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作者 C24128390 (Cloner)
標題 Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
時間 Mon Dec  8 09:45:28 2025

※ 引述《planta (小盆栽)》之銘言：
: 小盆栽提議先買房再投股這概念，得到其他大大的補充，觸發更多靈感和討論對大家都有
: 所啟發，也讓大家明白很多事情就是冰山的一角，你看別人買高股息，以為這些老人很笨
: ，明明買大盤更賺錢，科技股飆更快，怎麼會這麼怎麼會這麼傻呢？其實你沒有看到冰山
: 底下的全面布局，撇開高股息的爭論不提，針對於買房這個主題，再稍微補充小小提醒，
: 小盆栽擔心有人照抄劇本忽略了小細節：
: (A)局勢一直在變化，人頭珍貴：
: 因為打房所以就更能突顯人頭珍貴，雖然現金買房也是可以，但是我會建議如果是第一間
: ，還是貸款買！
: 理由1，保留手上的子彈：
: 不要一口氣打光！如果股市突然有一個什麼變化，才有去撿便宜的現金！
: 理由2，房子和股票不同：

: ※ 引述《MikeShiver (Mike)》之銘言：
: : 如果有1300萬 應該先拿去買房 而且全現金買斷
: : 買完看是要自住還是要收租  蹲個半年  再去找隨借隨還的理財型房貸
: : 這種貸款期間內只要繳利息  本金不用還

這兩篇買房的一起回。

基本上，很多房市投客對於"買房"這件事的優先級，都會放得很高。

房子能不能無腦買? 可以，因為你要"真的死掉"，的確很難。

但....也只是"不會死掉"而已，沒說你會活成怎樣喔。

我這篇提供一下反面思考。


每個講先買房後買股的人，報酬率都算得天花亂墜，但有兩件事基本上都不會討論:
(1)首購踩坑會有多慘?

(2)房市是經濟成果的下游，如果是因為對經濟發展有預期選擇買房
，為啥不去上游市場撈?


先講第一點，房市多頭有多爽，空頭就有多慘。

---槓桿
漲得時候用5倍報酬算，跌的時候記得也乘5倍。

這波限貸，看各大房價指數的狀況，大概能說今年房市整體是0~-5%左右的盤整。

5倍就是損失0~25%頭期不見。
假設你是保證金壓滿的期貨，少25%已經低於維持保證金了喔。
房子交易還先花了幾十萬喔，這些還都是丟水溝的。

房市的特點是基本上不會"爆倉"，除非你失業+變故。


但是有沒有想過，當走空頭的時候，"爆倉"其實是挽救你的機制欸。


想像今天期貨沒有爆倉機制，有多少人會身揹幾億負債?
期貨被強平，還是會剩下一些錢的，除非是川普那種情況。

房子是完全沒人幫你顧這個。
講這波比較慘的，隔壁版有貼實登超過-20%的案例，實際上就是頭期歸0還倒賠了。

以淨資產的角度，歸0了。
對一個頭期歐印的首購來說，認知到這件事，確定不會得憂鬱症嗎?
一般人存到這個頭期會花多少時間跟心力?

