : 新市鎮噴的好兇猛，以前1字頭，現在已經站穩3了89F 08/12 18:58
→ : 今天看都會公園第一排，屋主直接買價+1000賣…有點無90F 08/12 19:49
→ : 語。直接打電話跟建商預定一間十月開賣的
→ : 語。直接打電話跟建商預定一間十月開賣的
推 : 20初頭坪大小 家人之前買過，問題蠻多的92F 08/12 20:57
推 : 新市鎮就衝的比高大誇張 沒什麼案子可以選 成屋也沒93F 08/12 21:07
→ : 幾棟
→ : 幾棟
推 : 有點煩人，本來想說應該還有一年以上可以想一下要買在95F 08/12 21:12
→ : 哪，本來是想在蛋黃置產，但如果買不到合適的價位，想
→ : 先買在原本住的區域（文山特區），之後再換房的想法可
→ : 以嗎？有沒有什麼要注意的
→ : 哪，本來是想在蛋黃置產，但如果買不到合適的價位，想
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推 : 達麗未來市的案場掃的速度好快99F 08/12 21:22
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哈瑪斯6日發表聲明，宣布同意斡旋方提出的加薩地帶停火提議。 央視國際時訊報導，哈瑪斯表示接受埃及和卡達作為斡旋方提出的停火方案。聲明稱，哈 瑪斯政治局領導人哈尼亞已與卡達首相和埃及情報部門負責人通話 …49F 20推![]()
講一下這次的情況. 2020~2022有一波大噴. 不過因為美國瘋狂升息,把所有資金都嚇到. 資金的心態後面引發到不動產慢慢走向低迷. 也是為啥2022年下半年我們就開始縮手和觀望. 不過在2022 …97F 49推- 32F 16推
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