現在這個moment，變成淨資產是0，甚至是負數。

基本上，這類人會觸發防衛機制，必須認同沒爆倉就不算輸這件事XD
因為沒有爆倉，所以可以裝死等房子漲回去，沒有輸。

"不會爆倉"，這件事，反過來說，你的虧損是沒有東西阻止的。

某些人說成好像是免死金牌一樣，蠻無言的。

---現金流

首先，你買房就先要把幾百萬頭期丟進去了。

在多頭時，基本上，你繳的房貸本金，可以當作暫時放在房子上，之後可以再取出來。
雖然有利息，但大致上是這樣。

但在空頭時，你繳的房貸是不能再貸出來的，你基本上跟在補保證金沒什麼兩樣XD
理論上都是丟到房子裡去，但你只能在"漲回來的未來"投資。

---貸款能力

這個跟現金流是一體兩面的，在房貸下，你還款能力就受限了，
自然也不容易再貸錢出來做其他投資。

也許股市剛好有個機會，但不好意思，你沒錢玩，你就只能看你那間房子。

---房市"穩定"的特徵

房市穩定，是個雙面刃。

股市給你一個月緩跌-9%，可能隔天開盤突然一根漲停，全部回來。

房市給你緩跌-10%，請問會隔天漲10%嗎XD

說服凱子買家接盤不算，一般要等多久漲回來?
 下去就需要一年甚至兩年，穩定後上來又是一兩年。

一來一往4-5年就過去了，不要忘記，還有通膨。
4-5年給你持平，你其實是賠了15%，再給你2年的多頭，也就剛好追回。

6-7年過去了，你還沒開始真正意義上賺到錢XD

然後 萬一  6-7年後又空頭了怎麼辦QQ
陷入一個死亡循環欸。

所以有發現，房子買錯的人，跟買對的人，是活在兩個世界嗎?
人家爽爽增貸，你爽爽繳貸。

以上是幻想嗎?  不是，房子買在14-15年的有些人就是這樣。
這是房價指數:
https://i.meee.com.tw/mCiYppo.png
[圖]
看看買在14-15，買在08，甚至買在00這種低點的人，等多久才回來?

那堆中新生代投客侃侃而談自己的發展史，抽檢看看，
有沒有人房子是買在14-15年的??

14-15買的我聽到最慘的到2022才解套，23-24漲個2年好不容易把通膨吃回來，
又遇到限貸下去。

慘。

通常最邱的是買在16-17的，這些就跟台股之前買在12000/17000的人一樣。
你問他們，台股哪有在跌的XD

每個房市投客都那麼會算，也喜歡把風險掛在嘴上，說買房多穩多安全。

結果房市自身的風險，通通當沒看到，或很巧妙地無視。

只跟你說五倍漲 沒跟你說五倍跌XD
跟你說能怎樣增貸 沒跟你說跌的時候誰要貸給你XD

只會跟你說增貸好棒棒， 沒跟你說增貸出來幹嘛，一堆人還是丟回股市輸XD

-20%頭期歸零?
沒事啦，反正沒被強平等他漲回來就好。
連其實已經真正欠債了，都可以美化成，"沒有被掃出場" 。

請問把房子兩字遮起來，這些行為跟賭鬼有啥區別?

因為16年到24年，房產一路向上，讓中新生代投客基本上沒啥危機意識。
人家只遇過只漲不跌的房市。

在他們的認知中，房子是不會跌的，跌了也是下個月就會漲回去的東西。

這種無腦買的思路，自己小心XD


(2)房市是經濟成果的下游，如果那麼會算"發展"，為啥不去上游市場撈?

現在有一種言論是，這幾年科技業會怎麼上行，所以看好未來幾年房市。

先說，這個我同意XD

那我問你。

如果預測準確，為啥不買會上行的股票? 還可以不受房市政策因素影響。
如果預測不準呢? 請參照第一點。

開槓+貸款，預測失誤，那就是把自己3年5年甚至10年的投資能力玩死。
只能安慰自己有房>無房，即使你那間房子可能是負資產。

這題不管投客怎麼說，真實的答案就是:
--沒自信
--對房市有一種偏好

不要再講什麼房市無腦風險低，房市看錯方向的風險是很大的。

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 作者  blackkeyss (阿彌陀喵)                                  看板  Gossiping
 標題  [問卦] 碰到強酸可以用強鹼中和嗎？                                      
 時間  Fri Apr 20 10:27:39 2018                                              
→ sowgotoHELL: 可以  中和完還可以把手的生成物拿來炒菜04/20 10:28

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※ 同主題文章:
[請益] 0056可以這樣操作嗎
12-05 12:00 toto3527
Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
12-05 13:17 ntpcgov
Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
12-05 15:13 galeolow
Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
12-05 22:46 planta
Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
12-06 01:42 EDGEo93353
Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
12-06 19:59 MikeShiver
Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
12-07 12:22 planta
Re: [請益] 0056可以這樣操作嗎
12-08 09:45 C24128390
推 onekoni: 房地產怎麼爆倉？除非貸款繳不出來1F 12/08 09:49
推 billkira: 蟲蟲：不對 房子創造很多成果 養活了營造家具裝潢水電2F 12/08 09:51
→ phuckerc: 房子跌至少還有住的功能，你股票跌就是只有賠錢耶4F 12/08 09:53
推 rebel: 房產當然是有機會爆倉的 08年美國不就是 只是多數情況下政府會救5F 12/08 09:54
推 zzz50126: 是阿 當初amax賠身家的可能可以上來說 房子的好處是二手房交易你的對手是一般人 所以很有可能遇到不太熟悉的人賣房 那就會有利潤空間 但相反的 如果你完全不學習 那就是被那些人吃掉
房子好處是只要花100小時學習 基本上就不會輸了 但股票你花100小時學習 應該還是建議指數投資7F 12/08 09:58
→ Alwen: 就對總經真的有點概念的，不會把錢放在房市啦13F 12/08 10:00
噓 e2000: 光是五倍槓桿跌也五倍我就覺得看不下去了，房價漲，你可以借出來也可以不借出來，房價跌，跌下去的那五倍銀行是會叫你先吐出來嗎？你股票質押維持率不到補不上去可是直接斷頭啊，搞笑嗎？
對總體經濟有概念的，不會只有買房啦
一個幾十塊錢一股，人手一機人人可以買的股票，是多少人懂什麼總經？全台灣一千多萬人有買股票，各各都總經大師啊？我看虧錢的倒是不少，嘴上說的一嘴好股，一個小波段出現一堆畢業文，傻眼
每個人（普通人）在存頭期款的時候都是慢慢存的，這時期大多數人都是存點股票慢慢存，然後買房子，普通人沒有多少人靠定存存頭期，誰不知道有股票可以買？講得好像買房的人從不碰股票一樣，一個水餃股才幾元啊14F 12/08 10:01
推 lifeisgift: 但就算知道市場長期向上，知道要買進並持有，能做到的人並不多吧，因為人真的很容易受到情緒影響。28F 12/08 10:09
推 onekoni: 買房還有一個是貸款年限 你越晚買越不利
沒有第一間 存到頭期/0.6就質押買了 之後增貸借貸都方便30F 12/08 10:11
推 lifeisgift: 所以把錢放在房產，對無法控制情緒的人，仍然是一個可行的策略，何況還開了槓桿。33F 12/08 10:11
所以先說了，房子的確是無腦買也不會"死掉"，再怎樣你還是會有個屋頂，就這樣XD
→ bnn: 貸款年限在隔壁不是靠無限轉增貸的嗎35F 12/08 10:14
推 yiliang1107: XDDDD36F 12/08 10:18
推 rebel: 問了一下AI 即使美國在有正常繳款下銀行似乎也不會強制收回已經是負資產的房產 多數是屋主放棄繳款
銀行才被迫收回處理37F 12/08 10:19
推 onekoni: 美國是因為他們房子不會虧到淨值以下
銀行收回拍賣 不夠清償也不會要額外要錢
所以跌破就乾脆歸零比較划算
啊也因爲台灣要牽連人 因此更傾向不賣硬撐40F 12/08 10:22
推 rebel: 不是喔 會不會額外討錢看那一州 不是每州都銀行吞44F 12/08 10:24
→ onekoni: 不太會出現經濟不好大量法拍供給殺低價格的問題45F 12/08 10:25
→ zzzxxxqqq: 房產最大問題就是你很難每年買 沒事就買
一開始就被迫大部位，買在相對高點就QQ了 繼續苦行46F 12/08 10:29
推 e2000: 一個小資族簡單頭期款都存不到的人，你說買股票賺那個標普五百平均6%投資報酬率，要他定期定額抱著幾十年資產數千萬？他頭期款存不到唷，非北市地區的蛋白房，一百多萬就有足以當頭期款了，這根本不佔用人生多少時間金錢，否則為什麼買房的人最終繳完房貸的多得多，但卻很少人可以小資族定期定額幾十年財富自由？48F 12/08 10:30
→ zzzxxxqqq: 一堆日本人人生GG就是因為這樣 很可憐的55F 12/08 10:31
→ e2000: 你看看那個陳重銘就好，當老師還要兼差，還要通勤基隆，持續數年不間斷，這就妥妥的苦行股蟲啊
小資股蟲最難的就是剛開始部位沒辦法買大，根本沒有複利可言，然後中間隨便一個家族有人生病、意外會自己生病意外，要你出錢就瞬間噴掉又中斷，根本滾不出複利，除非你天選之人，一生無憂無慮，啊這種人也不需要存股，代表家裡資產本就足夠
你定期定額五千一萬兩萬，存了幾十萬要不要買車？在存了幾十萬或好運點百萬元，要不要結婚？再存個百萬好了，父母會不會老會不會生病？你這樣怎麼存股存幾十年？56F 12/08 10:31
→ duriel3313: 先不說陳重銘的選股邏輯,他會通勤,當老師,明顯是他的"選擇"而不是買股票後導致他被迫如此. 難道看張忠謀搭火車,也能推論是他近半導體業只好變成妥妥台積蟲,只好搭火車? 基本邏輯還是得有吧.67F 12/08 10:42
推 e2000: 陳重銘是因為小資要存股，為了存股才這樣啊，不然他怎樣快速存股存到錢？71F 12/08 10:47
→ onekoni: 股票存到頭期/0.6 質押出來 買預售 交屋後 5寬
這樣子等寬限過去 你的股票部位已經可以自己還房貸了73F 12/08 10:47
推 e2000: 他選擇存股，他選擇快速存到三百張，而不是定期定額月月五千一萬這樣慢慢存，所以只要是小資，不論買房買股，又有基本的錢，必然要苦行76F 12/08 10:49
→ onekoni: 也就是說你不出錢有房 只是要本金79F 12/08 10:49
推 YuSeaFood: 看看隔壁一堆房價腰斬沒人接盤的傻逼影片80F 12/08 11:43
推 e2000: 房價腰斬？我真的笑了，沒失業潮沒人斷頭，誰沒事在那邊腰斬賣房81F 12/08 12:04
噓 clisan: 買房是五倍槓桿，而且是長時間還貸吃通膨好處83F 12/08 12:11
推 repast: 大談哥e2000真的不要再大談來給大家笑了哈哈84F 12/08 13:27
推 berryc: 為什麼會爆倉? 房貸會爆那你信貸一樣爆啊85F 12/08 14:55
說的是"不會爆倉" 但不會爆倉這件事也是雙面刃
你賠到爛掉也沒人幫你強制止損
噓 faust218243: 房地產太多可以玩了除非寬限跟退稅死絕不然怎放都贏
你光寬限那低利到靠北拿來租人跟退稅囤成本就贏股市多少了？
現在這政策雖然打死短期買賣但放中期根本沒差
你觀念只要洗白成以小換大裝成自住客得了名聲又賺了價差86F 12/08 15:38
推 johnsun: 股票的融資跳漲比房地產波動性大很多，台灣199x-2000年那時金融股的修正是跌90%以上93F 12/08 15:43
→ faust218243: 但絕大部分的高手都是股房搭配互相套利分散風險
單壓一投資除非早期已經到達錢生錢狀態95F 12/08 15:43
你要先確定是投資高手還是本業高手 甚至是繼承高手XD
投資高手喔 參考一下版上之前mina大的對帳單

我是不知道那種績效跟風險程度 還要配去房地產幹嘛XD 嫌賺錢賺太快嗎?
就算砍一半還是屌打

不要被那種假投資高手(實際是本業高手或繼承高手)的思維騙了
那種分散來分散去的就是不知道要幹嘛才那樣做

什麼時候 "不知道要幹麻" 也可以被稱為高手了XDD
※ 編輯: C24128390 (1.169.250.61 臺灣), 12/08/2025 17:08:28
推 planta: 感謝補充，沒有完美投資，每一點都是很好的提醒，風險本應該管理。97F 12/08 20:19
推 repast: 房版洨房蟲齁？股房互相套利？套到去增貸買美債再質押三層啦笑死人，到現在還在套可憐哪，洨房蟲的財商也就那樣了99F 12/08 20:30

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